在距離北京CBD15公里的通州區(qū)，王少軍夫婦手里有兩套房子，總面積已經(jīng)超過(guò)了300平方米。對(duì)于新婚不足兩年的小夫妻來(lái)說(shuō)，這是一筆令人羨慕的資產(chǎn)。
不過(guò)現(xiàn)在，他們對(duì)這兩套房子卻有著說(shuō)不盡的憂愁。這是他們住進(jìn)通州的第六年。幾年前，因?yàn)橛X(jué)得房?jī)r(jià)適中、適宜居住且投資潛力可觀，他們購(gòu)買了通州的房子，可隨著時(shí)間推移，他們發(fā)現(xiàn)通州的最大意義僅在于過(guò)渡，于是他們計(jì)劃賣房遷往市區(qū)。
然而就在今年5月末，北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)套，占全市的比例已經(jīng)攀升到近3成，消耗2萬(wàn)套庫(kù)存需要7年時(shí)間。
當(dāng)樓市經(jīng)年的瘋狂漸歸平靜，王少軍的換房之路道阻且長(zhǎng)。
通往通州之路
2005年，祖籍山東的王少軍被單位派往北京發(fā)展業(yè)務(wù)，一次偶然的聚會(huì)認(rèn)識(shí)了太太王莉。盡管王莉在其家人的資助下，已于2004年在通州某知名樓盤買下了一套80平米的房產(chǎn)，王少軍還是覺(jué)得有必要在北京再買一套房子以備結(jié)婚。于是，2005年末，買房被二人提上日程。
這一年，恰逢《2005至2020年北京市城市總體規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)出臺(tái)，該規(guī)劃提出，通州新城是北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，也是北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。
事實(shí)上，早在《規(guī)劃》出臺(tái)以前，連接通州與北京的京通快速路和城鐵八通線已分別在1995年和2003年底竣工通車。此外，朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、京沈高速也成為了來(lái)往京通的重要通道。尤其在2003年末八通線通車以后，北京市區(qū)與通州的通勤時(shí)間一下縮短到20多分鐘，通州的居住優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，一度被歷史遺忘的漕運(yùn)通濟(jì)之地通州，又逐漸繁華起來(lái)。此前，從20世紀(jì)末到本世紀(jì)初的幾年內(nèi)，通州商品房的價(jià)格一直維持在一兩千元每平米左右。
2005年以前，地產(chǎn)商在北京的主要戰(zhàn)場(chǎng)基本都在五環(huán)以內(nèi)，以東五環(huán)至東四環(huán)這一區(qū)域來(lái)看，中檔住宅價(jià)格基本在5000元/平方米左右，而高檔住宅每平方米已過(guò)萬(wàn)元。
王少軍在在摸清了通州的發(fā)展形勢(shì)后，將婚房的選擇范圍定在了東五環(huán)以外的通州。2006年初，王少軍以100余萬(wàn)元的價(jià)格拿下了一套面積接近200平方米的大復(fù)式。
2004年這個(gè)房子大概是3700元/平方米，等到我買的時(shí)候，已經(jīng)接近5000元了，所以就想著，要買就買個(gè)大點(diǎn)的，以后要賣還能賣貴一點(diǎn)。王少軍憧憬著。
被推上神壇的房?jī)r(jià)
就在王少軍購(gòu)入新房之際，全國(guó)房?jī)r(jià)開始趾高氣揚(yáng)地上漲。
也就在同時(shí)，地產(chǎn)中介楊曉看中了北京樓市的潛力，來(lái)到了通州果園城鐵站附近的某知名地產(chǎn)中介公司工作。那幾年通州買樓真叫一個(gè)火，不少炒房團(tuán)都進(jìn)來(lái)了，樓賣瘋了。楊曉回憶。
通州果園和北苑城鐵站附近的幾個(gè)樓盤剛開盤的時(shí)候，有人直接就買一層或者一個(gè)單元。炒樓的人在買完之后不久，很快就出手，如果漲幅稍高一套房子就能賺幾十萬(wàn)元。通州這里以前就是農(nóng)村，2000年的時(shí)候，幾百塊錢一平方米的樓都有，10年就漲到了一萬(wàn)五。楊曉感慨。但是漲得最兇的時(shí)候還是在2006年以后，各地炒樓的都想在那時(shí)候撈一筆。
實(shí)際上，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格顯著飆升的時(shí)間比通州要早幾年。
據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，2004年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)了比較快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這種趨勢(shì)持續(xù)到了2007年末，隨后出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)，但2009年初市場(chǎng)價(jià)格總體略有恢復(fù)，下降的趨勢(shì)得到了緩解。
