9月下旬的鄂爾多斯，天氣轉(zhuǎn)冷，低于10度的氣溫，宣告著秋天即將結(jié)束；而位于中國東南部的溫州，夏天的余熱似乎還未散去。
住建部政策研究中心與高和資本組成的課題組，不止一次到這兩個(gè)城市調(diào)研。起初，課題組成員以為，供應(yīng)過剩、泡沫累積的鄂爾多斯房地產(chǎn)市場會(huì)出大問題，實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的溫州不會(huì)。但現(xiàn)狀顛覆了他們的預(yù)測。
鄂爾多斯、溫州民間資本通過炒房積累財(cái)富的唯一秘訣是利用金融杠桿。住建部政策研究中心主任秦虹說。由于購房貸款的限制，過去利用銀行貸款炒房的獲利模式不可能再延續(xù)。加上民間借貸資金鏈斷裂，投資性需求大量減少。
兩座城市不可避免地陷入危機(jī)之中。
市場深度調(diào)整
今年上半年，浙江省法院共受理民間借貸糾紛案件58037件，涉案標(biāo)的額283.9億元，同比分別上升26.98%和129.61%。溫州、舟山以及湖州地區(qū)上升最為明顯，增幅分別達(dá)96.42%、87.37%和57.61% 。
在鄂爾多斯，大部分民間融資多為信用貸款，簽訂借據(jù)是其主要的操作形式，有的還是口頭協(xié)議。然而，借貸危機(jī)發(fā)生后，即使是熟人關(guān)系，也遭遇有錢不還、惡意逃債的現(xiàn)象。這使得傳統(tǒng)民間借貸信任機(jī)制遭到嚴(yán)重破壞。
一些地區(qū)的民間借貸危機(jī)尚未結(jié)束，甚至開始蔓延到銀行系統(tǒng)。來自溫州的數(shù)據(jù)表明，截至2012年7月，溫州銀行業(yè)不良貸款率已攀上歷史高位，達(dá)到2.85%。而在2011年6月，該數(shù)字僅為0.37%，系全國銀行業(yè)不良貸款率最低的地級市。
去年下半年以來，溫州房價(jià)大幅下降，但成交量仍不理想；鄂爾多斯盛傳房價(jià)已從最高的單價(jià)2萬多元跌至3000元。民間借貸資金鏈斷裂后，已難以支撐虛高的房價(jià)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年5月溫州市新房價(jià)格下降幅度，居全國70個(gè)大中城市之首。實(shí)際情況比統(tǒng)計(jì)局顯示的數(shù)據(jù)更嚴(yán)重。秦虹說。與新房相比，二手住房價(jià)格更能反映當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r，溫州二手房下跌幅度是全國70個(gè)大中城市居第二位城市的2倍多。
以溫州公認(rèn)的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場為例，2011年二手房價(jià)格最高峰達(dá)8萬元/平方米，2012年6月攔腰斬?cái)嘞碌?010年的開盤價(jià)4萬元/平方米，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房價(jià)曾破四(萬)沖五(萬)，號稱全國房價(jià)最高的縣，現(xiàn)在房價(jià)普遍下跌了1萬元/平方米以上。
由于經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅(jiān)決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)市場的輸血效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從輸血變?yōu)槌檠?/p>
溫州部分實(shí)業(yè)經(jīng)營困難的企業(yè)家為了回籠資金，被迫折價(jià)轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但折價(jià)幅度即使達(dá)到6折至5折，有的也很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產(chǎn)市場有價(jià)無市，債務(wù)人無法將投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)，只能將一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，以最高點(diǎn)的房價(jià)抵債交易，但在官方統(tǒng)計(jì)的平均房價(jià)上很難體現(xiàn)出來。
溫州部分開發(fā)企業(yè)此前為規(guī)避 90/70政策，設(shè)計(jì)了打通式戶型，即將2-4套90平方米以下戶型打通成大戶型銷售，如今這些戶型都處于滯銷狀態(tài)，而低總價(jià)的小戶型相對需求穩(wěn)定。同樣，鄂爾多斯目前大戶型住宅退房比例高，銷售受阻。
民間資本轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)
盡管溫州、鄂爾多斯兩地房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，但有意思的是，來自這些區(qū)域的客戶仍高度關(guān)注房地產(chǎn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆在接受采訪時(shí)指出，他們所代理的兩個(gè)散售的寫字樓項(xiàng)目(望京融科產(chǎn)業(yè)中心和北京西客站南廣場東南側(cè)國投廣場)中，仍有一大部分的買家是投資型客戶，來自于能源產(chǎn)業(yè)。在這些客戶的推動(dòng)下，兩個(gè)項(xiàng)目成交活躍。
上述民間資本課題組認(rèn)為，目前我國投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。但高和董事長蘇鑫觀察到，整體而言，大規(guī)模資金投放時(shí)期已經(jīng)過去，民間資本投資房地產(chǎn)短期內(nèi)轉(zhuǎn)為機(jī)會(huì)性投資，目標(biāo)是商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。
商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本重要的投資出口。一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筝^長期穩(wěn)定的回報(bào)，即從短期炒賣獲取房價(jià)差價(jià)，逐步變?yōu)閺拈L期持有的角度，尋找能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項(xiàng)目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。
蘇鑫指出，目前暴露的民間借貸危機(jī)，要求用現(xiàn)代金融投資工具取代原始的民間借貸。舊有以血緣關(guān)系、親友關(guān)系為紐帶的民間借貸，一旦發(fā)展為陌生人之間的融投資關(guān)系，樸素的信用體系就顯得薄弱而經(jīng)不起沖擊。以信托和基金等規(guī)范化方式投資、參與房地產(chǎn)業(yè)，是規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀要求。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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