高大上的物流地產(chǎn)是怎樣的？是專業(yè)化、規(guī)?；?，集約化？顯然，這些還不夠。高大上的物流地產(chǎn)要的不僅是降本增效，還要智慧、環(huán)保。
作為我國物流業(yè)中一匹黑馬，物流地產(chǎn)在近年發(fā)展中跑的越來越快。外資家族，如普洛斯、安博、嘉民、豐樹等不斷加碼希望憑借自身雄厚的資金實力以及在資本運作、開發(fā)模式、管理服務(wù)理念上的優(yōu)勢繼續(xù)保持領(lǐng)先地位;民營家族，如宇培、易商等則是奮起直追，不斷補充彈藥攻城掠地;場外巨頭，如萬科、越秀、平安等更是跨界殺入，誓要分一杯羹。
無論是工業(yè)物流（高端制造業(yè)）還是消費物流（零售連鎖化及電商）對高標(biāo)倉儲需求的持續(xù)旺盛也給整個物流地產(chǎn)行業(yè)提出了更高要求，那就是高效、智慧、環(huán)保。
面對各方勢力逐鹿物流地產(chǎn)，究其原因，還在于這一領(lǐng)域依舊是一片藍(lán)海，蛋糕夠大。一方面，伴隨我國電商、食品、醫(yī)藥冷鏈的興起，在促使物流地產(chǎn)市場需求更為細(xì)分和專業(yè)化的同時，繼續(xù)保持高速增長;另一方面，隨著我國制造業(yè)向高端制造業(yè)邁進(jìn)，也將進(jìn)一步推動第三方物流對倉儲特別是高端倉儲的需求。更重要的是，
客戶結(jié)構(gòu)變化明顯，電商成主力
過去較長一段時間里，我國制造業(yè)以中低端為主，更多的是一些低附加值產(chǎn)品，對倉儲設(shè)施的要求并不高。但是這一狀況現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了很大變化，隨著我國商品的檔次和附加值不斷提高，手機(jī)、電腦、化妝品、高級時裝等高附加值消費品成為主流，貨主及保險公司對于倉儲設(shè)施提出更高要求，特別是隨著我國電子商務(wù)的突飛猛進(jìn)，電商客戶在倉儲租賃的占比正在逐年上升。
“此前一段時期，嘉民中國的客戶主要來自工業(yè)企業(yè)以及為這些企業(yè)服務(wù)的物流企業(yè)，比如輪胎、汽車零部件行業(yè)等。但最近幾年，隨著電子商務(wù)行業(yè)的崛起，我們的客戶比例明顯發(fā)生了變化，原有的客戶占比不斷下降，電子商務(wù)企業(yè)以及商貿(mào)物流企業(yè)的比例卻在不斷上升。”嘉民集團(tuán)中國區(qū)運營總經(jīng)理黃煒在接受本刊記者采訪時就曾指出，由于電子商務(wù)貨物運轉(zhuǎn)的周期比實體店更快，因此電商爆發(fā)式的增長給物流倉儲地產(chǎn)帶來的需求比商業(yè)綜合體的影響更大，對物流地產(chǎn)需求量更大的同時也提出了新的要求。
雖然我國電商行業(yè)的增長在現(xiàn)階段已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)期，網(wǎng)上零售額增長從2014年的49.7%降至2016年前三季度的26.1%，但電商行業(yè)仍將是2017年中國高標(biāo)倉庫市場的最大租戶。
對此，世邦魏理仕最近發(fā)布的《CBRE大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望報告》(下文簡稱《報告》)則印證了這一說法。《報告》指出
一些快速擴(kuò)張的電商由于物流能力不足而在外尋求物流外包服務(wù)，推動三方物流公司成為物流業(yè)的另一大租戶。
此外，作為電商的一個重要分支，跨境電商在“十三五”期間的復(fù)合增速預(yù)計將達(dá)到16.5%，推動其持續(xù)增長的根本動力在于民眾消費升級趨勢下對高品質(zhì)商品日益增長的需求與當(dāng)前國內(nèi)商品供給間的不匹配。
《報告》指出，連同電商在內(nèi)，線下零售、快速消費品和汽車等消費品行業(yè)仍將是2017年倉儲需求的絕對主力。而面對當(dāng)前市場需求與客戶結(jié)構(gòu)的改變，物流地產(chǎn)企業(yè)也對自身業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整，開始針對電商、冷鏈、汽車、醫(yī)藥等不同行業(yè)客戶的運營特點，對不同行業(yè)的客戶提供選址、設(shè)計、開發(fā)等方面的支持，滿足不同客戶對于物流設(shè)施的特殊需求，支持客戶提高物流效率。
智慧倉儲崛起
現(xiàn)今移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算的影響已經(jīng)滲透到社會經(jīng)濟(jì)的方方面面，在這一現(xiàn)實下，智慧倉儲快速崛起，尤其是電商規(guī)模的快速擴(kuò)張和碎片化的海量訂單，使得依靠傳統(tǒng)倉儲管理和運作模式難以及時、準(zhǔn)確進(jìn)行處理，進(jìn)而推動著倉儲管理向自動化、智慧化發(fā)展。