對(duì)此，華夏經(jīng)緯網(wǎng)在《紀(jì)念中國(guó)改革開放30周年》專題中撰文表示，2004年-2006年，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了乖戾之象，其中，2004年的房?jī)r(jià)暴漲是一種報(bào)復(fù)性反彈，土地拍賣和加息的兩種調(diào)控方式都刺激了當(dāng)年的房?jī)r(jià)大漲，當(dāng)年外資也成為開發(fā)商的重要融資渠道，全年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(zhǎng)了34.2%。
2005年第一季度，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲了19.1%，因此在當(dāng)年3月和4月，分別出臺(tái)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱其為國(guó)八條和新八條，隨后，中央七部門也出臺(tái)了相關(guān)政策以壓制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但當(dāng)年的北京，房?jī)r(jià)同比上漲了20%多，商品房預(yù)售價(jià)均價(jià)達(dá)到6776元/平方米。而有數(shù)據(jù)顯示，2000年-2004年間，北京每年房?jī)r(jià)僅上漲0.78%。
2006年初，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確指出，要解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。此后不久，央行上調(diào)各檔次貸款利率，國(guó)六條和十五條等調(diào)控措施和各項(xiàng)制度紛紛出臺(tái)。這一年，北京住宅的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到8050元/平方米。
2007年，房?jī)r(jià)調(diào)控仍然繼續(xù)，但當(dāng)年年末，北京的商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了12436.2元/平方米。
據(jù)2010年中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜顯示，2010年末，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)高居22310元/平方米。而通州的地價(jià)也紛紛看漲，以致交通方便的個(gè)別樓盤價(jià)格已高達(dá)兩萬(wàn)，2010年中旬，有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的六環(huán)也已經(jīng)跨入了2萬(wàn)元每平米時(shí)代。
這讓坐擁300平方米房產(chǎn)的王少軍喜不自勝。
逃離伊甸園
通州和市內(nèi)不一樣，中等戶型的房子好賣，大戶型反而容易滯銷。經(jīng)驗(yàn)豐富的楊曉說(shuō)。今年3月初，王少軍委托楊曉以280萬(wàn)元的價(jià)格放盤，變賣那套住了不到四年的復(fù)式物業(yè)。
王少軍決定賣樓，一是因?yàn)槟翘追孔拥膬r(jià)格已經(jīng)上漲了接近一倍，更主要的原因是妻子王莉逐漸暴躁的脾氣。
我開車走直線距離，到我上班的地方單程就接近30公里，趕上高峰期，不知道什么時(shí)候能到單位，所以一般都是坐地鐵，經(jīng)常早上要在地鐵進(jìn)站口排隊(duì)，一排就是十幾分鐘，所以最快到單位都需要一個(gè)半小時(shí)。王莉的單位在木樨地，是機(jī)關(guān)單位。每天要看領(lǐng)導(dǎo)臉色，一路上還要擠來(lái)擠去，到家以后，一肚子氣只能往老公身上發(fā)。說(shuō)起自己的無(wú)名之火，王莉有些愧疚。
這樣的情況在2005年左右并不明顯，那時(shí)候我上車還能找到座位。王莉說(shuō)。
而這，王莉認(rèn)為在很大程度上是因?yàn)?，由于毗鄰北京的?guó)貿(mào)CBD，通州成為了CBD的后花園，沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)通州每年發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2000年，通州區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為57.1億元，在2009年，這一數(shù)字是250億元，增加了4倍有余;2000年通州的新增固定資產(chǎn)僅為9.76億元，2009年，通州全年完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到225.5億元，增長(zhǎng)速度超過(guò)23倍。在這個(gè)過(guò)程中，通州的人口增長(zhǎng)了5.66萬(wàn)人，達(dá)到2009年末的65.4萬(wàn)人。
在這幾年的發(fā)展中，龍湖、合生創(chuàng)展、金隅嘉業(yè)、新華聯(lián)地產(chǎn)等開發(fā)商紛紛在通州安營(yíng)扎寨。由于通州目前居住的大多是在國(guó)貿(mào)工作的白領(lǐng)，而連接通州和北京市區(qū)的幾條公共交通線路，已經(jīng)無(wú)法滿足越發(fā)龐大的需要。
這個(gè)問(wèn)題在最近幾年內(nèi)無(wú)法解決，所以我們還是想在市區(qū)買房。王少軍謹(jǐn)慎分析后決定。但我發(fā)現(xiàn)，即使我們將通州200平米的房子賣了，在市區(qū)內(nèi)也只能買個(gè)50平米的房子，可我們打算要小孩了，不夠住啊。王少軍陷入憂慮。
