7月10日，經(jīng)過46輪競價和326輪回購面積的競拍，備受矚目的北京萬柳地塊最終以總價26.3億元、溢價率40.9%花落中赫置地，扣除回購面積后，萬柳地塊可售商品房樓面地價目前約為4.29萬元/平米，創(chuàng)北京新的樓面單價新高，由此摘下北京今年的雙料地王。
地王再現(xiàn)，2009年廣渠路地王重燃樓市熱情的老故事能否重演，如今已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點。不過，在記者對業(yè)內(nèi)分析人士的采訪中，有一點是一致的，即地王的出現(xiàn)將傳導(dǎo)房價上漲預(yù)期、開發(fā)商資金緩解及土地市場升溫等信號。
鏖戰(zhàn)地王
北京土地交易大廳終于迎來了久違的火爆場面。7月10日下午3點，距離競拍開始時間還有半個小時，土地交易大廳里已經(jīng)熙熙攘攘擠滿了企業(yè)代表以及前來觀戰(zhàn)的業(yè)內(nèi)人士和媒體記者。人頭攢動，關(guān)于競拍企業(yè)的信息混雜著傳言在人群中快速傳播流動，成為開拍前最受歡迎的談資。
下午3點半，競拍開始。在參與競拍的10家房企及聯(lián)合體中，融創(chuàng)中國、華僑城、龍湖地產(chǎn)、中赫置地、懋源地產(chǎn)儼然成為主角，輪番舉牌。、中冶、中化方興、萬科、中建和九龍倉聯(lián)合體等一度被看好的央企反而成了打醬油的看客。
競拍之前，保利最終宣布退出競拍，其實就已經(jīng)說明了央企的處境，在《人民日報》早上的嚴(yán)厲喊話下，央企今天應(yīng)該都不敢輕舉妄動。現(xiàn)場一位不愿透露姓名的企業(yè)代表對記者表示。
由于萬柳地塊設(shè)置了26.3億元的最高限價，價格競拍變得簡單多了，僅經(jīng)過46輪、用時8分鐘，懋源地產(chǎn)的出價就達(dá)到了政府限價。但競拍房企的踴躍卻是顯而易見的，盡管主持人多次提醒請在我報出價格后再舉牌，但房企同時舉牌報價的情況還是時常出現(xiàn)。
不過，接下來圍繞回購房面積的競拍卻充滿了火藥味。參加回購面積競拍的企業(yè)已經(jīng)減少為融創(chuàng)中國、懋源地產(chǎn)、中化方興、中赫置地和華僑城5家。
競拍以100平米起拍、每輪增加50平米，一開始各方輪番舉牌，在回購面積增加到8000平米的時候，此前表現(xiàn)積極的懋源和龍湖就已經(jīng)退出了爭奪。舉7號牌的中赫和舉12號牌的融創(chuàng)中國開始了貼身肉搏，交替報價毫不猶豫，都是一副志在必得的神情。
這是一場馬拉松式的戰(zhàn)斗，場內(nèi)的主持人不停地喝水但嗓音已經(jīng)沙啞，場外的記者也漸漸失去了耐心，開始竊竊私語。最終，經(jīng)過326輪次，中赫置地終于以16400平米艱難勝出。
根據(jù)規(guī)定，16400平米的建筑面積將由北京市海淀區(qū)政府以每平米1萬元的價格回購。據(jù)記者計算，扣除回購面積，中赫置地可以出售的商品房部分樓面地價為4.29萬元/平米。這已經(jīng)接近同區(qū)段在售二手房的價格。
實際上，萬柳地塊占地面積38870平米，規(guī)劃建筑面積77739平米，是高檔居住區(qū)萬柳地區(qū)的最后一宗居住用地，本身就適合打造高端項目。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對記者表示，萬柳地塊位置稀缺，拍出‘地王’是意料中事。
注冊資本僅1.17億
賣北京城最貴的房，拿北京城最貴的地。當(dāng)中赫置地成功奪得萬柳地王時，馬上就有媒體記者給這個看似不是特別出名的房企貼上了標(biāo)簽。
中赫置地的名字引起業(yè)內(nèi)的關(guān)注是在2011年5月。最高價30萬元/平米的北京天價樓盤釣魚臺7號院，就是出自中赫置地之手。盡管中赫因此而收到了北京市建委的違規(guī)罰單，但是中赫置地致力于高端豪宅的名聲卻家喻戶曉。
中赫置地的公開資料顯示，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團的全資子公司。中赫集團成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團公司，注冊資本僅為1.17億元。
此外，據(jù)記者了解，中赫置地原來主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進(jìn)入北京以后，只運作了三個房地產(chǎn)項目，其中兩個是北京的北緯40度項目和釣魚臺7號院，另一個項目在海南。一位了解內(nèi)情的河北人士曾經(jīng)告訴本報記者，這個企業(yè)的老板是河北人，背景比較深。
事實上，早在萬柳地塊開始掛牌之初，中赫置地就已經(jīng)表現(xiàn)出了對這一地塊的濃厚興趣?，F(xiàn)在北京城區(qū)內(nèi)適合做住宅的地塊已經(jīng)是一地難求，所以一旦有合適的地塊推出來，我們會盡可能爭取。7月初萬柳地塊競拍前期，中赫置地CEO孫鵬曾表示。
競拍成功后，孫鵬也對媒體表示，萬柳地塊成為北京今年的地王并不意外。中赫在競標(biāo)之前，已做過精細(xì)測算，對該項目只追求合理利潤，并將其打造成高端住宅又一力作。
盡管，按照競拍價格，中赫置地可以出售的商品房部分樓面地價為4.29萬元/平米，加上稅費、建安和后期營銷，萬柳地塊未來的項目每平米的成本就將超過6萬元。這對于一般樓盤來說或許又是一個天價，不過按照目前釣魚臺7號院均價16萬元/平米的價格來說，如果萬柳項目開發(fā)成同品質(zhì)樓盤，中赫仍然有利可圖。
