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由于實施了幾十年的計劃生育，2010年中國的年齡結構呈紡錘形，勞動力比例大，經濟增長勢頭不錯，但是也導致內需不足。這種結構是不穩(wěn)定的，并且很快就要變成高度不穩(wěn)的倒三角形：勞動力嚴重短缺、高度老年化、經濟喪失活力。
2015年之后，中國人口拐點來到。
據方正證券研究所提供的一份最新研究報告顯示，2015年之后，20-64歲勞動力開始負增長，下降速度將超過日本。
方正證券首席宏觀研究顧問蘇劍教授認為，勞動力是驅動經濟增長的引擎。日本和歐洲部分國家和地區(qū)在人口拐點到來前后，經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。比如日本，在1992年人口出現拐點之后，房地產泡沫破裂，地價大幅下降。
是危言聳聽嗎？
一直以來，樓市拐點就像狼來了喊了很多年。對于樓市來說，只有短暫的下挫，但反彈從未失約，似乎每一次的調整都是為了下一次的瘋狂做鋪墊。然而，這一次樓市的土壤發(fā)生了根本性的變化，樓市反彈是否會失約？狼會否真要來了？
也許，樓市史上最嚴厲的大考來了。
因為這一次的難題不是政策，就算政策可以是史上最嚴也是能被調整的；因為這一次的難題不是資金，雖然缺錢很慘，但是融資的門路總會有的；因為這一次的難題是樓市最根本的需求，是樓市這一盆火下熊熊燃燒的柴薪。
樓市賴以十年野蠻成長的最重要土壤——人口紅利在逐漸消失。
樓市能不能破解這道難題，跨過這個危機？這一次驚天大考，沒有開發(fā)商能夠逃避。
好了，樓市君，準備好了嗎，請答題！
樓市人口紅利
統(tǒng)計學
樓市的人口力量
樓市的結構與人口的結構會發(fā)生怎樣的化學反應？
樓價的漲跌與人口的流動又會發(fā)生怎樣的關聯？
以下三大定律，揭示了人的變動將會在樓市中掀起怎樣的驚濤駭浪。
三大定律
第一定律
生的少了，老得快了=房子多了、人口紅利消失了
統(tǒng)計數據：
生育率難以提升，育齡婦女人數在快速減少。中國15-49歲總育齡婦女和20-29歲黃金年齡育齡婦女（2/3的孩子是該年齡群婦女生的）都在2012年開始負增長，其中前者從2011年的3.83億減少到2030年的2.93億，而后者將從2011年的1.15億減少到2035年的0.66億。
定律解讀：
未來中國人口結構會變成非常不穩(wěn)定的倒三角。一言蔽之，生的少了，老得快了。對樓市最直接的反映是：人少了，房子多了，特別在庫存量大的城市，不僅房子不用搶了，還賣不出去。
由于人口結構發(fā)生了轉變，樓市所賴以生存的土壤——人口紅利正在逐漸消失。主流人口專家認為，從理論上說，出現劉易斯拐點后（即勞動力過剩向短缺的轉折點），人口紅利就會逐漸消失，目前中國的人口紅利開始逐漸消失，即使執(zhí)行了單獨二孩政策也無法從根本上改變這一趨勢。
一般來說，人口紅利消失會出現兩個最明顯的指標：
1、用工荒。勞動力工資上漲將成為常態(tài)。
2、剛需荒。需求萎縮、房價上漲速度放緩。
從目前情況看，這兩個最為明顯的指標都有浮頭跡象?，F在的確有不少城市出現了用工荒，勞動力工資上漲將成為常態(tài)。
同時，由于剛需萎縮，全國房價上漲速度放緩，部分三四線城市樓價開始下跌。人少了，房多了，庫存量同步上漲。（見右上圖）
第二定律
人口拐點≈樓市拐點
統(tǒng)計數據：
20-64歲勞動力2015年之后開始出現負增長，下降速度將超過日本，我們稱之為人口拐點。
定律解讀：
如果將20-64歲定義為具備勞動力人口的話，那么可以發(fā)現，2015年之后該部分人群到達峰值后發(fā)生負增長。在近幾年，你對這種人口結構的變化可能感覺并不明顯，因為勞動力達到了頂峰，雖然開始走下坡路，但是勞力仍然充沛。
在人口經濟學現象中，勞動力是驅動經濟增長的引擎，令人不安的是，人口拐點的到來，往往與經濟衰退發(fā)生對應關系，也常常與樓市崩盤有著密切關聯。
在日本和歐洲部分國家和地區(qū)，20-64歲人口于1998年、2010年達到頂峰后出現負增長，他們都是在拐點前夕就出現經濟危機。比如日本，在1980年前后，經濟發(fā)展如日中天，城市地價不斷攀升，尤其是東京、大阪等六大城市的地價自1985年起， 每年以兩位數上升，盛行著地價不降神話。但是在1992年人口結構出現拐點之后，房地產泡沫破裂，地價大幅下降。
第三定律
人口吸納力≈城市漲價動力
統(tǒng)計數據：
在2013中國公共財政收入最高的50個城市中，上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數為755.59萬。廣州的人口凈流入也達到了461萬，位列第五（見右表）。
定律解讀：
