清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院偉倫樓，400多人的禮堂座無(wú)虛席。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林健步登上講壇，今天什么問(wèn)題都可以問(wèn)。8點(diǎn)半，創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——以萬(wàn)達(dá)為例演講結(jié)束，自由問(wèn)答環(huán)節(jié)，頭一個(gè)問(wèn)題便是如何看最近大連的事及外界有關(guān)萬(wàn)達(dá)的傳言。我還能站在這里講話，就說(shuō)明我沒(méi)事。王健林說(shuō)。
難怪公眾會(huì)有這樣的問(wèn)題，一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)萬(wàn)達(dá)的各種消息甚囂塵上，資金鏈斷裂傳言、高層吃散伙飯風(fēng)波、王健林被調(diào)查傳聞……過(guò)去的兩個(gè)月里，萬(wàn)達(dá)被推到了風(fēng)口浪尖。
樹(shù)大招風(fēng)。不斷被輿論忽悠的萬(wàn)達(dá)也被麥格理忽悠了一把。但這位當(dāng)年被忽悠的萬(wàn)達(dá)掌門人，在演講中卻如此表示：做商業(yè)就要會(huì)忽悠。老大都是裝出來(lái)的。
與麥格理的協(xié)議分手是王健林的一段心酸故事，但并不妨礙他對(duì)萬(wàn)達(dá)的超前意識(shí)。這個(gè)要做全球第一商業(yè)公司的商界風(fēng)云人物，其機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)同樣未知。
上市失誤
3月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布一則公告：與麥格理的委托管理合同期滿，萬(wàn)達(dá)將陸續(xù)退出南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽(yáng)、天津、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、大連等已轉(zhuǎn)讓的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。
此前，麥格理通過(guò)銀團(tuán)貸款，向萬(wàn)達(dá)購(gòu)買了9個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)因此套現(xiàn)約31億元，并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。
萬(wàn)達(dá)與麥格理早在今年2月份即著手研究撤出管理的事情，當(dāng)時(shí)接管方已經(jīng)約談了經(jīng)理級(jí)別的人員。而之前參與商業(yè)管理的萬(wàn)達(dá)人員，大多被安置到萬(wàn)達(dá)的其他項(xiàng)目上去了。某業(yè)內(nèi)知情人士向記者透露。
合同約定期滿，退出是正常的。一位萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)，退出的9個(gè)項(xiàng)目都是一二代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)將專注于做好第三代城市綜合體。
萬(wàn)達(dá)于2001年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從早期的一代單店、二代組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。據(jù)了解，目前萬(wàn)達(dá)僅存6個(gè)一代單店和6個(gè)二代組合店。賣給麥格理的9個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)為第一代產(chǎn)品，有6個(gè)為第二代產(chǎn)品。
有分析人士認(rèn)為，按照萬(wàn)達(dá)專注第三代城市綜合體的戰(zhàn)略，其僅剩的3個(gè)一代單店將會(huì)轉(zhuǎn)手，但上述萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士則表示目前還沒(méi)有這個(gè)計(jì)劃。
萬(wàn)達(dá)與澳大利亞最大投行麥格理的這段劇情令王健林很不滿意。2006年本來(lái)有機(jī)會(huì)在香港紅籌上市，當(dāng)時(shí)找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麥格理一‘忽悠’，說(shuō)別做IPO了，做REITs多好。
然而，天不遂人愿。2006年7月，國(guó)家外管局、商務(wù)部等幾部委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)。于是，REITs徹底沒(méi)戲了。
而此時(shí)，香港紅籌上市之路被監(jiān)管部門封死。不得已，萬(wàn)達(dá)在2007年籌劃A股IPO，但沒(méi)想到剛做完架構(gòu)，2008年又來(lái)了全球金融危機(jī)，其上市之路再次擱淺。而目前在房地產(chǎn)調(diào)控之際，雖然萬(wàn)達(dá)提交了A股上市申請(qǐng)，但也基本無(wú)望。
王健林對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理念太超前了，他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最適合的融資平臺(tái)是REITs，美國(guó)的公司都是如此。但實(shí)際上，REITs并不太適合萬(wàn)達(dá)。一是萬(wàn)達(dá)的一二代店租金收益率并不高;二是萬(wàn)達(dá)有很多開(kāi)發(fā)物業(yè)，這些都沒(méi)法裝進(jìn)REITs。一位了解萬(wàn)達(dá)的業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：當(dāng)初的抉擇現(xiàn)在看起來(lái)并不是正確的選項(xiàng)，這使萬(wàn)達(dá)錯(cuò)失了香港紅籌上市的時(shí)機(jī)。
多元化延伸
什么清華北大，不如膽子大。演講中，王健林把萬(wàn)達(dá)的快速發(fā)展歸結(jié)于敢闖敢干、不怕失敗。富貴險(xiǎn)中求。王健林這樣總結(jié)。
敢想敢干的王健林雖然沒(méi)有打準(zhǔn)萬(wàn)達(dá)上市的算盤，但并不妨礙他對(duì)萬(wàn)達(dá)未來(lái)的籌劃。文化產(chǎn)業(yè)、旅游度假是萬(wàn)達(dá)近年來(lái)的重頭戲。王健林說(shuō)，萬(wàn)達(dá)已被接納為世界游樂(lè)協(xié)會(huì)的高級(jí)會(huì)員，全球共有6家企業(yè)，萬(wàn)達(dá)是亞太區(qū)唯一的高級(jí)會(huì)員。
