盡管地王在一定程度上充盈了地方財(cái)政，但由于此前一段較長(zhǎng)時(shí)間的土地市場(chǎng)低迷，今年截至目前各地方政府的土地收入并不盡如人意
以后我們掛牌出讓的土地，都將設(shè)定價(jià)格上限，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)到達(dá)這個(gè)上限之后，就會(huì)確定最終競(jìng)得者。不久前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》如此表示。
然而，最高限價(jià)卻沒能限制住地王的誕生。
7月10日，經(jīng)過激烈競(jìng)拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購(gòu)房面積的代價(jià)，摘得了北京市海淀區(qū)的萬柳地塊。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，扣除回購(gòu)房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價(jià)約為每平方米4.15萬元，不僅排名北京住宅類地塊樓面價(jià)首位，也是全國(guó)土地單價(jià)的第一。
隨著樓市交易的持續(xù)回暖，以北京萬柳地塊為代表的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最近一段時(shí)間在全國(guó)各地頻頻上演。
地王頻現(xiàn)
流拍與地王，今年土地市場(chǎng)兩個(gè)不同時(shí)期關(guān)鍵詞的更迭，似乎就在轉(zhuǎn)瞬之間。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2012年5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗，總規(guī)劃建筑面積945萬平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。其中，住宅類用地流拍52宗，同比增長(zhǎng)一倍之多，占所有流拍地塊近一半，流拍現(xiàn)象最為嚴(yán)重。
不過，自6月開始，地王又出現(xiàn)在全國(guó)各主要城市的土地市場(chǎng)中，同樣的情況只在2009年、2010年市場(chǎng)最為火熱時(shí)出現(xiàn)。
6月18日，廣州天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊共吸引了包括恒大、保利和力迅地產(chǎn)等共計(jì)18家房企的強(qiáng)烈興趣，經(jīng)過數(shù)十輪的舉牌，最終恒大以13.22億成功奪地，溢價(jià)8.2億元，樓面價(jià)達(dá)32967元/平方米，廣州新一代地王由此誕生。
7月10日，中赫地產(chǎn)購(gòu)得北京萬柳地塊，樓面地價(jià)4.15萬元/平方米，不僅成為北京地王，也刷新了全國(guó)單價(jià)地王的紀(jì)錄。
7月20日，天津市區(qū)八里臺(tái)原師范大學(xué)地塊被中海地產(chǎn)以29.7億元摘得，以該地塊22.8萬平方米的建筑面積計(jì)算，其樓面地價(jià)達(dá)到13026元/平方米，溢價(jià)率32.98%，成為當(dāng)之無愧的天津單價(jià)地王和今年截至目前天津土地市場(chǎng)溢價(jià)率最高的地塊。
隨后的7月25日，上海唐鎮(zhèn)地塊正式進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)流程，融創(chuàng)綠城旗下子公司上海綠順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以16.44億元價(jià)格將此地塊納入囊中。核算下來，其樓面地價(jià)為15054元/平方米，溢價(jià)率約為37%，這亦是今年上海住宅地塊成交單價(jià)最高紀(jì)錄。
今年3月以來，全國(guó)主要城市的住宅銷量持續(xù)回升，開發(fā)商整體資金面有所緩解，與此同時(shí)，土地市場(chǎng)經(jīng)過較長(zhǎng)一段時(shí)間的低迷土地價(jià)格出現(xiàn)了小幅回落。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在上述因素的綜合作用下，一些房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀程度有明顯提高，他們的購(gòu)地?zé)崆楸恢匦录ぐl(fā)起來，于是，全國(guó)主要城市尤其是一線城市土地市場(chǎng)回暖的跡象越發(fā)明顯，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)。
并且，地王的腳步并沒有停歇的跡象。
7月4日上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布的2012年第一次預(yù)申請(qǐng)公告中，上?；疖囌颈睆V場(chǎng)以北地塊以47.46億元的參考起始總價(jià)高調(diào)出場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如該地塊能在年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海的總價(jià)地王。
7月17日，南京市國(guó)土局在其網(wǎng)站上連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，一天公告的出讓土地總面積合計(jì)約230.2萬平方米，創(chuàng)南京市土地市場(chǎng)預(yù)告地塊之最。
上海、南京等其他城市不像北京，沒有競(jìng)價(jià)上限，也沒有企業(yè)體制之限。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在開發(fā)商的拿地?zé)崆楹偷胤秸耐频貨_動(dòng)的雙重作用之下，在今年接下來的時(shí)間當(dāng)中，還將有一個(gè)個(gè)地王的面紗被逐漸揭開。
限速前行
盡管地王在一定程度上充盈了地方財(cái)政，但由于此前一段較長(zhǎng)時(shí)間的土地市場(chǎng)低迷，今年截至目前各地方政府的土地收入并不盡如人意。
財(cái)政部日前公布的上半年全國(guó)政府性基金收支情況顯示，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，一些城市的土地供應(yīng)量降至近五年中同期最低。
進(jìn)入7月，隨著土地市場(chǎng)的回溫這一情況有所好轉(zhuǎn)，但全國(guó)主要城市的土地出讓金是漲跌互現(xiàn)。
今年前7月，13個(gè)主要城市的土地出讓金合計(jì)為1946.3億，同比去年的3478.17億下調(diào)44%。在主要的13個(gè)城市中，土地出讓金前7月合計(jì)無一上漲，全部下調(diào)，其中北京等城市下調(diào)幅度均過半。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，2011年以來，土地市場(chǎng)一直不景氣，主要是緣于持續(xù)的樓市調(diào)控令開發(fā)商緊縮銀根，但土地交易量的不足又會(huì)導(dǎo)致未來兩年商品住宅供應(yīng)的趨緊，不利于中央房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。特別是從最近兩三個(gè)月的樓市成交增長(zhǎng)趨勢(shì)來看，如果下半年購(gòu)房需求持續(xù)釋放的話，房?jī)r(jià)的上漲壓力非常明顯。
從增加供給、平抑房?jī)r(jià)的角度考慮，國(guó)土部門近期不僅加大住宅用地供應(yīng)，也在有意識(shí)地推出一些優(yōu)質(zhì)地塊來吸引開發(fā)商。任啟鑫表示，從目前的情況看，限購(gòu)政策之下，一些開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景依然存有疑慮，目前的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)整體來說并不激烈，實(shí)際成交的地價(jià)相對(duì)偏低，一些遲遲未敢拿地、土地儲(chǔ)備告急的開發(fā)商正在抓住這一階段性的窗口式行情，適度儲(chǔ)備土地。
在目前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，地王的出現(xiàn)的確對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。但張大偉也指出，從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)雖然比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的樓面價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有一定差距。
高企的流標(biāo)率顯示市場(chǎng)尚未完全回暖，下半年土地市場(chǎng)將在限速中前行。張大偉預(yù)計(jì)，后市土地價(jià)格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過快，或配套落后的郊區(qū)地價(jià)仍有望回落;而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競(jìng)標(biāo)中小幅上漲。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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