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自實行招拍掛以來，土地出讓收入已成為地方政府的第二財政。2011年，全國土地出讓收入超過了3萬億元，不過，部分城市從去年年初推出的限購政策，使土地出讓收益率出現(xiàn)了大幅度的下滑。收益率的下滑不僅讓地方財政變得緊張，也使相關(guān)數(shù)據(jù)變得不那么清晰。

近日，財政部透露，2011年我國東部地區(qū)招拍掛和協(xié)議出讓土地實現(xiàn)的土地出讓收益3524億元，占全國的68%。以此計算可以得出，2011年全國土地出讓實現(xiàn)的收益約5182億元。

此前，業(yè)內(nèi)專家曾測算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益率一般在40%以上。不過，這一數(shù)據(jù)尚未得到官方認(rèn)可，并且近年來由于征地拆遷成本的增加，土地出讓的收益率可能會有所下滑。

但如果按照5182億元計算，則2011年地方政府土地出讓的凈收益率僅僅為15.6%。真的會是如此之低的收益率嗎?

兩組數(shù)據(jù)矛盾

記者發(fā)現(xiàn)，同樣來自財政部的一組數(shù)據(jù)與上述結(jié)論有較大的出入。

在今年3月份財政部提交的《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報告》中顯示，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元。這也是中國的土地出讓收入首度邁入了3萬億元大關(guān)，此前最高的是2010年的2.9萬億元。

在支出方面，前述報告顯示，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出32931.99億元，包括征地拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?3629.97億元、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)整理和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及補助農(nóng)民等支出2351.06億元、用于教育支出197.46億元、用于農(nóng)田水利建設(shè)支出120.35億元、用于保障性安居工程支出668.58億元、按城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定用于城市建設(shè)支出5964.57億元。

如業(yè)界的一般理解，扣除掉征地拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?，剩余的部分即是地方政府的土地出讓收益。這意味著，2011年地方政府的土地出讓收益為9537億元(注：33166.24億元減去23629.97億元)，約是當(dāng)年土地出讓收入總額的28%。

一個是5182億元，一個是9537億元，兩者相差4355億元。究竟哪一個才是去年地方政府賣地的凈得?目前外界尚不得而知，仍有賴于相關(guān)政府給予更為明確的解釋。

一位不愿透露姓名的土地專家對《第一財經(jīng)日報》表示，去年地方土地出讓收益僅僅5182億元的數(shù)據(jù)，有點太少了。

他表示，雖然由于政府拆遷條例的出臺，導(dǎo)致去年征地拆遷的費用有所提高，但也不至于成本會增加如此之多。一般地方政府在土地出讓時設(shè)定的出讓底價會比該地塊的成本價高出25%，換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當(dāng)于會有超過25%的純收益。

況且，去年有些地塊還是溢價成交的。該專家稱。

而本報記者獲得的某直轄市土地出讓情況報告也顯示，2011年該地土地出讓累計上繳財政專戶1079億元，扣除土地儲備等成本后凈收益621億元。這意味著，該地區(qū)的土地出讓凈收益在60%以上。

　　土地財政面臨困難

不過，土地出讓收益率走低確實是一個事實。

同樣是來自財政部的《關(guān)于2010年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2011年中央和地方預(yù)算草案的報告》顯示，2010年全國國有土地使用權(quán)出讓收入29109.94億元，征地補償拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?3395.6億元。這意味著當(dāng)年地方政府的純收益超過1.5萬億元，土地出讓收益率超過50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同口徑下2011年的28%。

但是，自從實行限購政策以來，地方的土地出讓收益出現(xiàn)了直線下降。北京在執(zhí)行限購政策的一年時間里(注：2011.2.16~2012.2.15)土地出讓總金額為1054.2億元，同比減少了508億元，下調(diào)幅度達(dá)到了32.5%。而在今年一季度，北京成交的所有地塊全部底價成交，溢價率均為零。

本報記者曾統(tǒng)計，自從1999年至2011年，這十三年是中國土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約12.75萬億元，幾乎年均一萬億元。

正是依靠大量出讓土地獲得現(xiàn)金收入，以及依靠土地抵押獲得銀行信貸，地方的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)才得以大規(guī)模實行，進(jìn)而帶動經(jīng)濟發(fā)展。

但土地出讓純收益的下降，將直接影響到地方政府的支付和擴張能力。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對記者表示，過去地方土地收益大部分還是投向了基建領(lǐng)域，這能產(chǎn)生GDP。而現(xiàn)在受到樓市調(diào)控影響，開發(fā)商放緩拿地，溢價率開始走低，地方政府的土地純收益會下降，地方政府的土地財政也會越來越困難。

此外，地方土地收益的下降，還會影響一些民生領(lǐng)域的工作。此前中央通過諸多文件或規(guī)定，要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用于農(nóng)業(yè)、水利、保障房等建設(shè)。

這些方面包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障;不低于15%的比例用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，10%用于農(nóng)田水利建設(shè)，以及10%用于教育資金等。如果以此執(zhí)行，就意味著地方要拿出45%的土地收益來用于民生。(第一財經(jīng)日報)