廚師不看菜譜改看兵法了，那就更厲害了。7月16日，萬達集團上半年工作會上，董事長王健林對6個項目軟件獲國家知識產(chǎn)權證書提出褒獎。他的這番話，也正是對萬達激進轉型的最好注解。
數(shù)據(jù)顯示，萬達上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%，這是萬達收入歷史上第一次同比減少。其中，商業(yè)地產(chǎn)收入494.6億元，同比減少14%。
在外界看來，萬達一直引以驕傲的萬達速度慢了下來。不過，萬達集團總裁助理劉明勝在接受本報采訪時表示，這是萬達根據(jù)形勢采取的先抑后揚戰(zhàn)略，在計劃和預期之內(nèi)。另外，萬達正積極尋求向文化、旅游產(chǎn)業(yè)轉型。全年看，萬達業(yè)績將穩(wěn)步增長，預計收入1400億元。
并購AMC、進軍俄羅斯旅游業(yè)、籌備成立文化旅游城……上半年，萬達主動放緩商業(yè)地產(chǎn)擴張步伐，在文化、旅游領域則動作頻頻。萬達緣何加速轉型?在傳統(tǒng)房企紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)之際，萬達的反其道而為究竟是有意還是被迫?開始看兵法的王健林，是否真能用兵如神?
商業(yè)地產(chǎn)之考
按照萬達公布的數(shù)據(jù)，上半年，商業(yè)地產(chǎn)公司收入494.6億元，完成全年目標的50.1%，完成半年目標的127.6%，同比減少14%。商業(yè)地產(chǎn)公司上半年現(xiàn)金回款315億元，同比減少31%。上半年新開工531.2萬平方米，同比減少35%。
業(yè)績下滑，主要是上半年僅開業(yè)了1個萬達廣場，而去年同期2個萬達廣場開業(yè)。劉明勝說，作為一個千億級企業(yè)，不可能每年都保持40%以上的增長速度，萬達的增速只是逐步趨穩(wěn)，不必大驚小怪。
年初本來計劃全年開業(yè)18個萬達廣場，后來調整為17個，上半年開業(yè)1個，下半年預計開16個。一位萬達集團內(nèi)部人士亦告訴記者，按照商業(yè)周期規(guī)律，萬達廣場多數(shù)集中在國慶、春節(jié)前后開業(yè)。
盡管萬達上半年收入同比減少在預期之內(nèi)，但在外界看來，也與其快進快出的商業(yè)模式遭遇瓶頸有關，萬達是有意放緩商業(yè)地產(chǎn)的擴張步伐。
正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕認為，萬達新開工面積減少與拿地節(jié)奏有關。在宏觀調控大背景下，萬達依照在城市副中心低價拿地的策略，已越來越難找到符合要求的土地。由于可供銷售房產(chǎn)的存量沒有大幅增加，導致上半年萬達商業(yè)地產(chǎn)銷售額同比減少。
萬達商業(yè)地產(chǎn)主要是住宅依賴型和銷售依賴型，在調控形勢下，萬達業(yè)績肯定受影響。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，另外，萬達經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，在規(guī)模上已基本鋪開，下一步將逐漸由規(guī)模轉向質量，放緩擴張速度也是其合理的選擇。
在盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖看來，雖然萬達有較強的政府資源，但較低的租金回報率是其發(fā)展中的一個障礙。另外，隨著越來越多的房企涌向商業(yè)地產(chǎn)，未來商業(yè)地產(chǎn)將面臨血的洗禮。
關于萬達商業(yè)地產(chǎn)租金回報水平，萬達方面反復強調其近幾年租金回報在逐步增長。在2011年3月的一次商業(yè)地產(chǎn)論壇上，王健林曾公開表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)租金并不比業(yè)內(nèi)平均水平低。
盡管萬達的租金處于行業(yè)平均水平之上，但與恒隆、大悅城等相比仍有差距。王永平表示，萬達擴張速度快，但其運營、管理并不出色。萬達在商業(yè)地產(chǎn)領域的位置跟零售業(yè)的‘沃爾瑪’狀況比較像。知名度高，規(guī)模最大，但業(yè)績并非最好。
趙麗燕認為，與成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司(新鴻基、凱德商用、新世界等)在中國的經(jīng)營相比，萬達的累計經(jīng)營面積已超過任何一家公司，但其租金收入和占總收入的比例卻遠低于這些第一梯隊的公司。對比成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司或多或少地借助資本市場來取得發(fā)展資金，萬達在資本市場的借力明顯不足。
在萬達商業(yè)地產(chǎn)租金部分還沒有完全培養(yǎng)起來之前，萬達的資金來源主要靠銀行貸款和銷售回款。不過，目前來看，銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已被用到極致了。萬達需要股權融資方式，不能光靠貸款。而其幾百萬平方米的持有型物業(yè)價值，只有通過上市才能釋放。一位投行人士表示。
