本報(bào)記者獲悉，萬科北京公司旗下金隅萬科城即將于11月推出三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時(shí)，萬科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。
此外，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。事實(shí)上，2011年以來，萬科的降價(jià)一直在持續(xù)，只不過更為隱蔽，降幅也呈遞進(jìn)式，隨著一期期新房源的推出，價(jià)格也更為優(yōu)惠。
不只是萬科，在深圳，招商果嶺在10月29日以低于區(qū)域均價(jià)數(shù)千元的價(jià)格入市，在惠州，卓越蔚藍(lán)海岸更推出均價(jià)4900元/平方米的成本價(jià)房源。
幾大房產(chǎn)大鱷中，繼中海、龍湖之后，隨著11月份的到來，深圳開發(fā)商接棒上海，萬科、招商、卓越等開發(fā)商領(lǐng)銜掀起又一輪降價(jià)潮，大型開發(fā)商降價(jià)背后，既有調(diào)控將長(zhǎng)期持續(xù)預(yù)期下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，也有年度沖擊業(yè)績(jī)的壓力，而更多的中小開發(fā)商則跟風(fēng)跳水或轉(zhuǎn)手，全國(guó)性的降價(jià)潮大幕或?qū)㈤_啟。
隱性降價(jià)
降價(jià)信息來得有些隱蔽。
10月31日，深圳萬科宣布，位于龍崗坪山的金域緹香新一批產(chǎn)品將在11月推出，全部為約74-89平的2-4居室。入市價(jià)格將會(huì)非常吸引人，不少單元在10000元/平米左右，還送精裝。深圳萬科內(nèi)部人士說。
不同的是，開發(fā)商并未大張旗鼓宣傳降價(jià)。
但實(shí)際上仔細(xì)對(duì)比，這比一期9400-12000元/平方米的開盤價(jià)格低了不少。深圳萬科對(duì)這個(gè)樓盤的性價(jià)比充滿信心并表示：除金域緹香外，客戶只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌開發(fā)商開發(fā)的盤，且項(xiàng)目帶全屋精裝修的，即可獲得1萬元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
換言之，金域緹香是一年來深圳最劃算的精裝房了，深圳業(yè)內(nèi)房產(chǎn)人士評(píng)價(jià)。
深圳萬科旗下另一項(xiàng)目萬科公園里則推出買房送8萬家私禮金券的優(yōu)惠，該盤曾在9月底以16000元/平方米入市，比同區(qū)域均價(jià)低了2000元左右/平方米。
同樣，萬科清林徑11月初將會(huì)加推2-3房新房源，在總價(jià)直減6萬的基礎(chǔ)上，再打9.8折。
位于大深圳區(qū)域內(nèi)的東莞萬科紫臺(tái)，更將價(jià)格從均價(jià)15000元/平方米下調(diào)至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。
凡此種種。
國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告顯示，深圳萬科公園里、金域緹香9月開盤房源，相對(duì)原預(yù)計(jì)價(jià)格，前者降幅15%左右，后者20%左右。
此番萬科又提高了優(yōu)惠幅度。不過，深圳萬科有關(guān)人士卻并不承認(rèn)公司在降價(jià)。今年以來萬科的降價(jià)未受市場(chǎng)關(guān)注，也未引起糾紛，因其營(yíng)銷策略太靈活，手段方法多樣，上述深圳業(yè)內(nèi)人士說。
競(jìng)相出貨
緣何此時(shí)降價(jià)？對(duì)于萬科來說，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力在陡增。
萬科三季報(bào)顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，而銷售則進(jìn)一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進(jìn)入的14個(gè)城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。
萬科董秘譚華杰坦承，市場(chǎng)環(huán)境的巨大變化對(duì)萬科的銷售也有所影響：10月前后歷來都是新盤上市高峰，未來一段時(shí)期，預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場(chǎng)存貨壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。
數(shù)據(jù)更顯示，萬科存貨三季度增至1926億，同比增長(zhǎng)約57%。其中，萬科三大吸金區(qū)域北京、上海、深圳占據(jù)大頭。
深圳萬科上半年銷售的僅有四個(gè)項(xiàng)目，而下半年推出的房源高達(dá)11個(gè)，總共1萬套房源，占深圳同期新盤供應(yīng)量的1/3強(qiáng)。
和如此巨大的供應(yīng)量相比，深圳樓市的需求在限購政策下不斷萎縮，而限價(jià)政策又令不少同行揮起價(jià)格利器。10月29日，招商地產(chǎn)推出果嶺項(xiàng)目，以低于周邊4000-5000元的單價(jià)開盤；在萬科雙月灣項(xiàng)目所在地惠州，卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍(lán)海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開盤。