人口凈流入是一個城市房價漲價動力的一個很重要條件。統(tǒng)計數據中，凈流入超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市里面?？梢?，人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒怎么流入或者凈流出的，房價幾乎沒有上漲動力。
一般而言，經濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈，這也使得大城市形成了盆地聚集效應。雖然推動房價上漲還有其他因素影響，但是人口指標中的凈流入也是一項很重要的參考。
排名城市戶籍人口（萬） 常住人口（萬） 凈流入（萬）
國內人口凈流入排名前十位城市
1 上海1426.93 2380.43 953.5 29622
2 北京1297.5 2069.3 771.8 37865
3 深圳299.15 1054.74 755.59 26494
4 東莞186.05 829.23 643.18 8311
5 廣州822.3 1283.89 461.59 18400
6 天津993.2 1413.15 419.95 15977
7 蘇州653.84 1054.91 401.07 11079
8 佛山377.65 726.18 348.53 8261
9 成都1173.4 1417.78 244.38 9047
10 廈門193.6 398.3 204.7 21869
廣州樣本
廣州樓市：站在人口力量的高地上
北京、上海、深圳、廣州是人口凈流入名列第一梯隊的城市，未來仍然具有人口紅利的空間，可謂是站在人口力量的高地上，風光仍然獨好。正是如此，廣州樓市的人口危機會被暫時掩蓋，也會被推后發(fā)生。
四成房子給外地人購走
盡管近年來逃離北上廣的聲音不絕于耳，但數據顯示，北京、上海、廣州的人口依舊呈正向流入的趨勢。其中，遷徙人口位居首位的省份為廣東，說明廣東依然是對務工人員最有吸引力的地區(qū)。而廣州作為廣東的省會城市，對于外地人口的吸引力無疑是最大的。
根據來自中介的統(tǒng)計數據分析，目前廣州四成的房子是被外地人購走的，而在限購令執(zhí)行以來，外地人購房的數據雖然有所下調，但是仍保持在三成以上。可見外地人購房是廣州樓市有效增長的市場需求。
而在外地人購房的年齡分布中，30-39歲的買家占44%，他們不僅購房多，而且還是剛需。其中，首次置業(yè)在廣州安家立命的需求是比較突出的。
每年30萬大學生留在廣州
從廣州市人社局公布的數據可見，2009年至2013年廣州市共接收近19萬名非廣州生源大學生入戶，廣州接收大學生入戶呈逐年遞增趨勢，五年漲幅達到六成。
中國南方人才市場主任王世華告訴記者，外地生源來廣州就業(yè)的人數這幾年都穩(wěn)定在20多萬，加上5萬多廣州本地生源，南方人才市場每年接納在廣州就業(yè)的畢業(yè)生都穩(wěn)定在26萬-30萬人之間。王世華認為，這幾年來，廣州對畢業(yè)生的吸引力并沒有下降。
每年30萬左右的留穗大學生，無論是租房還是購房，都是房地產市場主要的剛需客源。據介紹，現在雖然沒有大學生購房比例的統(tǒng)計數據，但一般來說，留在廣州如果超過四年，這些大學生便陸續(xù)有購房需求，而畢業(yè)八年左右就會出現購房高峰。購房后，很多大學生會從集體戶口遷出，變成個人戶口。王世華說。而房子對他們來說是成為新廣州人的必經之路。
剛需高峰期或已過去
雖然以上數據表明，廣州仍有超強的人口吸納力，廣州樓市仍有豐富的新增需求。然而這并不意味廣州樓市在人口危機面前，可以獨善其身、高枕無憂。
和全國很多地方的樓市一樣，廣州樓市同樣會在未來面臨人口結構危機，比如剛需下滑，庫存上升。只不過比部分二三線城市推后而已。
廣州和國內很多城市一樣，樓市的剛需高峰已經過去。
這是和全國人口的年齡結構相一致的。上世紀60-70年代是國內一個人口生育高峰，當60后、70后進入勞動力市場時，對住房就構成了巨大的剛需，此后又變成了巨大的改善需求，這對應的就是2000年以來長達十年的購房高潮。
目前，國內很多城市都一樣——隨著60后逐漸進入老年， 80后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也隨之急劇減少。實際上，很多地方的90后進入勞動力市場時，父輩、祖輩可能已經給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已毫無疑問。
一位不愿意透露姓名的本土開發(fā)商負責人告訴記者，根據他們內部的統(tǒng)計數據，廣州本土90后的年輕人，在最近幾年的購房比例是下調的。因為本地的年輕人，很多已經有足夠的房產，又或者是父母早就為他們留了房子。
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