然而，萬達的上市之路陰差陽錯、一波三折。
令王健林心焦的不僅是急欲進軍資本市場而不得，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體形勢的不景氣亦讓他擔憂。
在上半年工作會上，王健林坦言，中國的經(jīng)濟困局已反映到消費環(huán)節(jié)。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數(shù)，但今年跌至個位數(shù)，增長緩慢;二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降;三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少。
另辟蹊徑之謀
商業(yè)地產(chǎn)不景氣及上市之路受阻情勢下，王健林將目光轉向文化和旅游產(chǎn)業(yè)。在他勾畫的版圖里，萬達將加大在文化和旅游領域的投資。到2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉型。
向文化、旅游業(yè)轉型，正如王健林所言，類似廚師改看兵法。上半年，萬達已邁出實質性步伐。5月，萬達斥資31億元并購AMC，目前已獲中美兩國審批，并購8月底將完成。同時，其進軍俄羅斯旅游業(yè)亦有實質性動作。
在外界看來，斥資31億美元，超過70%的高溢價并購AMC，萬達似乎做的是虧本買賣。如果所有人都看得明白，一定不是賺錢的買賣。就像所有人都去炒股，一定是最危險的時刻。萬達管理層這么聰明，不會愚蠢到做賠錢買賣。王健林顯然有自己的算盤。
目前，萬達院線正沖刺IPO。不過，院線上市可能牽涉過多關聯(lián)交易，通過中國證監(jiān)會的審批可能有困難。并購AMC成為獨立第三方，可為其上市做儲備。黃立沖表示，
但他同時認為，AMC可能助力萬達上市，也可能拖累萬達，美國院線和國內(nèi)院線經(jīng)營是兩碼事，在經(jīng)營管理上要有一套先進的管理方式才行。王健林所暢想的規(guī)模做大后的談判能力、廣告提價都會提高，未必能順利如愿。
黃立沖所擔憂的是，之前AMC的規(guī)模就足夠大，但仍然會虧損。難道萬達接手后有了規(guī)模就能保證提高議價能力?
除了并購AMC，令人矚目的還有萬達欲進軍俄羅斯旅游業(yè)。在國內(nèi)市場，萬達聯(lián)手泛海、一方集團等打造的長白山國際旅游項目已于7月28日開業(yè)。據(jù)王健林透露，萬達將斥資200億元在北京打造以文化旅游為主題的文化旅游城，目前設計概念已基本完成，并已向北京市相關部門進行了匯報，預計明年春天正式開工。
這個項目將作為萬達創(chuàng)新的大品牌重點推廣。王健林說，城市綜合體已經(jīng)有模仿者，旅游度假區(qū)可能有模仿者，文化旅游城杜絕模仿者。將來它會成為一個即使有圖紙，別人也不敢做的項目，會在全球范圍內(nèi)申報知識產(chǎn)權。
對此，一位長期跟蹤萬達的證券分析師表示，實際上，萬達商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中一直遭遇的尷尬是，出現(xiàn)了越來越多的同質化競爭。王健林現(xiàn)在非常注重知識產(chǎn)權保護，其在最新的項目里融進了更多復合型的功能和概念。拓展上下游產(chǎn)業(yè)越多越難復制。
王健林的高招在于，其可能將萬達旗下相關業(yè)務分別打包上市，而在分拆上市之前要做的，就是得做出規(guī)模。上述不愿具名的證券分析師表示。
正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕則認為，與其說萬達轉型或多元化，不如說萬達是通過分拆商業(yè)地產(chǎn)中的關鍵業(yè)態(tài)或主力店，從而達到融資和資源整合的目的。
7月25日，萬千百貨更名為萬達百貨，按照萬達的發(fā)展計劃，萬達百貨到2015年將開業(yè)110家店，成為中國最大的連鎖百貨企業(yè)。充分整合文化、旅游、百貨等旗下資源，王健林正為打造一個更大的商業(yè)王國做準備。
不過，萬達在旅游、文化領域的大手筆，外界在震驚之余，也頗多詬病——萬達僅靠貸款資金能否支撐這么大的支出?
萬達進軍海外文化、旅游產(chǎn)業(yè)，與國家戰(zhàn)略相契合，在資金上會得到一定支持。另外，目前國內(nèi)文化、旅游產(chǎn)業(yè)多數(shù)是打概念，還是以住宅為核心。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。
他透露，萬達號稱國內(nèi)最大的長白山國際旅游度假項目，雖然酒店及滑雪場的運營投資高、回報周期長，但并不被外界關注的是，該項目擁有近500萬平方米的住宅配套，這一部分帶來的資金回報將是一筆很大的收益。
羊毛出在牛身上。上述人士表示，單純算商業(yè)賬，萬達在文化、旅游產(chǎn)業(yè)的投入也許短期內(nèi)不能很快獲得回報，但在文化、旅游之外，萬達的收益不能簡單用金錢來衡量。
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轉型的最終目的 -提質降本增效