深圳開發(fā)商目前不是降不降價(jià)，而是降多少才能賣出去的問題。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌說，深圳三季度的成交量持續(xù)低迷，二季度的一些優(yōu)惠措施已不足以打動(dòng)購房者，必須要有更為實(shí)質(zhì)的降價(jià)。
從全國(guó)來看，萬科也面臨銷售放緩。山西證券平海慶認(rèn)為，萬科銷售額減速已成定局。銷售額同比增速小于銷售面積同比增速，表明公司在以價(jià)格換銷量。平表示，由于未來三個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷可能性非常大，全年銷售增速將低于30%。
而作為萬科總部所在地，通常占全公司銷售比重1/10的深圳萬科今年銷售業(yè)績(jī)并不如人意。今年年初，深圳萬科預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)是140億(約占全公司1/10)，但截至7月，深圳萬科僅實(shí)現(xiàn)40億元左右。在三季度接連推出幾個(gè)新盤之后，初步估計(jì)深圳回籠資金約40億，距離140億尚有很大差距。
王海斌認(rèn)為，如若真要實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)，年底前將是上市公司沖擊年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，大型開發(fā)商選擇在此時(shí)降價(jià)出貨的幾率很大。尤其是今年，多數(shù)開發(fā)商預(yù)期調(diào)控將長(zhǎng)期持續(xù)，對(duì)后市看淡，降價(jià)的概率又增加了。
拐點(diǎn)將至？
從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬科、招商、綠地；從上海到北京、深圳，及其周邊區(qū)域，此輪降價(jià)潮中，均是大型開發(fā)商率先，中小開發(fā)商跟進(jìn)。
這與行業(yè)對(duì)于調(diào)控趨勢(shì)的判斷有關(guān)。10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在投資者電話會(huì)議上表示，過去一年里政府為遏制樓價(jià)飆升而采取的一系列努力，正造成嚴(yán)重沖擊，開發(fā)商受到擠壓。
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格進(jìn)一步下降。這是肖的預(yù)期。
萬科預(yù)期，即使那些有購買力的買家，也將選擇持幣等待，因?yàn)樗麄冾A(yù)期房?jī)r(jià)將繼續(xù)下探。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生。春節(jié)之前，樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢(shì)，明年一季度繼續(xù)低迷，他說，在明年一季度信貸顯著寬松之前，很多開發(fā)商必須促銷以回籠資金，以解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延，目前市場(chǎng)購房者信心已經(jīng)降低到谷底，張說。
楊紅旭則預(yù)測(cè)，未來十年，中國(guó)樓市暴利時(shí)代不再，投機(jī)性購房需求也將萎縮，市場(chǎng)波動(dòng)的頻率和幅度，將明顯小于過去十年。
萬科對(duì)未來的預(yù)測(cè)也表現(xiàn)謹(jǐn)慎。萬科已將很多銷售未結(jié)資源放到了未來2-3年。截至9月末，萬科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)1208萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額合計(jì)約1380億元，相比中期時(shí)分別提升18.2%和16.3%，提前鎖定未來2-3年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
工銀國(guó)際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調(diào)價(jià)行為時(shí)稱，預(yù)期此前減價(jià)不會(huì)對(duì)龍湖的盈利能力造成太大損害，反而可以更好的儲(chǔ)備充足糧水渡過行業(yè)寒冬期。
我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)維持審慎，因短期內(nèi)中央應(yīng)不會(huì)放松政策調(diào)控，而且減價(jià)才剛開始。上海當(dāng)前的降價(jià)潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端，相信明年第1 季是最壞時(shí)期。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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