業(yè)界對此分析指出，其原因在于租戶對智能倉儲需求的日益增長催化了新技術(shù)在倉庫中的應(yīng)用，并引領(lǐng)未來倉庫硬件設(shè)備發(fā)展的方向。而從更長遠(yuǎn)的角度看，倉庫行業(yè)的智能化將推動開發(fā)商向提供解決方案的綜合服務(wù)商的角色進(jìn)一步演變。
例如依托云計算、裝載分析、射頻識別等新技術(shù)，廣泛使用智能分揀系統(tǒng)、機(jī)器人的智能立體倉庫，將對倉庫的層高、承重、卸貨平臺配置等提出更高的要求。
又或者一些租戶對于LEED(綠色建筑評價體系)認(rèn)證倉庫的濃厚興趣將使冷庫節(jié)能技術(shù)和屋頂太陽能技術(shù)在倉庫中得到快速地普及。
事實上，越來越多的企業(yè)已經(jīng)加大在智慧倉儲的研發(fā)與應(yīng)用。
位于深圳的電商倉儲自動化公司“鯨倉科技”在近期剛剛完成了6800萬元A輪融資，其本輪融資的主要用途是就是完善公司在跨境電商和鞋服品類的自動化解決方案，嘗試“拎包入住”的自動化公共倉庫業(yè)務(wù)，投資建設(shè)自動化工廠實現(xiàn)倉庫設(shè)備的自動化生產(chǎn)與安裝，并探索海外電商倉庫市場。作為大力發(fā)展智慧倉儲的企業(yè)，鯨倉創(chuàng)始人李林子指出，如果能通過夠提升倉庫利用率，將占比50%的房租成本壓縮到10%，就能夠產(chǎn)生40%的降本效益，再和自動化降低的那20%結(jié)合起來，就能夠產(chǎn)生60%的降本效益。
為此，鯨倉研發(fā)出了一套“密集自動貨架”，原理是驅(qū)動貨品向揀選面流轉(zhuǎn)，當(dāng)訂單命中的貨品到達(dá)揀選口，系統(tǒng)會自動識別，此時設(shè)備會自動停止運轉(zhuǎn)并亮黃燈提示，揀貨員看到有黃燈亮的貨位即可過去揀貨。這類似于回轉(zhuǎn)式貨架，不過選擇了矩形回轉(zhuǎn)而非圓形回轉(zhuǎn)，支持邊進(jìn)邊出，更適合多SKU、海量訂單并發(fā)的電商倉場景。這套解決方案的核心是利用高空及通道空間，提高倉庫的庫容率，同樣是1000㎡的倉庫，存儲密度可以達(dá)到過去的8倍。
“新科技的出現(xiàn)和應(yīng)用正在醞釀影響未來物流倉儲行業(yè)發(fā)展趨勢的革新力量。”世邦魏理仕中國區(qū)顧問羅瑾在評價智慧倉儲的發(fā)展時表示，租戶對智能倉儲的需求將推動未來倉庫硬件設(shè)備的發(fā)展，將逐步改變開發(fā)商的經(jīng)營策略，推動倉庫開發(fā)商向提供一攬子解決方案的綜合服務(wù)商的角色演變。
低碳環(huán)保倉儲盛行
國內(nèi)物流地產(chǎn)市場的改變還不局限于市場需求、客戶結(jié)構(gòu)等方面，發(fā)展理念也在發(fā)生變化。
如今，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到，環(huán)保節(jié)能型的工業(yè)建筑現(xiàn)在已經(jīng)不再是一個理念，它可以令使用者直接受惠，有效降低運營成本以及稀缺資源的消耗量。而隨著這種認(rèn)識逐漸深入人心，低碳環(huán)保的倉儲物流設(shè)施在市場上越來越有競爭力，客戶在選擇倉儲物流設(shè)施時，不僅將符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)作為要求之一，并日益重視那些能夠幫他們降低運營成本、提高市場競爭力的環(huán)保工業(yè)建筑。近日，晶科電力攜手普洛斯，打造新型分布式光伏物流園就是其中一個典型例子。
晶科電力與普洛斯合作的首個示范項目位于揚州市開發(fā)區(qū)，項目裝機(jī)容量為3.6MW。建成后，每年發(fā)電量約314萬千瓦時，每年可節(jié)省燃煤約1，041噸、減少溫室氣體二氧化碳排放約728噸。
普洛斯該項目業(yè)主方對此就明確表示：“普洛斯擁有大量的屋頂資源，希望得到綜合利用，而光伏發(fā)電正好符合我們的預(yù)期。普洛斯未來戰(zhàn)略布局以冷鏈物流為主，電力需求增強，因此更加需要節(jié)能低碳的可持續(xù)發(fā)展模式。晶科是全球第一的光伏品牌，具有良好的信譽和強大的綜合實力。項目建成后的遠(yuǎn)程智能運維能力還能保證電站長期穩(wěn)定的運行，是我們值得信賴的合作伙伴。”
顯然，環(huán)保建筑能夠使用戶實現(xiàn)物流中心的可持續(xù)發(fā)展，增強行業(yè)競爭力，最大限度利用現(xiàn)有資源，節(jié)約運營成本，維護(hù)擴(kuò)大現(xiàn)有的客戶群，同時吸引更多潛在投資，吸引一流客戶，從而確立突出的市場地位，進(jìn)而構(gòu)建一個負(fù)責(zé)任的企業(yè)形象。從長遠(yuǎn)來看，也可以實現(xiàn)良好的投資回報和產(chǎn)業(yè)升級。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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