而據(jù)記者了解，釣魚臺7號院目前所剩房源已經(jīng)不多，就在7月初，該項目還簽約了一套16萬元/平米、總價超過5600萬元的住宅。
頂級豪宅目前在北京還是有市場的，尤其是地理位置絕版的樓盤，對于像中赫這樣有豪宅開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，他們手中集中了一批客戶資源。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示。
2009年的老故事
地王重現(xiàn)江湖，掀起了業(yè)內(nèi)對老故事的回憶。
競拍現(xiàn)場，當(dāng)中赫與融創(chuàng)競相沖擊高點、互不相讓的時候，場外觀戰(zhàn)的記者和業(yè)內(nèi)人士就紛紛議論，當(dāng)年中化方興叫價廣渠路15號地塊那種激動人心的感覺又回來了。
2009年6月30日，廣渠路15號地塊的競拍現(xiàn)場，中化方興不斷舉牌跟進(jìn)，逐漸逼退對手，以40.6億元奪得該地，也同時摘得了總價與樓面價雙料地王桂冠。
而值得關(guān)注的是，在廣渠路地王競拍之前，北京樓市乃至全國樓市卻是一片平靜冷清。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2009年3月份國房景氣指數(shù)達(dá)到了自2000年以來的最低點。
然而從2009年7月以后，各地地王頻出，土地市場持續(xù)升溫，國房景氣指數(shù)也出現(xiàn)了明顯的上漲。也正是從那時之后，全國樓市房價再度應(yīng)聲上漲，僅北京的房價就在2009年下半年突破了均價2萬元/平米。
如今，2009年土地市場的老故事似乎又在重演。地王再現(xiàn)，或許正是當(dāng)下土地市場迅速回暖的寫照。
萬柳地王落聽后，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰發(fā)布微博表示，面粉價格漲了，面包價格能不漲嗎?萬柳地王，成為一個新拐點：房價止跌向上，地價止跌開漲，樓市成交量放大。
而業(yè)內(nèi)即便是較為保守的觀點也認(rèn)為，盡管萬柳地塊由于其自身條件優(yōu)質(zhì)，成為地王為意料中事，不能代表整個土地市場的回暖，但天價地王仍然將傳導(dǎo)出房價上漲預(yù)期和樓市回暖及土地市場升溫等利好信號。
不過，事實上，從近期土地市場表現(xiàn)來看，萬柳地王卻并非是個案。2012年6月份以來，全國土地市場都出現(xiàn)了一些高溢價、地王成交現(xiàn)象。從6月份恒大在廣州以13.22億奪得珠江新城地塊開始，廣州、上海、廣西柳州等地就頻現(xiàn)樓板價地王、總價地王或溢價率較高的土地成交。
究其原因，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，5月以來北京、上海等一線中高端商品住宅市場成交量的回暖，甚至一部分項目成交量出現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，再加上降息降準(zhǔn)等政策層面微調(diào)的因素，導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)對于未來2-3年以后的高端樓盤市場又寄予希望。
敏感期的推地壓力
不過，地王的出現(xiàn)，對于地方政府而言，則既是喜，也是憂。
從5月份開始，樓市成交有所好轉(zhuǎn)，政府也希望土地市場的熱度重燃，現(xiàn)在推出這一地塊，不排除政府希望托熱土地市場的目的。業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示。
受樓市調(diào)控的影響，今年北京的土地市場一直是冷冷清清的，推出地塊多數(shù)為底價成交或者流拍。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年上半年北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7%。因此，在樓市已現(xiàn)回暖之時，順勢托熱土地市場也成為政府部門的最佳選擇。
而事實上，在7月份前后推出重磅地塊，也成為北京市國土局近幾年的一貫作風(fēng)。從2009年6月底的廣渠路15號地塊，到2010年7月初CBD核心區(qū)6地塊，再到2011年CBD核心區(qū)剩余6地塊，年中土地市場暖場已經(jīng)成了慣性行為。
不過，在今年調(diào)控一直從緊的市場形勢下，也不難看出北京市政府對地王的忌憚。原定于7月4日開拍的萬柳地塊，在競拍前一天被突然叫停。競拍現(xiàn)場，上述不愿透露姓名的企業(yè)代表對記者表示，最高限價應(yīng)該比一周前又有所變化了，北京市國土局將上限又調(diào)低了。
無疑，相關(guān)部門的擔(dān)心不言而明。當(dāng)前正是樓市調(diào)控最敏感的時期，溫家寶總理與中央各部門針對樓市調(diào)控頻繁喊話。在此時拍出高價地，不僅將向市場傳遞與樓市調(diào)控精神相反的信號，而且也消解了調(diào)控力度。尤其是，從5月份開始，全國樓市回暖聲音此起彼伏，樓市調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了疲軟的信號。
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