明星地塊加上話題大佬，7月上海的土地市場，聚焦太多鎂光燈。
7月25日，位于上海浦東唐鎮(zhèn)的一幅宅地，以16.44億元總價(jià)、15054元/平方米樓板價(jià)成功出讓，創(chuàng)下今年滬上宅地拍賣新高。奪魁者上海綠順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱上海綠順 )，背后則站著新掌舵手—融創(chuàng)中國董事長孫宏斌。
地產(chǎn)江湖里，孫宏斌是一個(gè)三起三落而東山再起的傳奇人物。年輕時(shí)曾與柳傳志反目成仇，創(chuàng)業(yè)后叫板王石卻一敗涂地。孫宏斌書寫著60后房地產(chǎn)企業(yè)家傳奇故事，并借與綠城的合作返回上海灘。
在上海拿地后第二天，孫宏斌對時(shí)代周報(bào)記者表示，在現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)銷售的同時(shí)，他還會(huì)在長三角，尤其是上海區(qū)域，繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張。為此，公司已經(jīng)準(zhǔn)備了約45億元用于接下來的鋪點(diǎn)。
6年后重返上海灘
上海綠順原是綠城全資控股，負(fù)責(zé)開發(fā)浦東玉蘭花園項(xiàng)目，但經(jīng)過一攬子協(xié)議，現(xiàn)在已由融創(chuàng)主導(dǎo)。綠城集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官馮征在接受采訪時(shí)表示，本次唐鎮(zhèn)拿地不屬于綠城集團(tuán)戰(zhàn)略層次的考慮，具體細(xì)節(jié)應(yīng)該問融創(chuàng)的人，綠城今年沒有擴(kuò)張計(jì)劃。雖然公司已經(jīng)度過了最困難的時(shí)期，但在擴(kuò)張上仍會(huì)很謹(jǐn)慎。
事實(shí)上，在此前的6月22日，綠城與融創(chuàng)共同出資20億元，組建合營公司上海融創(chuàng)綠城控股有限公司(暫定名)，雙方各持股50%，綠城將旗下在上海、天津及蘇南區(qū)域的9個(gè)項(xiàng)目注入到合營公司當(dāng)中，這其中就包括上海綠順。
換言之，上海綠順公司在投資和銷售等重要環(huán)節(jié)的主導(dǎo)權(quán)，已交到了融創(chuàng)手中。
而融創(chuàng)銷售總監(jiān)李公杰告訴時(shí)代周報(bào)記者：合營公司目前還在工商登記中，因此融創(chuàng)方面先以上海綠順名義拍地，也就是說，未來還有一次股權(quán)變更，這塊地還是會(huì)轉(zhuǎn)移到合營公司里面去。
公司跟蹤這塊地已經(jīng)有兩年左右，有合適的機(jī)會(huì)肯定要拿下。孫宏斌對于此地塊，可謂是志在必得，親自派人代表上海綠順參與現(xiàn)場競拍，并頻頻叫價(jià)。
在7月26日舉辦的記者問答會(huì)上，孫宏斌坦言，這幅地塊與玉蘭花園僅一路之隔，可以認(rèn)作是二期項(xiàng)目，且地價(jià)非常便宜，完全可以攤薄整個(gè)項(xiàng)目的綜合成本。與綠城2009年競得的相鄰?fù)|(zhì)地塊的樓板價(jià)(19040元/平方米)相比，融創(chuàng)本地地塊樓板價(jià)約為15054元/平方米，仍處于較低水平，具備較強(qiáng)可操作性，漢宇地產(chǎn)分析師付偉介紹，而1.5的容積率將有望繼續(xù)走高端產(chǎn)品路線。
此外，孫宏斌已開始有意識(shí)地加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。我的設(shè)想是，這個(gè)項(xiàng)目今年年底開工，10個(gè)月后銷售，面積小一點(diǎn)，總價(jià)控制在每套千萬元以內(nèi)。孫宏斌說，綠城項(xiàng)目品質(zhì)一流，但是產(chǎn)品面積過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，使得銷售在限購的大環(huán)境下有所制約?，F(xiàn)在玉蘭花園大多都是300-400平方米，總價(jià)2000萬元的房子，銷售有難度。
當(dāng)然，在合作僅一月有余，融創(chuàng)就急吼吼地?fù)尀┩恋厥袌龅男袨?，也被看做是孫宏斌試圖在上海大展拳腳的一大信號。
