房價調控到位了嗎？
北京市近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬套，成交均價每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
數(shù)據(jù)表明，北京市2011年提出的新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降的年度房價調控目標順利完成。
從去年四季度開始，樓市出現(xiàn)了一波降價潮。全國兩會后的記者會上，溫家寶總理回答記者提問時指出，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。
那么，房價還會繼續(xù)降嗎？近期樓市成交出現(xiàn)回暖，價格會不會就此反彈？正在觀望的普通購房者，又要如何應對充斥著各種預測和判斷的樓市呢？
以價換量帶動成交回暖
無論看統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還是看一些樓盤的銷售情況，一線城市的房價確實降了。
除了北京以外，國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比下降了的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。
在成交量持續(xù)低迷的市場上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準自住型需求、降價明顯、性價比高的項目才能賣得動。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，北京簽約10套以上的約60個項目中，有70%是在去年調低入市價格的基礎上進一步加大了打折促銷力度。如順義區(qū)一個項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調了20%以上，降為每平方米1.2萬元，很快售罄。而大興區(qū)去年11月開盤的一個項目，以低于周邊近20%的價格入市，立刻成為區(qū)域的銷售冠軍，也拉低了區(qū)域的房價。
隨著房價的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現(xiàn)了明顯復蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點的1、2月份，3月份一線城市的成交量上漲達到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來，市場似乎迎來了小陽春。
今年北京市普通住房價格仍在保持持續(xù)下降的態(tài)勢，市場以價換量的態(tài)勢十分明顯。北京房協(xié)秘書長陳志介紹，從市場交易主要購買人群看，九成都是首次置業(yè)。投資投機性需求繼續(xù)得到抑制。
但進入4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內人士普遍認為，樓市成交量的大幅波動，說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續(xù)。
在開發(fā)商看來，即便是短暫的小陽春，也是近年來難得的銷售黃金(1645.90,-14.30,-0.86%)期。成交量的回暖，受益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著市場全面回暖了。 一位房地產企業(yè)負責人告訴記者，開發(fā)商不可以盲目樂觀，應該繼續(xù)維持降價的策略，趁著好時候抓住機會多搶一些剛需。
一線城市房價將繼續(xù)下降
時至今日，人們對2009年3、4月份房價在小陽春的帶動下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔心，如今，市場成交量有所回暖，房價會不會就此反彈，停止調整的步伐。
今年初開始，各級政府反復表示要繼續(xù)堅持房地產調控，尤其是總理在兩會后記者會上的堅定表態(tài)，已經讓市場認為調控可能放松、房價可能反彈的猜測徹底被否定了。旭輝集團副董事長林偉表示，只要以限購、限貸為核心的房地產調控政策不松動，市場就難以迎來需求的大爆發(fā)，房價也就不可能大反彈。今年一線城市的房價將繼續(xù)下降的趨勢已經被廣泛認可。
樓市調控政策層面未見松動，在執(zhí)行層面則進一步收緊。據(jù)記者了解，一些城市對調控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內的一些政策，通過找人，都能設法規(guī)避，甚至成了某種公開的潛規(guī)則。為了打擊其中涉及的相關主管部門的腐敗現(xiàn)象，確保調控政策嚴格落實，部分城市已經開始調查相關工作人員，并對其中涉及的問題進行了處理。
前幾年的房地產市場，被業(yè)內人士認為風太大，豬都能飛，開發(fā)商們個個賺得盆滿缽滿。隨著房地產調控的持續(xù)深入，房地產企業(yè)的處境也在發(fā)生變化。目前公布2011年年報的70多家上市房地產企業(yè)，庫存超過9000億元，再創(chuàng)歷史新高。同時，年報也反映出房地產企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張、負債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以去庫存為主題，持續(xù)的降價促銷將是必然。
北京中原地產市場研究部分析認為，年初一些項目嘗到了以價換量的甜頭，這會對市場產生示范效應，其他沒有降價的、促銷力度不夠的項目，為了銷售必然會跟進降價。一線城市整體房價仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。
去年開始，由于樓市低迷，開發(fā)商拿地變得更加謹慎，底價成交成為住宅土地市場上越來越普遍的現(xiàn)象。這也意味著，房價成本的重要構成之一——地價成本大幅降低。未來房地產調控會呈現(xiàn)常態(tài)化的趨勢，房地產開發(fā)的凈利潤率估計將穩(wěn)定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會拉低未來房價的成本，房價也沒有大幅上漲的成本基礎。龍湖地產有關負責人告訴記者。
堅持調控不動搖
無論是買是租，讓普通百姓住得起房，終究是中國樓市發(fā)展無法回避的問題。
政府提出要通過調控，促進房價回到合理價位。人們計算房價收入比，剖析房價成本……但無論以哪個標準看，不少城市的房價仍然處于過高的水平。
即便在統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價不斷下降的情況下，仍有不少居民反映，身邊的樓盤根本沒有降價，有的甚至還在逆市漲價。觀察北京、上海等地房價調整的結構，遠郊區(qū)降價力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區(qū)域，房價仍然維持在高位。
因此，除了房價收入比、成本、銷售量等技術性指標，普通家庭能否承受，也將是判斷房價是否合理的重要標準。
對自住型需求的購房者而言，當前買房過高的門檻也讓他們感到買房難。在差別化的信貸政策和限購政策的影響下，去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調控政策的誤傷。房價下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，這有違調控的初衷。
因此，國務院發(fā)展研究中心有關專家指出，在堅持調控促使房價繼續(xù)下降的同時，要對居民合理的自住型購房需求予以保護和鼓勵。調控政策要突出鼓勵消費、抑制投機的特點。
近期，部分銀行在一定程度上恢復了首套房貸的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。一些項目的價格似乎降到了相對合理的水平，樓市成交量忽高忽低，一些擔心踏空的普通購房者很迷惑，到底現(xiàn)在該不該買房？
業(yè)內專家認為，從目前的情況看，一線城市的房價出現(xiàn)暴跌的可能性不大，基本會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。購房者應該保持淡定，不要被各種數(shù)據(jù)擾亂。可以選取自己中意的地段和項目，重點關注這些項目的房價信息，如果價格降到自己認為相對合理也可以承受的水平，可以出手買房，并盡可能增加首付比例，可以享受比較大的折扣優(yōu)惠，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本。
既然在未來一段時間內房價不大可能出現(xiàn)大的反彈，不妨進一步觀望，讓時間來檢驗房價是否合理。上述專家表示，購房者應有足夠的耐心，堅持自己對市場的判斷，靜待市場博弈的結果。但人人都成功抄底的可能性很小，還是要結合自己的需求和承受能力，擇機入市。
同時，在自身支付能力有限的情況下，強行買房會影響家庭的生活質量，不妨通過租房來解決階段性的住房問題。
江蘇省建設廳廳長周嵐認為，政府要促進房價進一步回歸到合理水平，還要進一步完善住房供應結構，引導企業(yè)多建設中小戶型、中低價位的普通商品房，從而拉低整體房價。有眼光的開發(fā)商也應該能看到，未來誰能增加普通住房的供應，誰就能多搶占市場份額。政府也要把盤活、規(guī)范租賃市場作為完善住房供應體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。
經過兩三年的調控，政府、企業(yè)和購房者的心理都會變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了，市場也更容易穩(wěn)定。周嵐說，房價不再暴漲暴跌的時候，購房者的心態(tài)和預期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。
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