萬(wàn)達(dá)影院也是業(yè)內(nèi)第一。這是一不小心做成的。萬(wàn)達(dá)進(jìn)入的領(lǐng)域，什么央企國(guó)企都不再有機(jī)會(huì)做老大。王健林毫不掩飾他自稱為不謙虛的說(shuō)法。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所向披靡的萬(wàn)達(dá)，近年來(lái)已在新的領(lǐng)域發(fā)力。商業(yè)地產(chǎn)、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和高級(jí)酒店成為其五大架構(gòu)體系。在文化產(chǎn)業(yè)方面，萬(wàn)達(dá)已進(jìn)入大型舞臺(tái)演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂(lè)、中國(guó)字畫收藏等行業(yè)，2012年萬(wàn)達(dá)院線將擁有1000塊銀幕。
做全球旅游行業(yè)的第一是萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)。王健林立下豪言。
從2008年起，由萬(wàn)達(dá)牽頭，聯(lián)合中國(guó)泛海、聯(lián)想控股等大型企業(yè)的投資聯(lián)盟，已多次進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，斥資將近1700億元。此外，萬(wàn)達(dá)在武漢的城市綜合體項(xiàng)目中也包含了旅游地產(chǎn)的部分——武漢東湖中央文化旅游區(qū)，總投資約500億元。
投資要順應(yīng)大趨勢(shì)。這些年我一直提消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，如果這時(shí)候還是投資鋼鐵、鋁加工，那是找死。在王健林勾畫的版圖里，萬(wàn)達(dá)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲(chǔ)存未來(lái)10年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在2020年徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
2020年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。王健林說(shuō)。
但在萬(wàn)達(dá)迅速跑馬圈地、多元化布局的同時(shí)，周邊也不乏質(zhì)疑之聲。
一位長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)達(dá)的投行人士表示，過(guò)去幾年住宅市場(chǎng)的火爆使得萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式?jīng)]暴露出什么問(wèn)題，但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩，這種模式就會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)。萬(wàn)達(dá)的資金主要來(lái)自銀行貸款和銷售回款，租金部分還沒(méi)有培養(yǎng)起來(lái)。
萬(wàn)達(dá)的銷售回款和銀行貸款兩個(gè)主要融資渠道已經(jīng)被用到極致了。它需要股權(quán)融資方式，不能光靠貸款。該人士表示，萬(wàn)達(dá)超越其他地產(chǎn)商的獨(dú)特之處，就在于它擁有幾百萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，但這部分價(jià)值只有通過(guò)上市才能釋放。
多元化布局戰(zhàn)略下，萬(wàn)達(dá)在將銷售物業(yè)的收益沉淀到持有物業(yè)上之后，面臨的更艱巨的課題是：如何通過(guò)后期的運(yùn)營(yíng)管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值。能把持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)好，才是安身立命之本。
有業(yè)內(nèi)人士亦指出，開(kāi)業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)寂寞的長(zhǎng)跑。在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤(rùn)攫取完畢之后，萬(wàn)達(dá)將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期。
質(zhì)疑我們資金鏈有問(wèn)題的人，大多缺乏對(duì)萬(wàn)達(dá)的了解。上述萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士對(duì)記者表示，萬(wàn)達(dá)去年收入突破千億元大關(guān)，一季度銷售目標(biāo)超額完成，2月份，我們還獲得了進(jìn)出口銀行的巨額授信。
但顯然，王健林已經(jīng)意識(shí)到了其商業(yè)王國(guó)在進(jìn)行多元化擴(kuò)張之后所帶來(lái)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，其曾對(duì)內(nèi)部下達(dá)死命令，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度將控制在每年不準(zhǔn)超過(guò)20家。
不過(guò)，這個(gè)經(jīng)常以大手筆面貌出現(xiàn)的商界風(fēng)云人物難以停下其對(duì)全球最大商業(yè)公司的渴望。去年12月18日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與西班牙馬德里競(jìng)技、瓦倫西亞、比利亞雷亞爾3家俱樂(lè)部簽訂了一期投入約2億元的中國(guó)足球希望之星青少年海外培訓(xùn)計(jì)劃，剛卸任萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化部總經(jīng)理的石雪清將專職負(fù)責(zé)相關(guān)事宜。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，或許西班牙將成為萬(wàn)達(dá)海外擴(kuò)張的首個(gè)目的地。
未來(lái)一年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)主要集中于跨國(guó)運(yùn)作，將會(huì)有震驚世界的并購(gòu)發(fā)生。王健林透露。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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