更讓他郁悶的是，今年5月末，北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)套，占全市的比例已經(jīng)攀升到近3成，而消耗這些庫(kù)存需要7年時(shí)間。
這樣的現(xiàn)實(shí)讓王少軍頭疼。
城郊地產(chǎn)躍進(jìn)之困
事實(shí)上，2010年末，國(guó)十條一開始執(zhí)行，通州的房?jī)r(jià)便難以堅(jiān)挺起來(lái)了。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年5月24日，通州最近一年來(lái)預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)為30個(gè)，提供的房源套數(shù)合計(jì)10695套，而簽約數(shù)為3090套。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，北京第三輪樓市調(diào)控政策執(zhí)行后，市場(chǎng)投資基本絕跡，而剛性需求中對(duì)價(jià)格敏感的部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向房山等更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，使得通州的需求銳減。
不過(guò)，說(shuō)通州的商品房需要7年才能消化完，我覺(jué)得有些夸大，現(xiàn)在政府要壓制房?jī)r(jià)，這導(dǎo)致所有的報(bào)道基本上都是以唱衰為主。楊曉有些不以為然。
但5月中旬，王少軍還是將280萬(wàn)元的價(jià)格調(diào)整為250萬(wàn)元。通州就是這么個(gè)地方，它沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)，完全依靠房地產(chǎn)發(fā)展。城里樓價(jià)漲的時(shí)候，它跟著猛漲，城里跌的時(shí)候，通州比哪兒都跌得狠。王少軍有點(diǎn)恨鐵不成鋼。你看上地，也在北五環(huán)外，但他有中關(guān)村的投資，所以發(fā)展很均衡，北京周邊的其他地方，要么有環(huán)境優(yōu)勢(shì)，要么有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，所以有人愿意成立公司，這樣一個(gè)區(qū)域就可以依靠自己的經(jīng)濟(jì)循環(huán)來(lái)發(fā)展了，但現(xiàn)在沒(méi)人愿意到通州來(lái)成立公司，因?yàn)榫o挨著國(guó)貿(mào)，所以如果要在通州找工作，只能去端盤子站柜臺(tái)。王莉說(shuō)，為免受交通之苦，她想過(guò)在通州謀一份職業(yè)，但幾經(jīng)打聽，最終無(wú)功而返。
王少軍不住地嘆氣，現(xiàn)在，我們只能拖著了。
其實(shí)，通州的這種情況在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展里，具有一定的代表性，尤其是在全國(guó)某些一線城市的郊區(qū)。全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海認(rèn)為，造成這個(gè)現(xiàn)象的根本原因其實(shí)是我國(guó)的資產(chǎn)流動(dòng)性過(guò)剩，有錢人的投資渠道較窄，造成購(gòu)買房產(chǎn)成為投資的主要去處之一。
他介紹，與通州早期的情況類似，由于地緣優(yōu)勢(shì)和不受青島的限購(gòu)令影響，近來(lái)，到青島郊南買房的人絡(luò)繹不絕，房?jī)r(jià)也在猛漲，地產(chǎn)開發(fā)商看到這里市場(chǎng)旺，又會(huì)開發(fā)很多樓盤，這很不正常。
既然問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了，現(xiàn)在只能讓市場(chǎng)慢慢消化。除此之外，政府應(yīng)該嘗試努力發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)，明智的開發(fā)商也應(yīng)該減少在這些區(qū)域的開發(fā)量。郭松海說(shuō)。
6月初的北京，天氣逐漸熱了起來(lái)，樓市卻出現(xiàn)了兩極分化：一邊是釣魚臺(tái)7號(hào)拋出了每平方米30萬(wàn)元的天價(jià)，另一邊卻有消息稱通州知名新盤M5·朗峰的后期單元降幅高達(dá)10%。
如果這套房子放在市區(qū)，哪怕上了千萬(wàn)，也會(huì)很好賣，但放在通州，這里的購(gòu)房者多是在國(guó)貿(mào)上班的白領(lǐng)，依據(jù)他們的消費(fèi)能力，大多都會(huì)選擇兩居室的房子，加之限購(gòu)令出臺(tái)，這樣大的房子，興許得掛個(gè)一年多才能成交。 楊曉對(duì)王少軍 大復(fù)式的前景分析讓王很無(wú)奈。
就在這套大復(fù)式對(duì)面，一個(gè)復(fù)式公寓項(xiàng)目仍在緊張建設(shè)中。路邊，碩大的廣告牌上寫著：地處CBD核心版圖，營(yíng)筑城市人最為理想的全能生活圈……
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我國(guó)發(fā)展工業(yè)軟件的一些思考
