3月廣州一手房價是漲是跌?國家統(tǒng)計局和廣州市國土房管局各有說法。
根據(jù)國家統(tǒng)計局昨日公布的數(shù)據(jù)，廣州3月份新建商品住宅價格環(huán)比略漲0.3%，同比上漲2.7%；二手住宅價格環(huán)比則下降0.5%。
但廣州市國土房管局昨日公布的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月份廣州一手住宅網(wǎng)上簽約均價為12859元/平方米，同比下降1.5%，環(huán)比下降8.2%。
事實上，國家統(tǒng)計局房價指數(shù)和廣州市國土房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)打架由來已久，過去是因為采集數(shù)據(jù)樣本不同。但今年1月起，國家統(tǒng)計局已將直轄市、省會城市等的房價數(shù)據(jù)采集源統(tǒng)一為各市房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，為什么還會存在不一致?
記者了解到，盡管兩個部門都采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，但統(tǒng)計方法并不一樣。房管局的住宅網(wǎng)簽均價計算方法是，統(tǒng)計每月樓市網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)，以銷售總金額和銷售總面積相除后，得出平均交易價格。
國家統(tǒng)計局則是在按不同面積、項目分類基礎上使用加權平均法，采用國際通行的鏈式拉氏公式計算，以2010年為基期的定基價格指數(shù)。計算方法為：第一步，計算某一新建住宅項目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數(shù);第二步，采用雙加權計算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均計算。
有專家表示，房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只是平均均價，容易受成交量結構性變化影響，不能真實反映樓價的變化。比如今年3月廣州花都、番禺這些周邊城區(qū)的一手住宅成交量明顯高于中心城區(qū)，從而拉低了全市均價。而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯然是針對不同面積不同價位的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進行了加權處理，受成交量結構性變化影響會小一些。
觀察
一線城市未現(xiàn)實質(zhì)降價
專家稱樓市已到量減轉(zhuǎn)向價跌的關鍵時期
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京和深圳新建商品住宅價格環(huán)比持平，廣州和上海環(huán)比略漲；同比漲幅方面，除北京外其他三市均在5%內(nèi)。但有專家提醒，一線城市樓市成交均價下滑是結構性變化，而非趨勢性變化。
北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同指出，限購政策抑制了中心城區(qū)的成交，市場陷入觀望導致成交萎縮，開發(fā)商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨。而郊區(qū)房則趁勢推盤，由于價格較低成交量放大，導致整體均價下滑。實際上，并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的降價，只是結構性降價。
韓世同指出，總體而言，目前房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，有幾個方面值得特別注意：第一，結構性價格變化也是一種變化，而且往往是房價將要發(fā)生實質(zhì)性變化的前兆。第二，房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金。
北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉也指出，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入由量減向價跌轉(zhuǎn)變的關鍵時期，2月和3月，隨著各地調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，市場處于明顯的適應階段，大部分城市都出現(xiàn)了調(diào)控后的量減，但是成交價格依然處于連續(xù)2年上漲的慣性中。未來市場如何需要看調(diào)控政策的執(zhí)行力度和落實情況，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了逆水行舟的關鍵時期。
●國家統(tǒng)計局：
廣州新建住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲0.3%
●廣州市國土房管局：
十區(qū)新建住宅網(wǎng)簽均價環(huán)比降8.2%
延伸
國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市3月房價銷售指數(shù)
3月房價緩飛
12市新房環(huán)比價跌
據(jù)新華社電 密集調(diào)控下，3月份全國房價漲勢回落。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布全國70個大中城市3月份房價銷售指數(shù)，價格環(huán)比下跌或持平的城市有所增加。
