五一后,滬深兩市幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都公布了一季度財務(wù)報告。130家企業(yè)中,有92家實現(xiàn)盈利,另外38家公司則在一季度呈現(xiàn)凈利潤虧損狀態(tài)。被視為上市房企第一梯隊的首開股份[12.52 -1.65% 股吧 研報](600376.SH)、萬通地產(chǎn)[3.91 -0.76% 股吧 研報](600246.SH),甚至出現(xiàn)了5年來的首次虧損。
首開股份 (SH:600376)最新價:12.52
據(jù)記者統(tǒng)計,從2008年到2011年,一季度凈利潤虧損的企業(yè)數(shù)量并未出現(xiàn)明顯變化,分別為34家、37家、26家、36家。
分析人士認為,由于2009年全國商品房賣得特別好,因此到2010年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤大幅增加,使得一季報虧損企業(yè)減少了11家。而賣得好的場面并未再攀新高,加之調(diào)控政策出臺直接導(dǎo)致2011年一季度虧損的企業(yè)重新回到36家。
在今年的一季報統(tǒng)計中,有10家企業(yè)的凈利潤超過2億元。其中萬科A[8.99 -0.88% 股吧 研報](000002.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地產(chǎn)[12.90 -0.69% 股吧 研報](600048.SH)、招商地產(chǎn)[23.42 0.13% 股吧 研報](000024.SZ)超過5億元。萬科A一家便達到15.3055億元。相當于排名第二的金融街[0.00 0.00% 股吧 研報](8.6524億元)和排名第三的保利地產(chǎn)(6.6973億元)之和。
一位在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的首席財務(wù)官對記者置評說:萬科所體現(xiàn)的是強者恒強的道理。這家企業(yè)的盤子太大,所以每個季度都會有大量的轉(zhuǎn)結(jié)利潤。在一季報中唯獨萬科的凈利潤十分可觀。其余的上市企業(yè)本季度業(yè)績都很是低迷。
兩大房企首虧
在第一梯隊中,首開股份、萬通地產(chǎn)出現(xiàn)了5年內(nèi)首次虧損的現(xiàn)實。
其中,首開股份一季度凈利潤為-0.1372億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤-540萬元。而萬通地產(chǎn)在報告期內(nèi)凈利潤-0.1861億元,歸屬上市公司股東凈利潤-2300萬元。
在按照上市房企總資產(chǎn)排名中,首開股份、萬通地產(chǎn)分別為第5名和第37名,位列第一梯隊。
細看首開股份的財報,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤同比降低了104.33%。在此期間,由于報告期內(nèi)結(jié)算面積減少導(dǎo)致營業(yè)收入同比減少19.4%。與此同時,由于首開股份在報告期內(nèi)從金融機構(gòu)借款的總體規(guī)模同比增加較多,導(dǎo)致了財務(wù)費用同比增長 112.7%,達到1.95億元。而其投資收益由去年同期的9100多萬元降至本期6450多萬元,同比減少了54%。
首開股份在財報中亦承認,正是由于財務(wù)費用同比增長較多以及投資收益同比下降而導(dǎo)致了其營業(yè)利潤、利潤總額以及歸屬于母公司所有者的凈利潤都同比減少超過100%。
不過,要求匿名的分析師告訴《中國經(jīng)濟周刊》:首開股份一季度業(yè)績不佳,主因應(yīng)為項目結(jié)算不均衡的原因?qū)е?。一般情況下,房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目結(jié)轉(zhuǎn)多數(shù)是在下半年實現(xiàn)。這位分析人士表示,一季度的數(shù)據(jù)或許并不影響該公司今年的業(yè)績。由于目前的宏觀調(diào)控政策運行時間和強度基本已經(jīng)超過了原本估計,因此很多樂觀的預(yù)計或許會因此而無法實現(xiàn)。
萬通地產(chǎn)的一季報中則體現(xiàn)出了更加明顯的降幅。該企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比降幅達到3953.14%。公司給出的解釋為:公司所屬子公司同期達到交付條件的項目有所減少,凈利潤相應(yīng)降低。而去年同期,該數(shù)據(jù)也僅為0.1076億元。此外,萬通地產(chǎn)的財務(wù)成本也明顯升高。在報告期內(nèi),公司計提債券利息由年初3500萬元增加到報告期末的6000多萬元,增幅達到71.82%。
萬通董秘程曉唏辯稱,萬通一季度利潤虧損主要是可結(jié)算項目少以及成本過高導(dǎo)致。他在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時預(yù)計:每個季度的交房情況都不盡相同。但是一季度的首度虧損不會對全年利潤產(chǎn)生影響。
記者查閱發(fā)現(xiàn),萬通地產(chǎn)的項目主要集中于北京和天津兩地。根據(jù)去年年報數(shù)據(jù)顯示,萬通地產(chǎn)在北京的營業(yè)收入為14.35億元,而天津則達到了33.49億元。眾所周知,萬通地產(chǎn)的產(chǎn)品多為中高端住宅。而這正是目前宏觀調(diào)控政策的重要治理目標。上述分析師置評說:萬通地產(chǎn)歷年一季度的凈利潤情況都較低。因為萬通大部分項目在第四季度進行結(jié)轉(zhuǎn),而且一季度也有其特殊節(jié)氣的因素影響。
進一步分化的開端?
兩家知名企業(yè)5年內(nèi)出現(xiàn)一季度首虧,這或許只是個別現(xiàn)象。上述分析師認為,按照中國房地產(chǎn)的客觀規(guī)律和社會心理習(xí)慣,一般項目竣工都會集中在四季度。這也就是為什么萬通地產(chǎn)等企業(yè)會在四季度凈利潤大幅增加。我十分肯定,今年上市房企的業(yè)績還會出現(xiàn)增加,而這只是幅度大小的問題。
以2011年數(shù)據(jù)為例,首開股份一季度凈利潤為1.2億元,二三季度凈利潤為1.8億元和0.2億元,而第四季度的凈利潤則達到15.87億元。同在去年,萬通地產(chǎn)的一季度業(yè)績也并不好看,但是在四季度凈利潤就增加了3.88億元。最終年報呈現(xiàn)的凈利潤為4.72億元。
來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示,2010年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售額同比增幅19.3%,2011年同比增幅達到12.1%;而2010年全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資同比增長33.3%,2011年同比增幅為27.9%。上述分析師表示,這些預(yù)售的商品房大約會于2012年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤進入報表。
不過,也有人表示出了不同意見。合富輝煌[1.96 0.00%]房地產(chǎn)(中國)上海公司副總經(jīng)理趙春雷對《中國經(jīng)濟周刊》置評說:盡管一季度為房地產(chǎn)上市企業(yè)的淡季。但是我認為,大型企業(yè)出現(xiàn)多年來的首次虧損或許具有一定的指向性意義。這或許是上市房企進一步分化的開端,但是后續(xù)數(shù)據(jù)是否能夠延續(xù)還是關(guān)鍵。
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