從出售足球俱樂部到變賣土地，實德集團處置資產(chǎn)的大幕正徐徐拉開。
在徐明失蹤期間，實德已悄然將位于北京亦莊的三幅土地轉(zhuǎn)讓給了深圳萬澤集團。
亦莊的三幅土地，即北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)D3號街區(qū)D3C1、D3C2、D3F1地塊，位于經(jīng)海路地鐵站旁。2009年12月，實德系公司天實和華置業(yè)(北京)有限公司(下稱天實和華)通過招標方式以2.48億元代價獲得，項目地上建筑面積23.4萬平方米，折合樓板價僅1060元/平方米。目前三幅土地處于閑置狀態(tài)。
萬澤股份周一晚間公告顯示，今年4月24日，上述三幅土地的項目公司天實和華100%股權(quán)以1.6億元的價格被轉(zhuǎn)讓給了大連鑫星投資有限公司(下稱大連鑫星)，1.6億即天實和華的注冊資本金。其后，在7月2日大連鑫星又將天實和華的99%股權(quán)最終轉(zhuǎn)讓給了深圳萬澤集團。
通過轉(zhuǎn)讓亦莊土地，實德系欠珠海華潤銀行股份有限公司(下稱華潤銀行)、奧地利奧合國際銀行股份有限公司北京分行(下稱奧地利銀行)、華澳國際信托有限公司(下稱華澳信托)的8億元債務(wù)得以償還。
實德處置資產(chǎn)的行為并不出人意料。此前有報道稱實德集團背負大量債務(wù)，面臨巨大的償債壓力。而實德官方網(wǎng)站上的一則有關(guān)半年工作會議的新聞也顯示，實德啟動了資產(chǎn)與債務(wù)重組工作。
足球俱樂部以及土地對實德而言并非核心資產(chǎn)，且處置相對容易，或許正是這兩點原因，讓實德選擇首先對這兩部分資產(chǎn)下手。
萬澤接盤
今年3月中旬，徐明傳出失蹤消息，而實德賣地的念頭，可能早在2月就已萌生。
2月24日，大連鑫星注冊成立，這家公司專為這樁交易而成立，或為實德關(guān)聯(lián)公司，大連鑫星成立的目的就是為了受讓華潤銀行、奧地利銀行、華澳信托對實德系的8億元債權(quán)。
公告顯示，8億元債權(quán)中，華潤銀行對實德集團、實德工程塑料、賽德隆、大連東鵬、大連三德享有4億元債權(quán);奧地利銀行對北京實德物流、實德集團、徐明、徐斌、陳春國享有1.9 億元債權(quán);華澳信托對河南大河、大連誠德以及天實和華享有 2 億元債權(quán)。
為了收購天實和華股權(quán)，今年7月，萬澤集團通過債權(quán)重組方式從上述三家銀行收購了8億元債權(quán)，并將該8億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給大連鑫星，作為轉(zhuǎn)讓對價。
根據(jù)銀信資產(chǎn)評估有限公司對天實和華截至評估基準日2012年10月31日的評估報告，天實和華凈資產(chǎn)賬面價值總計為2.66億元，評估價值為8.25億元，與8億債權(quán)相當。
不過，亦莊土地的轉(zhuǎn)讓故事并未就此結(jié)束。萬澤集團周一晚發(fā)出的公告顯示，公司正計劃將其持有的天實和華 99%的股權(quán)中的40%和30%分別以3.28億元及2.46億元轉(zhuǎn)讓給自然人常樂以及注入旗下上市公司萬澤股份，而萬澤集團持有天實和華的剩余股份也將在未來注入萬澤股份。
資料顯示，萬澤集團始創(chuàng)于1995年，是一家以醫(yī)藥研發(fā)、生產(chǎn)、分銷、零售連鎖為主導，并涉足房地產(chǎn)、電力、金融、教育等領(lǐng)域的大型綜合性集團公司，旗下?lián)碛腥f澤醫(yī)藥、萬澤地產(chǎn)、萬澤電力三大業(yè)務(wù)板塊，目前是上市公司萬澤股份的控股股東。
亦莊項目前世今生
位于亦莊經(jīng)海路地鐵站旁的三幅土地身世傳奇，自徐明失蹤之際起便備受關(guān)注，并被外界視為實德系遭遇資金困境的一個縮影。
天實和華為項目的開發(fā)商，前身即實德置業(yè)(北京)有限公司(下稱實德置業(yè))，實德置業(yè)于2009年4月24日由實德集團以及新藍置業(yè)有限責任公司(下稱新藍置業(yè))共同出資設(shè)立，分別持股70%和30%。
在取得亦莊土地前，天實和華經(jīng)歷過一次股權(quán)變更。新藍置業(yè)將所持30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了天際中榮(北京)投資有限公司(下稱天際中榮)，而實德集團將所持70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新藍置業(yè)。
2009年12月，天實和華以2.48億元代價獲得亦莊項目，該地塊緊鄰地鐵站，位置優(yōu)越，折合樓板價卻僅1060元/平方米，這一價格曾遭受媒體質(zhì)疑。
