涉嫌違規(guī)拿地遭國土部處罰萬畝如山湖城前途未卜
幾座秀美的青山圍繞著一潭湖水，紅房頂?shù)膭e墅和公寓幾乎鋪滿了山頭，這一景出現(xiàn)在安徽和縣石楊鎮(zhèn)，碧桂園如山湖城項目盤踞于此。這個過往號稱總投資60億元，占地近萬畝的項目曾是當?shù)毓賳T口中之傲，更打著像買白菜一樣買別墅的旗號強勢席卷南京，創(chuàng)下佳績。
因違規(guī)占地一事曝光，這個皖東偏僻小鎮(zhèn)里的項目在過去兩年間坎坷不斷，不僅被國土資源部掛牌督辦并勒令停工，還引發(fā)安徽和縣官場地震—當?shù)?3名官員被處分，連續(xù)3任縣委書記或被撤職或遭處分。
時至今日，碧桂園和縣項目違規(guī)用地后遺癥仍在不斷發(fā)酵。據(jù)時代周報記者了解，去年為趕工期匆忙交付給業(yè)主的房源，在不足一年的時間里，質(zhì)量問題頻繁爆發(fā)，不得不進行返修。開發(fā)商在遭遇業(yè)主退房、索賠等負面問題纏身的同時，還引發(fā)了樓盤銷量大減等連鎖反應。曾規(guī)劃占地萬畝的如山湖城前景未知，實際依法取得的土地2130.5畝，不得不等待用地指標。碧桂園的大盤擴張模式面臨著難以維系的尷尬。
土地鬧劇難收場
生活在南京，住在碧桂園如山湖城，2009年底，碧桂園攜此廣告語在南京攻城略地，俘獲數(shù)千南京業(yè)主。
像買白菜一樣買別墅的低價，讓白麗(化名)十分動心，尤其還是號稱擁有近1200畝高爾夫球場的高檔社區(qū)。2009年底，碧桂園如山湖城項目精裝修雙拼別墅僅售2700元/平方米，公寓更便宜，而一小時車程之外的南京奧體中心，房價每平方米在1.5萬元以上。不過，這棵搶來的白菜，卻變成了讓白麗想甩也甩不掉的燙手山芋。她的不安來自于國土部的一份督察報告。如山湖城項目存在違規(guī)出讓土地，且數(shù)量巨大。
根據(jù)通報內(nèi)容，2007年6月和2009年8月，和縣縣政府先后兩期共將3034.89畝集體土地(其中耕地1248.09畝)出讓給碧桂園，屬違規(guī)行為。如山湖城項目內(nèi)興建的高爾夫球場，亦屬非法占地1117畝，被責令立刻停工。
在該項目被督察后，2010年8月和10月，和縣縣政府分別責成和縣國土資源局終止了如山湖城二期和一期土地出讓合同。雖然碧桂園此后宣布，2011年3月1日，和縣縣政府已將如山湖城項目已建和未建的2130.5畝土地重新出讓，出讓前，所有用地均取得建設用地許可證，如山湖城項目土地風波已全部終結(jié)。可這場早已開演的地產(chǎn)鬧劇，并不能如碧桂園所愿簡單平息。為了退房和補償，業(yè)主們開始了和開發(fā)商之間的漫長對話。
沒有了高爾夫，誰會愿意去安徽的鄉(xiāng)下買個上百萬元的房子，根本不值。白麗說，起初，業(yè)主和開發(fā)商在經(jīng)過多次溝通與協(xié)調(diào)后，在2010年10月份形成了第一次雙方簽字的會議紀要。會議紀要清楚地記載了碧桂園的承諾：和縣碧桂園集團宣傳緊鄰的高爾夫球場如因故取消，和縣碧桂園允諾給予業(yè)主退房和25%的房價賠償。
不過隨后，開發(fā)商代表均回避了關(guān)于高爾夫的退賠內(nèi)容。售樓處的人沒人搭理這個問題，都說公司大，有規(guī)矩，底下人解決不了退賠的問題，白麗回憶說，后來我就去和縣縣政府信訪辦，一接待員告知我，說碧桂園如山湖這事沒法的。不得已，白麗走起了訴訟渠道，至今一年半的時間，卻仍未有結(jié)果。跟白麗不一樣，購房者張泉(化名)整個交房過程跟睡了個午覺一樣，迷迷糊糊。
開發(fā)商趕工，房子沒搞完就匆匆忙忙地宣布交房，交付時不但很多房屋沒有完工，而且已經(jīng)完工的也是質(zhì)量很差，沒有不返修的。張泉說，每個苑區(qū)的交房時間都不一樣，從2011年3月份到11月份不等，不過開發(fā)商會針對你的合同在約定的時間內(nèi)搶工交付的。我去年8月29日在現(xiàn)場時，廚房和衛(wèi)生間連最基本的瓷磚都沒貼，回到家第二天也就是8月30日就收到他們的交房通知書了。施工單位從二層之上的框架結(jié)構(gòu)澆筑，連同室內(nèi)的裝修都是在一個月內(nèi)完成，這質(zhì)量可想而知。
