近日，石家莊市人民政府辦公廳發(fā)布了《石家莊市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房去庫(kù)存和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)細(xì)則》，該細(xì)則指出部分商業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為住宅用地，同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)辦公用房的購(gòu)房人子女，可安排入學(xué)。這些規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)于石家莊商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存來(lái)說(shuō)，是非常大的利好。
據(jù)悉，7月28日，石家莊市政府發(fā)布了《石家莊市人民政府關(guān)于印發(fā)石家莊市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案的通知》，提出重點(diǎn)消化商品辦公用房庫(kù)存;12月20日，公開(kāi)發(fā)布《石家莊市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房去庫(kù)存和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)細(xì)則》的通知，部分用地可商轉(zhuǎn)住。
接連出臺(tái)的政策，直指石家莊居高不下的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存。
石家莊商業(yè)地產(chǎn)“入冬”
根據(jù)燕趙都市報(bào)房地產(chǎn)傳媒中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年石家莊市區(qū)(市內(nèi)五區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū))共有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目376個(gè)，其中在售、待售項(xiàng)目85個(gè)，可售面積約為1932.6萬(wàn)平方米。而石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示2013年市區(qū)商業(yè)用房上市面積178.2萬(wàn)平方米，成交面積34.0萬(wàn)平方米，供求比達(dá)到近5：1，已出現(xiàn)供需失衡的情況。
“受電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售遇冷，2009—2015年全市批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)地產(chǎn)1018萬(wàn)平方米，但實(shí)際成交只有297.7萬(wàn)平方米，只占總量的29%，嚴(yán)重積壓”。在接受石家莊某媒體采訪時(shí)，河北省不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、石家莊房地產(chǎn)協(xié)會(huì)黨支部書(shū)記李水源也給出了一個(gè)“不樂(lè)觀”的數(shù)據(jù)。
“如果住宅的去庫(kù)存是一場(chǎng)殲滅戰(zhàn)，那商業(yè)的去庫(kù)存就是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，目前項(xiàng)目主要是采取‘以價(jià)換量‘的策略。”對(duì)此，石家莊某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣解釋到。
石家莊商業(yè)地產(chǎn) 高庫(kù)存的“由來(lái)”
石家莊作為河北省省會(huì)，城市版圖不斷擴(kuò)大。有專家指出：“石家莊還將加速地成長(zhǎng)下去，然而成長(zhǎng)的煩惱也隨之出現(xiàn)，高速城鎮(zhèn)化背后的質(zhì)量問(wèn)題、太過(guò)依賴樓宇經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存等”。
商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展讓其面臨著銷(xiāo)售緩慢、庫(kù)存量高、同質(zhì)化嚴(yán)重、空置率低等諸多問(wèn)題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各大網(wǎng)站平臺(tái)的房源顯示和成交情況來(lái)看，近幾年，石家莊市區(qū)部分區(qū)域已經(jīng)凸顯了“商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩”的現(xiàn)象。
據(jù)燕趙都市報(bào)房地產(chǎn)傳媒中心統(tǒng)計(jì)，石家莊市內(nèi)四區(qū)，橋西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目最多，達(dá)到了94個(gè)(目前可銷(xiāo)售項(xiàng)目?jī)H有16個(gè))，而大多數(shù)項(xiàng)目位于中山路旁邊或距離中山路不遠(yuǎn)的位置。據(jù)走訪發(fā)現(xiàn)，石家莊中山路從東向西，集結(jié)著北國(guó)先天下、北國(guó)商場(chǎng)、勒泰中心、在建的恒潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、樂(lè)匯城、在售的城市中堅(jiān)、在建綠地中山公館、蘇寧生活廣場(chǎng)、東方購(gòu)物中心、在建的華潤(rùn)萬(wàn)象城、新百購(gòu)物廣場(chǎng)等十余家商業(yè)項(xiàng)目。
據(jù)石家莊一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士講到：“在同一片區(qū)域或其周邊拿地并建設(shè)成了高端寫(xiě)字樓，并最終導(dǎo)致同時(shí)間拿地、同時(shí)間開(kāi)盤(pán)、同時(shí)間賣(mài)不動(dòng)。”就目前市場(chǎng)銷(xiāo)售而言，開(kāi)發(fā)商普遍采取以價(jià)換量，導(dǎo)致與住宅價(jià)格“倒掛”，平均每平方米售價(jià)低于住宅一兩千元。
加速商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存 政府和開(kāi)發(fā)商一起“突圍”
“對(duì)于調(diào)查數(shù)據(jù)明確商業(yè)服務(wù)業(yè)用房庫(kù)存較大、消化周期較長(zhǎng)的區(qū)域，允許商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地調(diào)整為居住或其他用地性質(zhì);購(gòu)買(mǎi)商業(yè)辦公用房并合法穩(wěn)定居住的購(gòu)房人子女，由所購(gòu)商業(yè)辦公用房所屬縣(市)、區(qū)教育行政部門(mén)調(diào)劑安排入學(xué)”。
2016年12月23日，石家莊市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《石家莊市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房去庫(kù)存和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)細(xì)則》，以上為文件的主要內(nèi)容。轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、子女入學(xué)等政策，將直接利好公寓等產(chǎn)品的去化。“辦公用房?jī)r(jià)格低于住宅價(jià)格，公寓等產(chǎn)品面積小，總價(jià)低，如果能夠解決入學(xué)、居住用水用電等問(wèn)題，會(huì)有一部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商業(yè)住宅”。業(yè)內(nèi)人士分析道。
在石家莊市政府加速商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)，石家莊商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始紛紛謀求“出路”。“當(dāng)下石家莊的商業(yè)模式，老舊的商街已經(jīng)過(guò)時(shí)了。傳統(tǒng)的商場(chǎng)也不再具特色。真正的特色商業(yè)，應(yīng)為體驗(yàn)商業(yè)、主題商業(yè)。石家莊需要新型的區(qū)域型商圈及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”在10月份的一次采訪中，石家莊麥樂(lè)兒童文化廣場(chǎng)總經(jīng)理蘇風(fēng)彥曾向燕趙都市報(bào)記者這樣表示到。
對(duì)于目前石家莊商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題，一位業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血的指出：“目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問(wèn)題既來(lái)自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行、資金壓力等外部因素，如果要加快商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，還需要政府政策性支持和開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新”。
數(shù)字化要一盤(pán)棋更要各自為戰(zhàn)
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