開工率一路從5月末的34%飆升至6月末的50%，誰在為全國保障房建設(shè)加速度沖刺提供彈藥?
上半年908億元的保障性開發(fā)貸款新增量，無疑是最好的詮釋，幾乎占到上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸新增量的半壁江山。不過，監(jiān)管層擔(dān)心，此前已偃旗息鼓的地方融資平臺貸款會不會乘保障房建設(shè)大熱，而借尸還魂?
一省一市一家
8月8日，接近銀監(jiān)會的人士向本報記者表示，監(jiān)管層支持設(shè)立省級、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省、計(jì)劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債，原則上是一省一市一家，即每個省(計(jì)劃單列市)只有一個保障房融資平臺。
所有銀行保障性信貸都只能在這一家平臺上做，且要進(jìn)入當(dāng)?shù)卣A(yù)算，貸款也只是幫地方政府打時間差。8月8日，某股份制行信貸審批部門負(fù)責(zé)人對本報表示，銀監(jiān)會不同意在市縣級再設(shè)保障房融資平臺，就是由省級政府來統(tǒng)籌，然后將中央下?lián)艿馁Y金，由省再分配到市、縣。
只是在公租房上還留著一道口子。8月5日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》(以下稱《通知》)顯示，地級市政府投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目，各銀行可向經(jīng)總行評估后認(rèn)可、自身能夠確保償還公租房項(xiàng)目貸款的地級市政府融資平臺發(fā)放貸款。
但是，對于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造等其他保障房貸款，銀監(jiān)會仍然持審慎態(tài)度。
監(jiān)管部門擔(dān)心，若保障房融資平臺貸款通道大規(guī)模打開，地方政府的其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目借此曲線融資。一位大行公司部人士指出，目前已有地方政府在籌劃將基建項(xiàng)目劃入保障房融資平臺，獲取融資便利。
貸款只打時間差
如何保障資金饑渴的地方融資平臺不會借保障房的幌子，行非保障房建設(shè)的融資之實(shí)?
一位接近監(jiān)管層的人士透露，在銀監(jiān)會的積極爭取之下，目前，省級政府已明確包括土地登記管理、建設(shè)質(zhì)量保證、工程進(jìn)度檢查、社會維穩(wěn)以及資本金和信貸資金籌措等六大責(zé)任。
資本金方面，監(jiān)管層堅(jiān)持20%的項(xiàng)目資本金到位才予以發(fā)放貸款。據(jù)一家股份制銀行信貸管理部老總
介紹，資本金到位落實(shí)不了的，要從財政機(jī)制上解決，不允許用任何銀行貸款填補(bǔ)。
貸款利率方面，公租房項(xiàng)目貸款利率須按人民銀行利率政策執(zhí)行，下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年，這意味著此前建行設(shè)計(jì)出的35年超長期貸款，不大可能獲得審批。
銀監(jiān)會還要求不準(zhǔn)收任何其他諸如承擔(dān)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。上述大行人士補(bǔ)充道，在還款方式上，與其他地方融資平臺的要求一致，監(jiān)管要求在項(xiàng)目建成后，而非入住之后，一年兩次還本，利隨本清。
在商業(yè)銀行眼里，地方政府的還款保證尤為關(guān)鍵。上述監(jiān)管層人士透露，無論是財政擔(dān)保，還是用新增稅收或其他方式墊還，均需地方政府負(fù)全責(zé)。
監(jiān)管部門要求，銀行貸款只能用于幫助地方政府打時間差，要將貸款償還資金按國務(wù)院要求納入地方財政預(yù)算，推動建立保障性住房償債基金，并納入專戶統(tǒng)一管理，實(shí)行封閉式管理。
如此一來，還款來源保障性最差的公共租賃房，地方政府必須明確償還責(zé)任。
上述兩部委《通知》也明確表示，對于融資平臺公租房貸款償付能力不足的，應(yīng)由本級政府統(tǒng)籌安排還款，且在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公租房貸款。
交叉違約機(jī)制護(hù)航
除了《通知》所述各項(xiàng)條件，監(jiān)管部門還要求，公租房貸款必須納入地方財政預(yù)算，銀行必須關(guān)注公租房建筑質(zhì)量，并設(shè)計(jì)交叉違約機(jī)制。
所謂交叉違約，舉例而言，假定一個保障房融資平臺在工、農(nóng)、中、建、交五家銀行都貸了款，一旦對工行的貸款違約，即視同對所有的銀行都違約了，各家銀行可立即啟動貸款保全機(jī)制。
這主要是為了坐實(shí)地方政府的兜底責(zé)任，因?yàn)楣夥抠J款本質(zhì)上是要靠地方財政償還。前述股份制行信貸審批部門負(fù)責(zé)人表示，在交叉違約機(jī)制下，地方政府不太敢賴賬，因?yàn)橐坏┧械你y行都認(rèn)定其違約，必然縮減對當(dāng)?shù)氐男刨J支持，地方政府馬上就受不了。
不景氣的土地市場，正讓地方政府保障房資金備受困擾。今年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%。
同時，銀監(jiān)會還動用了授信集中度這一工具。鑒于發(fā)改委已同意保障性住房項(xiàng)目可發(fā)企業(yè)債融資，監(jiān)管層督促接受貸款申請的銀行，在測算信貸額度和風(fēng)險程度時，進(jìn)行全口徑債務(wù)集中度評測，準(zhǔn)確把握還債現(xiàn)金流覆蓋情況;在購買和交易前述債券時，應(yīng)比照保障性住房建設(shè)貸款管理，防止風(fēng)險傳遞。
此外，銀監(jiān)會還鼓勵商業(yè)銀行以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，對于資本金足額到位、管理精細(xì)的，優(yōu)先支持。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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