他給時代周報記者一一展示了返修的房源圖片，廚房水槽裝反，樓道、客廳墻體裂縫，衛(wèi)生間、曬臺墻壁和地板滲水等質(zhì)量問題存在不少。但如山湖城售樓處相關(guān)人士稱：業(yè)主反映的樓盤質(zhì)量問題只是局部現(xiàn)象，開發(fā)商方面會負責后續(xù)維修。
連番的質(zhì)量問題和退房風波，導致樓盤銷量停滯不前。事實上，來自碧桂園2011年年報信息顯示，截至2011年底，碧桂園如山湖城項目在建可銷售面積總計約為62.5萬平方米，已售面積總計約16.1萬平方米，去化率僅為25%左右。而根據(jù)和縣房管局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)換算，項目總計5396套房源，目前還剩下4170套房源待售。
等待后續(xù)土地合法化
后續(xù)土地的合法化問題，是碧桂園目前還必須面對的一個坎。
在安徽省國土廳網(wǎng)站，至今還可查詢一份《掛牌公告》：早在2007年5月，時任和縣縣政府已將石楊鎮(zhèn)如山湖周邊的1萬畝地塊進行收儲。也就在2007年，碧桂園與當時尚屬于安徽省巢湖市的和縣縣政府簽署了開發(fā)如山湖的戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資60億元。
根據(jù)當年的協(xié)議內(nèi)容，碧桂園可拿到上述1萬畝土地，其中包括6000畝國有土地進行房地產(chǎn)開發(fā)項目，還有2500畝的集體土地作為旅游用地，而剩余的1500畝則列為體育休閑用地開發(fā)高爾夫項目。在公布的已經(jīng)合規(guī)的2130.5畝土地之外，碧桂園如山湖城未來開發(fā)的數(shù)千畝土地如何供應仍未解決。對于開發(fā)商和地方政府而言，如何確保這些占地面積巨大的項目能夠順利出讓，并按時拿到土地證，是一個大難題。
目前，越來越多的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)身進入二三線城市，加上政府管控土地越來越嚴，在大環(huán)境上，碧桂園拿地不如從前順利。正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司研究顧問劉爭認為，這種低價大規(guī)模拿地模式往往拿不到臺面上來，土地違規(guī)問題被逐漸曝光，給企業(yè)品牌帶來影響?，F(xiàn)在也有很多開發(fā)商逐步往三、四線城市滲透，碧桂園對當?shù)卣恼T惑力和議價能力相對弱化，而且土地招拍掛流程越來越透明，今后這種大盤擴張模式難以為繼。
按照規(guī)定，農(nóng)業(yè)用地絕對不可以被用來建設商品房，除非得到批準，但上萬畝的土地要得到批準是非常之難。此外，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃(相當于525畝)的，其他土地超過70公頃的，必須由國務院批準，這為地方分割地塊申報設置了很大的障礙。
于是，不少地方政府采取了邊開工邊取得土地證的方式。在過去，巢湖市對建設用地指標卡得比較緊，我們沒有拿到那么多用地指標，最開始就是邊建邊賣。和縣副縣長劉金星稱，不過在巢湖撤市之前，給了和縣一些用地指標，所以碧桂園順利獲得前面2000多畝的土地。
萬畝規(guī)劃存疑
在此前的一次媒體見面會上，劉金星說，和縣現(xiàn)在劃歸馬鞍山市，以后要看看馬鞍山有沒有用地指標。他隱晦地表示，我估計他們(碧桂園)只開發(fā)目前這些地還不夠，未來應該還要開發(fā)，這個要縣政府和碧桂園一起想辦法。和縣縣政府應該做一個有誠信的政府，當前和縣的建設用地指標為已有的建設用地指標加上省、市兩級劃給和縣的指標。此外，和縣會為重點項目爭取部分指標。