其中，新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市分別為12個和8個，二手住宅價格環(huán)比下降和持平的分別有16個和10個。
僅兩市新房價格同比下降
環(huán)比數(shù)據(jù)最能反映房價最新變動情況。根據(jù)報告，3月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的12個城市，分別是杭州、寧波、鄭州、?？?、蘭州、秦皇島、包頭、吉林、安慶、贛州、平頂山、岳陽。環(huán)比持平的8個城市分別是北京、合肥、南昌、深圳、成都、牡丹江、溫州、大理。
從價格變動幅度看，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個。但仍有29個城市環(huán)比漲幅超過0.5%，屬于價格上漲過快的城市，大部分屬于執(zhí)行調(diào)控政策力度相對較輕的三線城市。漲幅最高的是西安和九江，達到1%。在價格環(huán)比下降的12個城市中，降幅最大的是贛州，達到0.9%;其次是河南平頂山，達到0.7%。
從同比數(shù)據(jù)看，70個大中城市中，3月份新建商品住宅價格同比下降的有2個城市，分別是南充和三亞，比上月增加1個；同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加16個；同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個城市，比上月增加了2個。
16市二手住宅環(huán)比降價
二手房方面，3月份二手住宅價格環(huán)比下降的16個城市，分別是北京、大連、福州、武漢、廣 州 、南寧 、海 口、成都、西安、蘭州、西寧、丹東、溫州、贛州、桂林、南充;環(huán)比持平的10個城市，分別是石家莊、哈爾濱、寧波、青島、長沙、徐州、泉州、九江、大理、錦州。
從價格變動幅度看，環(huán)比價格漲幅超過1.0%的城市有3個，分別是吉林、金華和平頂山，超過0.5%的城市則有16個。
細解
周邊四區(qū)成降價主力
廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年3月份全市十區(qū)一手住宅網(wǎng)上簽約均價為12859元/平方米；其中，天河均價26296元/平方米為最高，越秀均價23955元/平方米為次高，海珠、荔灣均價均超2萬元/平方米。
越秀、海珠、荔灣和白云四區(qū)的網(wǎng)簽均價仍處于升勢，而花都、番禺、南沙和蘿崗四區(qū)則出現(xiàn)不同程度下降。其中，番禺3月均價為12263元/平方米，降了1137元/平方米，降幅高達8.5%；花都每平方米由7313元降至6385元，降幅高達12.7%?？梢姡苓吽膮^(qū)成為上月一手商品住宅降價的主動力。
具體到各區(qū)街道，廣州均價最高的仍為天河區(qū)獵德街，最低的是花都區(qū)赤坭街。前者均價高達52372元/平方米，后者均價僅為4124元/平方米。從通報中的典型樓盤抽樣來看，廣州14個抽樣樓盤有7個價格下跌，其中6個集中在番禺、花都兩區(qū)，跌幅最高的花都某花園跌價41%，市國土房管局指出，這是由于出售的住宅產(chǎn)品類型差異造成的。
后市
持續(xù)低迷將迎真正降價
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，上月廣州樓市周邊四區(qū)降價動作大，對廣州整體房價的結構性拉低，體現(xiàn)出中心城區(qū)房價的穩(wěn)定性。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認為，8.2%的降幅并不能準確反映市場情況。他指出，從銷售一線的監(jiān)測來看，部分樓盤只是先出售便宜的樓層，再加上政府在一些樓盤的人為限價，不能全面反映真實的市場狀況，樓價只是看上去下跌了。
黃韜進一步指出，廣州正常的月度成交量應有60萬平方米左右，低于50萬平方米則可稱為低迷。他認為，上月廣州樓市表現(xiàn)可以說明調(diào)控初見成效，成交低迷的狀態(tài)可能會持續(xù)至6月份，但在5月受五一黃金周等因素影響成交量預計會有所回升。但如果過了6月份樓市還是如此低迷，開發(fā)商可能會減價促銷。目前，廣州樓市供應量急劇減少，不能忽視開發(fā)商延期推貨的觀望心態(tài)，畢竟他們的資金比較充裕。
相關
增城市國土局澄清單盤限價措施：
不是把商品房變成限價房
南都訊 記者王衛(wèi)國 實習生萬明日前，增城樓盤三個月內(nèi)樓價限漲5%的消息引起業(yè)內(nèi)高度關注。增城市國土房管局日前發(fā)布了相關說明稱，對每個樓盤的平均價格的控制，不是對每套商品住房進行限價，更不是將普通商品房變成限價房。
增城市國土房管局表示，房地產(chǎn)市場是以各個樓盤為要素組成的，貫徹落實《增城調(diào)控意見》，實現(xiàn)全市年度價格控制目標，具體操作中就必然會落實到每個樓盤，只有每個樓盤價格漲幅得到控制，全市年度價格控制目標才能實現(xiàn)。
該局表示，關于價格控制的規(guī)定是對每個樓盤的平均價格的控制，不是對每套商品住房進行限價，更不是將普通商品房變成限價房。以一個樓盤為例，假設其新申請預售100套住房，只需這100套住房的申請平均價格滿足調(diào)控要求即可，每套房的銷售價格仍然是有高有低的，銷售方把握好產(chǎn)品的搭配比例，消費者根據(jù)自身的需要理性選擇產(chǎn)品，政府部門加強信息公開和監(jiān)管措施，就能避免房地產(chǎn)市場的大起大落，實現(xiàn)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)調(diào)控目標。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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