6年前，孫宏斌一手創(chuàng)建的順馳，倒在了2007年地產(chǎn)牛市的前夜。激進(jìn)擴(kuò)張卻慘遭樓市調(diào)控，這位地產(chǎn)狂人不得不斷臂求生，將順馳以超低價(jià)拱手賣給路勁基建，并就此退出上海房地產(chǎn)市場。
而近兩年，融創(chuàng)一直伺機(jī)進(jìn)入上海。自去年以來，融創(chuàng)一直有進(jìn)入上海的計(jì)劃，這次和綠城的合作只是一次契機(jī)。 李公杰稱，如果不和綠城合作，融創(chuàng)也會(huì)進(jìn)入上海的。但不可否認(rèn)，聯(lián)姻綠城后，融創(chuàng)站到了更高的起點(diǎn)。
融創(chuàng)一直在蘇南做產(chǎn)品，一直未進(jìn)入上海。通過和綠城的合作，終于成功地進(jìn)入上海市場。孫宏斌稱，本來進(jìn)入上海需要10年甚至更長，但借助綠城的品牌，融創(chuàng)迅速進(jìn)入上海。
重新定位綠城項(xiàng)目
我們是一個(gè)聯(lián)合體，不論是綠城還是融創(chuàng)，未來凡在上海和蘇南區(qū)域拿地，都將通過合營公司這一平臺(tái)操作。孫宏斌說，這個(gè)雖然不在合作協(xié)議里面，但是君子協(xié)定。
我的戰(zhàn)略很清晰，就是高端精品，再加上天津、北京、重慶、上海以及蘇南地區(qū)。孫宏斌又重申了融創(chuàng)的深耕戰(zhàn)略。
而按照他的意思，合營公司未來發(fā)展重點(diǎn)基本在上海和蘇南，而上海則是近期深耕的重點(diǎn)。在現(xiàn)有9個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售的同時(shí)，合營公司還會(huì)在長三角繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張。
孫宏斌表示，合營公司9個(gè)項(xiàng)目的估值在500億-600億元，預(yù)計(jì)5年可以銷售完畢，每年銷售量在100億元。在這同時(shí)，合營公司還會(huì)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)。
這一目標(biāo)，也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是對于合營公司的一項(xiàng)巨大挑戰(zhàn)。
當(dāng)前市場環(huán)境下，這些項(xiàng)目的價(jià)格并非特別有吸引力。申銀萬國分析師李紅介紹，與綠城合作的 9 個(gè)項(xiàng)目中，有5 個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在4萬-7 萬元/平方米不等，這不僅比多數(shù)融創(chuàng)自身在售的樓盤還要高出一個(gè)檔次，受到限購的影響也無疑更大。因此在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整上，都有必要作一些改善來迎合市場的需求，而這需要花費(fèi)一些時(shí)間。
工銀國際分析師謝騏聰也認(rèn)為，之前無錫蠡湖香樟園項(xiàng)目的差別定位，就耗費(fèi)了融創(chuàng)好幾個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在，新收購的9個(gè)項(xiàng)目都需要融創(chuàng)重新定位，這可能會(huì)對融創(chuàng)本來的運(yùn)營產(chǎn)生一定的影響。
不過值得注意的是，有投資人士介紹，融創(chuàng)在此外的電話回憶中，就曾暗示，項(xiàng)目設(shè)計(jì)在融創(chuàng)接手主導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營后仍存在一定的改善空間，比如可售面積有望通過縮減一些配套設(shè)施有所增加，從而提升資產(chǎn)包的總體價(jià)值。
事實(shí)上，尤其是與綠城合作后，孫宏斌不止一次提及，綠城項(xiàng)目價(jià)值被低估，這也就意味著，融創(chuàng)入股綠城后，將提高綠城項(xiàng)目價(jià)格。他說，綠城項(xiàng)目價(jià)格調(diào)高，才能提升購房者對綠城的信心。
