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面對去年全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，江西省房地產(chǎn)市場也難獨善其身，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售各項指標走勢持續(xù)低迷，市場觀望氣氛比較濃厚。

然而，作為江西省GDP總量排名靠后的地級市景德鎮(zhèn)，2014年房地產(chǎn)市場在銷售面積與成交價格方面相比上年均有所增長。2014年景德鎮(zhèn)城區(qū)商品房銷售102.14萬平方米，同比增長4.75%。其中住宅95.61萬平方米，同比增長6.85%;二手房交易登記面積30.4萬平方米，同比減少21.4%。另外，2014年景德鎮(zhèn)城區(qū)期房成交均價在4100元—4200元/平方米之間，比上年均價略有增長。

記者走訪景德鎮(zhèn)主城區(qū)多個樓盤，均價在3800元-4200元/平方米之間樓盤占多數(shù)。而臨近春節(jié)，各大樓盤也加大了促銷力度。以位于通站南路與景德大道交口東側(cè)新盤古鎮(zhèn)·公元為例，原本實行“一次性付款享9.4折，按揭享9.6折”購房活動升級為“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，現(xiàn)金減1萬元”。

即使去年景德鎮(zhèn)房價略有增長，但相比江西其它地級市房價還是處于偏低水平，近年來漲幅也很有限。一位接近景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局人士向記者透露，景德鎮(zhèn)房價長期處于低位，原因主要還是2003年市政府采取了一項惠民工程，以拆遷安置房形式建設(shè)了30余萬平方米梨樹園社區(qū)，小區(qū)先后安置了近5000戶人。

根據(jù)江西省統(tǒng)計局2013年數(shù)據(jù)，景德鎮(zhèn)當年主城區(qū)珠山區(qū)人口也僅為32.58萬人。據(jù)上述人士透露，當年首批入駐梨樹園社區(qū)的居民購買價格在600元—800元/平方米之間。較低的價格、較大的社區(qū)直接導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)的樓盤難以高價格入市。

新樓盤年底忙促銷

據(jù)公開數(shù)據(jù)，2014年，景德鎮(zhèn)樓市銷售面積達到96.18萬平方米，而新開工和新竣工面積都在70萬平方米左右。這組數(shù)據(jù)表明，一定程度上，景德鎮(zhèn)樓市存量房得到了有效的去化，減輕了樓市的風險壓力。不少樓盤放緩了工程進度，而是加大了市場的互動力度，拓展了新的營銷模式，擴大品牌影響力。

比如位于景德鎮(zhèn)最大的濕地生態(tài)公園三賢湖畔的天湖一號愛麗絲花園春節(jié)期間最高優(yōu)惠400元/平方米;位于通站南路與景德大道交口東側(cè)新盤古鎮(zhèn)·公元春節(jié)期間，120平方米以上戶型享“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，現(xiàn)金減1萬元”，120平方米以下享“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，現(xiàn)金減8000元”。

古鎮(zhèn)·公元銷售人員告訴記者，該樓盤去年7月份開始對外出售期房，最大優(yōu)勢是比相鄰樓盤普遍便宜300元—400元左右，“2013年11月份開盤銷售的相鄰樓盤凱旋城現(xiàn)在賣到了4200元—4300元之間”。

一位熟悉江西省房產(chǎn)市場人士告訴記者，目前南昌市區(qū)樓盤均價在1.3萬元，而景德鎮(zhèn)相鄰的九江市城區(qū)樓盤均價也達到7000多元，景德鎮(zhèn)房價不但低于這些城市，而且還僅比下轄的浮梁縣均價高800元左右。

景德鎮(zhèn)房價低潛力大

2012年，我國的城鎮(zhèn)化水平是52.6%，江西的城鎮(zhèn)化率則為47.5%，與全國相比還有5.1%的差距。按照江西省政府提出的目標，到“十二五”末，上饒市、吉安市、新余市、萍鄉(xiāng)市、景德鎮(zhèn)市、撫州市、宜春市等7個設(shè)區(qū)市城區(qū)常住人口超過50萬，進入大城市行列。2013年，景德鎮(zhèn)主城區(qū)珠山區(qū)人口也僅為32.58萬人，景德鎮(zhèn)房價潛力不可小覷。

也正是看到景德鎮(zhèn)房價仍有潛力可挖掘，繼恒大集團在景德鎮(zhèn)開建高檔樓盤恒大名都之后，綠地集團2014年6月份在景德鎮(zhèn)啟動綠地國際陶瓷文化旅游城(以下簡稱綠地城)項目。綠地集團執(zhí)行副總裁孫志文認為，對景德鎮(zhèn)來說，當?shù)胤績r本身就很客觀，一般在2500元—4500元/平方米的水平，不像很多城市房價存在泡沫。

據(jù)綠地城銷售人員告訴記者，正在建設(shè)的屬于高檔樓盤，位于接近市區(qū)的昌南大道，7層的低密度洋房均價在6200元，購買一層156平方米贈送20平方米庭院、二層贈送20平方米左右露臺;而購買普通商品房則均價在4800元左右，贈送一定面積。

除此之外，景德鎮(zhèn)市還有四季春暉、昌南逸墅、寶旺伴山洋房等高檔樓盤，不少為連排別墅。

二手房“有價無市”

相比相對熱鬧的新房銷售，去年景德鎮(zhèn)二手房銷售顯得有點慘淡，二手房交易登記3750套，同比減少14.3%。甚至部分早期房產(chǎn)投資客大呼“虧大了”。

目前在深圳工作的魏先生告訴記者，他在2009年購買了景德鎮(zhèn)主城區(qū)戴家弄的怡翠園一套位于5層135.18平方米3室2廳1衛(wèi)戶型，當年購買價4000元/平方米，2014年7月份開始以58萬元價格對外出售，半年過去無人問津;2015年1月份，考慮到房價上漲因素，他決定仍提高2萬元以60萬元對外報價，均價也僅為4438元。

如果按照4438元價格成交，魏先生購買房屋5年后，還不包括繳納稅費僅賺取59208.84元，回報率也就10%左右。即使如此，魏先生也未能如愿售出房屋。

景德鎮(zhèn)房管局一名工作人員告訴記者，目前景德鎮(zhèn)二手房完全處于“有價無市”狀態(tài)，支撐新盤銷售的無非也就是讓利促銷。

實際上，面對江西省內(nèi)嚴峻的房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，去年11月份江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳專門印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，制定了18條舉措促進房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。其中提到，在本省范圍內(nèi)購買住房時，不限定購買套數(shù)，不需要提供家庭住房情況查詢結(jié)果，不需要提供一定年限內(nèi)納稅或社會保險繳納證明。