今年一季度，隨著樓市調(diào)控政策觸底成為業(yè)內(nèi)共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價怎樣合理回歸仍存分歧。
博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的市場底，為中國房地產(chǎn)改革把脈問診。
房價還有多大下行空間?
●房價至少還有15%至20%的下降空間。
●市場底何時出現(xiàn)，取決于地方政府會否自行給樓市松綁。如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間。
●北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。
政策觸底：
以價換量剛需回暖
今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策觸底信號的發(fā)出，促使開發(fā)商以價換量，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說，前期限購令等政策出臺后，從去年9月始全國樓市成交量懸崖式下跌。但在政府政策觸底與開發(fā)商以價換量的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。
北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比2月上漲46.6%，新建商品房均價已連續(xù)3個月調(diào)整至2萬元以下。
根據(jù)相關(guān)指數(shù)研究院監(jiān)測的40個城市，從3月19日至25日，有22個城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長。
與會嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結(jié)構(gòu)性的過高增長。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說：中國房價高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。
中央政府堅持調(diào)控不動搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，堅持以價換量、開發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識。
與會嘉賓普遍認(rèn)為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特征，房價今年不會大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。
市場尋底：
新一輪降價潮兩三月內(nèi)出現(xiàn)
溫家寶總理在今年全國兩會上表示，一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說，目前中國500強(qiáng)房企的庫存巨大，不少開發(fā)商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下，通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內(nèi)持續(xù)展開。
那么，房價還有多大下行空間?
與會嘉賓、成都大學(xué)副校長張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房價至少還有15%至20%的下降空間。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌則認(rèn)為，經(jīng)過去年的調(diào)整，目前大多數(shù)中小城市房價基本合理，但北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。
一些與會嘉賓認(rèn)為，不能忽視房價合理回歸過程中的地方政府阻力。市場底何時出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會否自行給樓市松綁。
如果成交量回暖和價格止跌兩個指標(biāo)同時出現(xiàn)，就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。楊紅旭說，樂觀地看，今年樓市市場底將出現(xiàn)在第二三季度。
但部分與會嘉賓也表示，如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間。顯然，目前我國房價收入比和房地產(chǎn)平均利潤仍然過高。張其佐認(rèn)為，我國房價收入比應(yīng)控制在3:1至6:1之間，房地產(chǎn)平均毛利率控制在10%至15%之間為宜。
改革跟進(jìn)：
一線城市應(yīng)開征房產(chǎn)稅
既然是短期調(diào)控政策，就早晚要退出。中國(海南)改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長遲福林說，只有制度建設(shè)才能填補(bǔ)政策退出的空間。否則，樓市調(diào)控就難以走出越調(diào)越高和報復(fù)性反彈的怪圈。
對于房地產(chǎn)如何深度改革，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，雙軌統(tǒng)籌是解決目前房價過高的重要手段。政策軌上的保障房供給是政府要牽頭托底;對商品房價，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。市場軌上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。
賈康建議，十二五期間，一線城市應(yīng)先后跟進(jìn)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以形成多種正面效應(yīng)，合理激勵地方政府轉(zhuǎn)變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。
北京
今年住宅計劃供地減三成
據(jù)北京市國土資源局日前公布，2012年北京市土地計劃出讓共計5700公頃，同比去年減少了12.3%;其中，住宅用地為1700公頃，同比減少了33.3%;保障性住房用地減少至850公頃，占比住宅用地的50%，同比減少36%。
總的來講，北京市2012年土地供應(yīng)計劃有3個特點比較突出：一是住宅用地供應(yīng)縮減明顯;二是保障性用地供應(yīng)明顯減少，公租房用地供應(yīng)減少約一半;三是地塊中郊區(qū)土地占比大。
廣州
中心城區(qū)住宅租金上漲
廣州市國土資源和房屋管理局下屬廣州市房地產(chǎn)租賃管理所向社會公布2011年廣州市房屋租金參考價，廣州中心城區(qū)住宅租金有一定幅度上漲，房管局表示租金總體上漲幅度仍處于合理范圍之內(nèi)。
天津
3月二手房成交量價齊漲
天津市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月天津二手住宅共成交5038套，環(huán)比上漲78.4%，同比上漲7.6%，14個月以來再次恢復(fù)至5000套以上的成交水平;成交面積38.4萬平方米，環(huán)比上漲79.5%，同比上漲5.5%;成交均價每平方米8420元，環(huán)比上漲5.3%，同比上漲9.0%。
天津中心城區(qū)二手房成交均價為每平方米10834元，環(huán)比上漲3.1%，同比上漲11.6%。
南京
3月商品房成交環(huán)比漲九成
據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至3月31日，3月份南京全市商品住宅共認(rèn)購8048套，成交6696套。在2月份雙量大幅上漲的基礎(chǔ)上，認(rèn)購量再漲七成多，成交量則上漲了九成，也創(chuàng)出實施限購令以來的新高。
杭州
3月樓市降價成交井噴
3月杭州樓市交出了成交井噴的月度數(shù)據(jù)。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2012年3月，杭州主城區(qū)共成交4319套房源，直逼2009年同期的最高峰。
不過，這個暖春卻是以杭州樓市各板塊的相繼降價換來的。分析人士指出，在樓市調(diào)控政策沒有轉(zhuǎn)向的大背景下，4月的杭州樓市很可能延續(xù)下跌式回暖。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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