雖然拿地成本低廉，但事實上，在完成坑基挖掘后，亦莊項目便一直陷于停滯，如果不是為了囤地，實德系資金緊張的問題早已露出端倪。
在2010年7月27日，股東方之一的天際中榮將30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新藍置業(yè)，從天實和華退出。在隨后的8月，天實和華股東做出決定，將新藍置業(yè)持有的天實和華70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東中融國際信托有限公司(下稱中融國際信托)，進行信托融資。
新藍置業(yè)與中融國際信托、天實和華三方簽署的《增資協(xié)議》約定，由中融國際信托以中融-實德亦莊開發(fā)區(qū)經(jīng)海路項目集合資金信托計劃的信托資金對天實和華增資3億元，按計劃，其中6000萬元用于增加天實和華注冊資本，其余2.4億元用于增加天實和華資本公積。增資完成后，中融國際信托共持有天實和華81.25%股權(quán)，新藍置業(yè)共持有天實和華18.75%股權(quán)。
中融-實德亦莊開發(fā)區(qū)經(jīng)海路項目集合資金信托計劃的銷售文件顯示，新藍置業(yè)為實德關(guān)聯(lián)公司，該股權(quán)投資，目的是經(jīng)營實德亦莊經(jīng)海路項目。信托期限為1年，預期年收益率在8.5%至9.5%。信托的風控條款還寫明，如1年期限屆滿時實德集團不購買項目公司股權(quán)，中融信托有權(quán)直接處置項目公司資產(chǎn)，以保障優(yōu)先級委托人本金和收益的實現(xiàn)。
該信托一位銷售經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》，信托融資所得款項事實上并未用于項目的開發(fā)，而是被委托方用在了其他地方，不過信托到期兌付倒沒有出現(xiàn)問題。一年后，新藍置業(yè)從中融信托如約回購了天實和華81.25%股權(quán)。
記者在11月期間曾前往天實和華注冊地北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)科創(chuàng)十四街99號1幢1601 室，但并未有人在此辦公。而在新藍置業(yè)注冊所在地北京市海淀區(qū)知春路13號，該地址同時是實德集團在北京的辦公場所，實德工作人員告知，新藍置業(yè)目前已經(jīng)不在此辦公，不知去向。而亦莊項目也一直未有進展。
其余地塊命運待考
土地在實德系手中一直被當做融資的工具，如今則擔負起償債的重任。
在與中融合作嘗試以土地抵押的方式進行信托融資之后，2011年5月30日，天實和華又將三幅土地中的D3C2地塊，抵押給了華澳信托作為河南大河新型建材有限公司(下稱河南大河)，以履行《華澳-實德應(yīng)收賬款單-資金信托項目應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓暨回購合同》的擔保。但后來河南大河無力清償上述到期債務(wù)，華澳信托向上海市第一中級人民法院提起訴訟。
訴訟最終以庭外和解的方式告終，萬澤股份的公告顯示，萬澤集團以約2.1億元的代價從華澳信托手中收購了華澳信托對河南大河等公司的相關(guān)債權(quán)，才解除了D3C2地塊的抵押。
亦莊地塊的命運究竟在多大程度上反映了實德目前的真實處境?
萬澤股份的公告顯示，2012年6月，天實和華已出現(xiàn)經(jīng)營和重大債務(wù)償還風險，天實和華以及原股東、關(guān)聯(lián)方、債權(quán)人(金融機構(gòu))均采取了相關(guān)重組措施，其中債權(quán)人之一華潤銀行聯(lián)合其他債權(quán)人華澳信托、奧地利銀行擬對天實和華進行債務(wù)重組。
事實上，除了亦莊，資料顯示，實德系在大連、重慶等地還有多處土地。
實德系與哈爾濱人和商業(yè)合資成立的盛和集團控股有限公司，號稱在北京、哈爾濱、大連、沈陽、重慶有土地儲備超過600萬平方米。而在重慶，實德系另一家公司重慶和生裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，曾在2010年2月8日，以3.36億取得重慶蔡家組團N01-02/02地塊和N01-06/02地塊，并以1.12億元同時獲得商業(yè)金融用地D19-2/04地塊。
實德系手中的這些土地，未來又將面臨怎樣的命運?
分享到微信 ×
打開微信，點擊底部的“發(fā)現(xiàn)”，
使用“掃一掃”即可將網(wǎng)頁分享至朋友圈。
我國發(fā)展工業(yè)軟件的一些思考