這一點(diǎn)也得到了融創(chuàng)內(nèi)部人士的肯定。在評估過綠城項(xiàng)目后，價(jià)格沒有完全體現(xiàn)其價(jià)值，以上海綠城黃浦灣為例，依然與周邊房價(jià)存在距離，將來在重新定位后，或?qū)⑻岣呤蹆r(jià)。
此外，孫宏斌也認(rèn)為，限購對高端產(chǎn)品而言，也并不一定是純粹打擊。他坦言，限購是好事，因?yàn)橄拶従拖з徚?，惜購就買最好的。而高端產(chǎn)品一旦解決銷售周期困擾資金鏈問題，盈利能力并不低于低端產(chǎn)品。
預(yù)算45億購地
然而在進(jìn)軍土地市場的問題上，孫宏斌似乎又開始了新一輪冒險(xiǎn)。易居中國企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成就對媒體表示，現(xiàn)在的融創(chuàng)，還是帶有鮮明孫宏斌特色的融創(chuàng)，很大程度上承接了孫宏斌喜擴(kuò)張的風(fēng)格。
考慮到融創(chuàng)公司在很多場合下，都表示有繼續(xù)拿地的強(qiáng)烈渴望，這讓投資者產(chǎn)生了公司可能配股的擔(dān)憂。上述申銀萬國分析師稱，市場對于融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債表及可能由此引發(fā)的再融資擔(dān)憂，會(huì)很大程度上減弱公司當(dāng)前強(qiáng)勁的銷售所帶來的催化作用，從而抑制股價(jià)的表現(xiàn)。
現(xiàn)在我們的現(xiàn)金流蠻健康的，加上原本籌集準(zhǔn)備拿萬柳地塊的錢沒有花出去，現(xiàn)在應(yīng)該可以有更多的資金投入上海土地市場。孫宏斌介紹，融創(chuàng)已經(jīng)在合營項(xiàng)目投入45億元，今年還設(shè)定另一半，約45億元的預(yù)算用于購地。
且不說，融創(chuàng)還有銷售來保證資金回籠。數(shù)據(jù)顯示，前6個(gè)月，融創(chuàng)共完成合約銷售金額125.2億元(其中合同銷售112.2億元)，完成全年220億元銷售目標(biāo)的56.9%。
但有好事者稱，截至2011年底，融創(chuàng)因擴(kuò)張而日益攀升至104%的高負(fù)債率，處于快速上升期的融創(chuàng)將面臨控制資金杠桿的難題，而這一切似乎都押寶在了今年的銷售上?，F(xiàn)在銷售業(yè)績突出，但后面幾個(gè)月的銷售情況不可預(yù)料，在拿地，項(xiàng)目開發(fā)等方面，又怎能保證持續(xù)的資金供給?
順馳所犯的錯(cuò)誤，讓我牢牢記住了兩點(diǎn)：第一，不能在很多城市鋪開做房地產(chǎn)，要在幾個(gè)地方深耕、深挖;第二，一定要保證現(xiàn)金流安全。孫宏斌稱， 我們的原則是，有錢才買地，不能等著銷售回款付地錢，那風(fēng)險(xiǎn)就大了。
據(jù)悉，融創(chuàng)中國以現(xiàn)金流絕對安全為目標(biāo)，并對此有一套以杠桿率來平衡企業(yè)負(fù)債率的解決方案。而至少預(yù)留15億元的周轉(zhuǎn)現(xiàn)金，則是融創(chuàng)設(shè)立的財(cái)務(wù)底線。
在孫宏斌眼中的房企杠桿率中，第一是銷售，第二是應(yīng)付土地款，第三才是負(fù)債。要三個(gè)一塊管，才會(huì)有良好的現(xiàn)金流，而最重要的是銷售。雖然企業(yè)應(yīng)付土地款本身不體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，在實(shí)操中，很多房企也存在拖欠土地款的事情。但公司應(yīng)付的土地款已全部付清被他反復(fù)強(qiáng)調(diào)。他以綠城舉例表示，綠城的問題就是出在銷售額上，如果銷售很好，根本不會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。
孫宏斌表示，公司目前不會(huì)通過發(fā)債和股權(quán)融資。但在銀行貸款的檔期中間，會(huì)做些信托融資，一般信托計(jì)劃2.5-3年，不過融創(chuàng)1年就會(huì)歸還
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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