從一季度銷售前十的樓盤看，基本都是性價比高的項目。中國指數(shù)研究院(華中)研究副總監(jiān)李國政認為，這一情況與當下剛性需求占主流的市場格局相吻合，也表明目前的市場轉(zhuǎn)好更多是一種結構性的回暖。
今年1季度，武漢共成交商品住宅23530套，成交量比去年1~4季度都有所下降。但從3月開始，一掃今年頭2月的頹勢，單月11149套的成交數(shù)據(jù)，更創(chuàng)造15個月以來的新高。金三銀四說法開始彌漫于市場，市場初現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象。
但值得注意的是，即便以成交量創(chuàng)新高的3月為例，銷售主力卻是經(jīng)適房、小戶型等性價比較高的樓盤。無論是140平以上戶型，還是單價萬元以上的樓盤，依然銷售低迷，其中，單價過萬的高端樓盤，今年1~3月僅銷售1875套，創(chuàng)下4個季度以來新低。
市場回暖，冷熱不均
據(jù)武房指數(shù)公布的數(shù)據(jù)看，今年1~3月，90平方米以下的房源銷售達到10421套，市場占比達到45%左右，占市場成交大頭。
同樣，今年1季度武漢銷量前十的樓盤，幾乎全部以主打中小戶型為主。以位于白沙洲某樓盤為例，其推出的房源最大只有129平方米，但據(jù)其售樓部人士透露，銷售最快的房源仍是80平方米左右的2居室。
但與銷售火熱的小戶型相比，豪宅依然面臨賣不動的局面。武房指數(shù)顯示，今年1季度，面積140平方米以上或單價萬元以上的房源，成交分別只有2011套和1875套，處于4個季度以來的低點。
而從整體成交量看，今年3月，武漢樓市一掃前2月頹勢，月成交達11149套，推動1季度成交突破2.3萬套，已經(jīng)接近去年同期數(shù)據(jù)。武漢本土一家房企投資總監(jiān)認為，今年1月由于春節(jié)因素，開發(fā)商推盤并不積極，2月由于預期全國兩會可能調(diào)整房地產(chǎn)政策，全市只有9個新盤推出。調(diào)整沒等來，調(diào)控依然持續(xù)，結果3月30多個樓盤一齊入市，給了觀望群體更多選擇，市場成交自然好轉(zhuǎn)。
不過，今年若剔除4600多套保障房，以及銷量前十樓盤3435套，剩余200多個在售樓盤，1~3月只成交了1.5萬多套，分攤到一個項目只有70多套，月均不到30套。同時，今年1季度商品住房新增供應為23787套，減去同期銷售23530套，又有257套成為庫存，市場整體供大于求的局面并沒有得到改善。
價格企穩(wěn)，剛需開始入市
中小戶型銷售的回暖，很大程度源于房價正在調(diào)整中。對此，武漢市房管局人士分析，隨著開發(fā)企業(yè)資金鏈逐步趨緊，多數(shù)樓盤開始打折促銷，加快企業(yè)資金回籠。
以南湖兩大置業(yè)熱門樓盤為例，今年1季度均價分別為7200元、7300元/平方米;后湖一大型樓盤為6840元/平方米。對比房價飛漲的2009~2010年，價格沒有太大變化，上述3個樓盤成交排名銷售量前十。
不僅僅是價格穩(wěn)定，李國政認為，從1季度銷售排名靠前的樓盤性價比都較高。其單價普遍沒有超過8300元/平方米，90平方米左右的產(chǎn)權面積，通過送面積等方式，也能設計出實用性更強的三房。
對于購房者最為關心的房價，從去年4季度武漢開發(fā)商促銷由虛轉(zhuǎn)實以來，雖然未見進一步下調(diào)定價，但亦維持住與去年同期接近的價格。以武昌中心區(qū)某大型樓盤為例，去年1季度均價為13000元/平方米，去年4季度推出一批得房率較低且朝向略差的房源，將起價下調(diào)，目前均價又調(diào)整為12000元/平方米?？此骗h(huán)比有較大上漲，但實際上與去年同期比變化不大。
有研究機構在剔除保障房后計算得出，武漢住宅成交均價為7041元/平方米，而9個主城區(qū)均價在8513元/平方米，較去年4季度均有小幅回調(diào)。上述多重因素起作用，正在引導剛需開始介入市場。
保障房大量上市，給成交回暖添柴
值得注意的是，除去中小戶型、單價較低戶型等純商品住宅成交有回暖苗頭，保障性住房進入上市高峰期，也為市場成交量提升貢獻不小。