意思不言而喻。碧桂園項目是當?shù)厥浊恢傅闹攸c項目，為地方經(jīng)濟發(fā)展的貢獻已經(jīng)顯現(xiàn)。在2010年國土部還在督察此地時，有媒體從和縣督察局網(wǎng)站上找到一份該局副局長尹仁文2010年5月18日給縣委、縣政府的重點項目督查報告。該報告中說，雖然如山湖城項目因違規(guī)占地受國土部門查處停工，但項目方自2007年起累計投入近25億元，2009年就已實際入庫稅收4500萬元，項目方投資建設欲望強烈，但因土地證原因，嚴重制約了項目進程，急需縣委、縣政府協(xié)調(diào)解決，確保項目順利推進。
2011年9月份，馬鞍山市蘇從勇副市長赴如山湖城項目調(diào)研時也強調(diào)，如山湖城五星級酒店的投入使用，將填補當?shù)貨]有五星級酒店的空白，將南京及長三角消費群體直接拉入當?shù)?，推動當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士笑稱，碧桂園一事自然政府會幫忙鋪墊好。和縣國土資源局局長王朝明就公開對媒體這樣說道，如山湖城項目周邊的確還有政府儲備用地千余畝，下一步要按照整體規(guī)劃供地。
就是把整塊政府儲備土地指標批下來陸續(xù)出讓給碧桂園，其他房地產(chǎn)企業(yè)很難進駐，就拿規(guī)劃來說，如山湖城的很多項目現(xiàn)在已經(jīng)把上述地塊包圍。把占地千余畝的高爾夫球場栽上了樹，位置還是在整個項目中間，同一個開發(fā)商順序開發(fā)是順理成章的事。當?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰闹槿耸糠Q。
事實上，雖然碧桂園在國土資源部督察后已開始公開否認萬畝規(guī)劃一說，不過售樓處人員回答時代周報記者采訪時卻態(tài)度曖昧，暫時還沒后期開發(fā)?，F(xiàn)在不好說體量達1萬畝，但是肯定的是，整個如山湖城社區(qū)不可能出現(xiàn)第二家開發(fā)商。
碧桂園屢陷土地公關(guān)危機
2007年，安徽和縣碧桂園項目簽約之時，正值碧桂園在香港上市，上市后總市值逾600億元，使碧桂園成為中國最大的地主。據(jù)傳，碧桂園和縣拿地后，為其在香港成功上市起到了推波助瀾的作用。
在碧桂園的上市招股書上清楚地寫著擁有最龐大和低成本的土地儲備。大量的低成本土地是碧桂園IPO故事的最大的賣點。從公開資料上看，截至2011年底，碧桂園的土地儲備已由剛上市時的1870萬平方米增加到5485萬平方米，翻了近3倍。
但2011年乃至更早年份，碧桂園的土地獲取方式多源于與地方政府的協(xié)議合作。2007年，碧桂園接連出現(xiàn)張家界零地價拿地風波、重慶長壽湖6300畝土地出讓面積遠超規(guī)定建設面積等問題;2008年，碧桂園內(nèi)蒙古2000畝土地未走招、拍、掛程序等問題;2010年，碧桂園江蘇鎮(zhèn)江句容縣近萬畝項目，涉嫌占用農(nóng)業(yè)用地并且在當時地塊的建設使用權(quán)未拿到的情況下便匆忙開工;2010年4月，和縣如山湖城項目被國土部通查出并全國通報處罰;2011年底，碧桂園還卷入汕尾陸豐事件之中，雖然碧桂園對外聲明自己沒有任何當?shù)仨椖?，僅屬考察的言辭，但仍擺脫不了外界疑慮。
目前，碧桂園依然是國內(nèi)土地儲備最為豐厚的開發(fā)商之一，但土地糾紛頻頻發(fā)生，碧桂園品牌形象嚴重受挫。此外，由于其過去的不少項目位于城市近郊，培育時間周期長，短期內(nèi)難以實現(xiàn)大規(guī)?；貓螅虼似湟?guī)模擴張速度和公司利潤率均低于同行業(yè)水平。
2007年，碧桂園上市之后，超過萬科集團成為國內(nèi)最大市值的房地產(chǎn)上市公司，但3年之后，萬科年銷售金額已經(jīng)超過1000億元，而2011年，碧桂園實現(xiàn)銷售額432億元，不但落后于萬科、中海這樣的老牌上市公司，亦落后于恒大地產(chǎn)集團。有房地產(chǎn)中介機構(gòu)如此表示。
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