● 全行業(yè)庫存市值或已超過5萬億元，預計今年資金缺口將達1.3萬億元
● 已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，超過2009年庫存2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或超過5萬億元
● 從傻子也能賺錢的上半場，到必須拼價格、拼品質、拼結構的下半場，年報數(shù)據客觀地反映出房地產行業(yè)正在經歷著深度調整轉型
截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績。數(shù)據顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業(yè)績的43.4%。即便經過了3月份的小陽春，大型開發(fā)商整體也沒有能夠實現(xiàn)業(yè)績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。
從傻子也能賺錢的上半場，到必須拼價格、拼品質、拼結構的下半場，上市公司季報和年報數(shù)據客觀地反映出房地產行業(yè)正在經歷著深度調整轉型。隨著調控持續(xù)深入，房地產企業(yè)資金面緊張的情況進一步凸顯。龐大的庫存、高額的負債率、嚴重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經濟面和政策面的偏負面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有以價換量一條出路。
成交量持續(xù)低迷，今年可能出現(xiàn)降價潮
最嚴調控持續(xù)兩年，房地產上市公司2011年的年報格外引人關注。截至4月8日，境內外上市的150余家國內房地產企業(yè)中，已經有75家發(fā)布了年報，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或預告。
受限購、限貸等房地產調控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績的增長，但增速明顯放緩。年報顯示，實現(xiàn)業(yè)績增長的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標的企業(yè)則不到三成。僅華潤置地[14.70 3.38%]、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢。而SOHO中國[5.87 -1.01%]、綠城、億城股份[3.93 1.55% 股吧 研報]、濱江集團[8.82 -0.23% 股吧 研報]等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負增長。
從營業(yè)收入看，已發(fā)布年報的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.6%;保利地產[12.16 1.59% 股吧 研報]實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元，同比增長31.02%。
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營業(yè)收入的增長，一是得益于房價的上漲;二是由于房地產行業(yè)采用預售方式和交付后才計入結算收入的法人會計政策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷售收入。
盡管銷售業(yè)績仍在增長，但大多數(shù)企業(yè)的利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)[5.24 0.00% 股吧 研報]2011年凈利潤同比下降60%—70%;陽光股份[5.24 1.75% 股吧 研報]2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%。業(yè)內人士認為，企業(yè)之間業(yè)績分化變得更加明顯，房地產業(yè)將逐步告別暴利時代。
成交量的持續(xù)低迷，導致上市房企存貨總量大增。據統(tǒng)計，已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，同比上漲幅度達到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。
去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題。北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市，10%的降價項目占據了90%的簽約，未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價潮。
資金鏈進一步趨緊，預計今年資金缺口將達1.3萬億元
庫存增加的同時，上市房企的資金鏈趨緊、負債高企，使企業(yè)日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。
據了解，房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預收款等。過去幾年，銀行貸款占到整個房地產行業(yè)資金來源的19%—21%，而2011年只有15%;房企自籌資金從未超過40%，而去年1—10月開發(fā)商的自籌資金比例已達到了41.2%。據央行報告，2011年房地產累計新增貸款1.26萬億元，同比下降38%。
市場人士普遍認為，在房地產調控不動搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發(fā)貸款可能不會增加很多。今年一季度以來，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園[3.29 2.49%]、招商地產[22.58 2.64% 股吧 研報]、雅居樂等等。鏈家地產市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。
負債率普遍上升則進一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負債同比減少的只有22家，增加的卻達到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標桿房企的總負債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。
債務償付的壓力，使房企資金鏈可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業(yè)調整，2012年房地產行業(yè)資金鏈風險更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報告預計，房地產行業(yè)資金缺口將高達1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產信托也開始進入償付高峰期了。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。
從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)割肉求生，還有些企業(yè)干脆被收購。統(tǒng)計顯示，2011年樓市規(guī)模股權變動超過124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。
房企策略趨理性，結構優(yōu)者得市場
壓力面前，2012年，多數(shù)上市房企調低了全年銷售目標以應對債務償付壓力和房地產銷售現(xiàn)狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調新開工面積指標。
從庫存和資金的情況看，房地產企業(yè)正在經歷最困難的日子。宋延慶說，大量兼做房地產開發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會加快脫房速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場空間將由專業(yè)房企填補。專業(yè)房企則將通過降價銷售的方式來回籠資金，再用換回的現(xiàn)金流低價拿地。
事實上，面對相同的政策、市場環(huán)境，房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。這不單與企業(yè)對市場形勢的判斷有關，還與企業(yè)的市場結構和產品結構直接有關。
年報中實現(xiàn)正增長的房企，大多具有市場均衡布局和產品結構相對合理的優(yōu)勢。以綠地為例，2011年，綠地集團房地產業(yè)務收入同比增長50%。董事長張玉良表示，調結構是綠地發(fā)展的內生動力。一是調產業(yè)結構，做強做大以能源、金融為核心的綜合產業(yè);二是調整房地產項目布局結構，目前房地產開發(fā)項目大多數(shù)集中在二三線城市;三是調整產品結構，在武漢、鄭州等城市推出了多個超高層綜合體，適應了二三線城市提升城市等級的需求。
值得關注的是，央企背景的地產企業(yè)的業(yè)績增速明顯快于其他企業(yè)，因為地產央企具有相當?shù)馁Y源優(yōu)勢[2159.19 0.37%]和戰(zhàn)略優(yōu)勢，同時在產品結構調整方面明顯優(yōu)于其他企業(yè)。
宋延慶認為，未來房地產企業(yè)要想在下半場競爭中實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，結構必須合理。企業(yè)處理好不同等級城市的市場結構、不同產品檔次的產品結構、長短線項目的周期結構等問題，實現(xiàn)追求利潤率項目和現(xiàn)金流項目的總體平衡，才能保證持續(xù)穩(wěn)健的增長
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