雖然經(jīng)適房一直被納入武漢整體市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但與以往不同的是，從去年4季度開始，武漢經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造、企事業(yè)集資房等帶有保障性住房色彩的房源，進入上市高峰期。
僅今年3月，上述保障性房源成交就高達2000套，環(huán)比增長接近60%。而1~3月保障性住房成交量，在市場2萬多套成交量中所占比例，已經(jīng)達到19.8%。在今年1季度武漢各價位房源成交量中，4000元/平方米以下房源占比最大，達到7249套。而除了新洲和漢南，武漢各城區(qū)房價均價，都高于4000元/平方米。這個價位房源之所以成交最多，更多也是保障房上市在起作用。
以1季度房價環(huán)比跌幅最大的青山區(qū)(下跌14.26%)為例，就是由于該區(qū)經(jīng)濟適用住房——青山棚戶區(qū)安居工程工人村項目上市集中成交，拉低了該區(qū)商品住房整體均價，造成了均價明顯的變動。
中南財經(jīng)政法大學教授張東前期接受本報記者采訪時表示，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，一方面是對市場，另一方面則是加大了保障性住房供應力度。試圖通過公租房、經(jīng)適房、廉租房的大量供應，解決一部分中低收入者的住房難題。
但值得注意的是，限購切斷了投資型甚至改善型群體的購房需求，如果保障房逐步成為中低收入群體住房首選，純商品化住宅的市場恐怕會越來越小。
讓利越來越多，定價空間仍然不小
從今年1季度武漢樓盤促銷活動看，以價換量正成為部分開發(fā)商共識，南湖、后湖等頻現(xiàn)6字頭項目，而10%~15%的價格下浮，推動武漢各樓盤3月平均去化率達到40%，高于2月的34%，且多數(shù)新盤價格低于預期。
不過當前開發(fā)商的讓利，并不代表正在虧本甩賣。
以下月預期開盤的中北路某項目為例，去年年初1期開盤價為12000元/平方米，但對比其2008年拿地時1400元/平方米的樓面地價，加上5000元/平方米的建安成本以及稅費，即便2期開盤維持在12000元/平方米，其空間也不算小。現(xiàn)在上市的樓盤，最晚差不多也是2008年拿的地，那個時候恰是地價便宜的時候。上述武漢一本土房企投資總監(jiān)對記者分析，大型開發(fā)商為滾動開發(fā)，會追求資金快速回籠，中小開發(fā)商如果融資償付的壓力大，也會大幅讓利。空間大不是讓利理由，關鍵還是資金鏈。
城區(qū)名稱 1季度均價(元)
歷史均價(元) 漲跌幅(%)
均價排名
去年1季度 去年4季度 同比 環(huán)比
武昌 10477.94 9991.75 9965.94 4.86 5.14 1
江漢 9645 10889.38 9640.69 -12.90 0.14 2
江岸 9247.94 7137.13 8632.05 29.57 7.13 3
漢陽 7448.22 6630.34 7427.61 12.33 0.28 4
洪山 6776.90 7339.58 6705.89 -8.3 1.06 5
硚口 6438.13 5193.29 6488.72 23.97 -0.78 6
東西湖 5859.12 5760.32 6267.1 1.71 -6.51 7
江夏 5096.67 4850.64 4949.53 5.07 2.97 8
黃陂 4926.72 4408.24 4917.06 11.69 0.20 9
青山 4878.71 6337.10 5689.89 -29.89 -14.26 10
蔡甸 4420.50 4260.58 4243 3.75 4.18 11
漢南 3079.17 2846.14 2860.18 8.18 7.66 12
新洲 2993.14 2700.37 3017.45 10.84 -0.81 13
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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