持續(xù)深入的樓市調(diào)控，正在改變著溫州民間資本的走向。
一份調(diào)查問卷顯示，今年第二季度選擇民間借貸的儲戶首次超過房地產(chǎn)投資躍居首位，而由住建部政策研究中心與高和投資共同發(fā)布的民間資本調(diào)研報告指出，溫州部分民間資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅。
高和投資董事長蘇鑫表示，房地產(chǎn)依然是較安全和回報率較高的投資方式，購房置業(yè)的傳統(tǒng)觀念轉(zhuǎn)變也尚需時日。因此，民間資本短期內(nèi)從房地產(chǎn)市場中撤出的可能性不大。
房子不好炒了
在北京做生意的溫州商人黃先生8月初一次性掛出了6套房產(chǎn)要求出售。其中，北京1套，杭州1套，寧波1套，溫州3套。用黃先生的話來說，就是不能把雞蛋放在一個籃子里。
交易情況不是太好，現(xiàn)在只有北京和杭州的兩套房子在談價錢，其余的還沒有回音。黃先生看上去有點沮喪。溫州那邊中介說掛的價格還是比較高，希望再把價格壓低一點。
黃先生告訴記者，這幾套房產(chǎn)是他在2007年前后購買的，北京和寧波的房子價格已經(jīng)翻倍，杭州和溫州的幾套房子平均也都能上漲70%-80%?，F(xiàn)在賣的也只是一部分，畢竟現(xiàn)在調(diào)控之下，收益肯定不如從前了。賣房回來一部分款子放出去，現(xiàn)在那邊的利息比較高了。他告訴記者。
根據(jù)黃先生此前的投資計劃，住宅房產(chǎn)投資基本占到40%-50%，20%的資金放出去，還有20%做一些金屬、原材料、緊俏品的投資。但是現(xiàn)在，黃先生把他的個人投資計劃調(diào)整了。
黃先生告訴記者，他從2004年開始就與親戚一起投資房地產(chǎn)，這幾年手里進出的房子有十多套，現(xiàn)在還在手里的有7套房子，這些房子的總價在6000萬元左右。現(xiàn)在，放款子的利息漲了，比炒房子合適，房子現(xiàn)在不好炒了。黃先生坦言。
事實上，溫州像黃先生這樣決定賣房回籠資金的人不在少數(shù)。據(jù)溫州當(dāng)?shù)孛襟w報道，溫州市區(qū)一家房產(chǎn)中介負責(zé)人稱，進入今年8月以來，中高端樓盤二手房源掛牌量上升，占總房源的60%以上。同時，賣家不少希望盡快出手套現(xiàn)。因此，在掛牌以后，賣家常常會多次降低報價，累計降幅從3000元-10000元/平方米不等。
借道民間借貸曲線投資房產(chǎn)
目前，比較明顯的是已經(jīng)有部分資金從樓市流入了民間借貸行業(yè)。蘇鑫表示，一般買中高端房源的資金主要是以投資為目的，其中大部分是炒房客和企業(yè)主。
中國人民銀行溫州市中心支行公布的問卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇民間借貸的儲戶占到24.5%，首次超越房地產(chǎn)投資躍居首位，而選擇房地產(chǎn)投資的儲戶占比下滑至15.25%。
據(jù)黃先生分析，現(xiàn)在的情況下，賣房急于套現(xiàn)的，多與民間借貸有關(guān)。一方面是那些炒房客，當(dāng)樓市收益不明顯甚至出現(xiàn)下跌時，看到民間借貸的利率高，想盡快套現(xiàn)放貸。另外，就是企業(yè)主欠民間借貸或給人擔(dān)保的，在高額的利息下，為避免企業(yè)倒閉等拋售部分房產(chǎn)來救企業(yè)。
溫州這邊做民間借貸的人很多，也比較成體系。黃先生告訴記者，現(xiàn)在，無抵押貸款月息一般是6分到8分，有的甚至能到1毛，收益還是相對比較穩(wěn)定的。
一般來說，月息7分就是借款總額的7%，如果單利計息月息7%相當(dāng)于年息84%，如果是復(fù)利(即利滾利)計息，月息7%則相當(dāng)于年息(1+7%)的12次方再減去1，約合年息125%，遠遠超過目前的銀行利率，利潤可想而知。
中國人民銀行溫州市中心支行今年上半年的《溫州民間借貸市場報告》顯示，目前溫州民間借貸規(guī)模約為1100億元，而去年同期該行的數(shù)字顯示為800億元。這意味著過去1年間溫州有300億元資金涌入民間借貸領(lǐng)域。在銀根緊縮背景下，越來越多的企業(yè)轉(zhuǎn)身向民間借貸市場求援，而民間借貸利率的不斷走高，更助長了逐利資金入市。
民間借貸的資金有一小部分會流向?qū)崢I(yè)。但是現(xiàn)在實業(yè)融資很難，因此仍然有很大一部分流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。溫州中小企業(yè)促進會會長周德文表示，事實上，民間借貸與房地產(chǎn)投資之間，并不是單純爭搶民間資本的關(guān)系，他們經(jīng)常相互交錯。
溫州民間借貸的資金中，也有不少被用于房地產(chǎn)投資。這個數(shù)目約占集資總額的20%，這部分投資主要用于以融資中介名義，籌集社會資金，用于外地房產(chǎn)項目投資。
事實證明，也有一部分民間資本的持有者，從住宅市場轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)市場。據(jù)溫州總商會對商會4萬會員進行的一項2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，收回的問卷中有八成表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，而準備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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