11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)家總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。緊接著的11月12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的問題。
連日來，中央高層密集對(duì)于房地產(chǎn)“去庫(kù)存”表態(tài)，引發(fā)各界熱議。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)，意味著去庫(kù)存仍將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入了增速的換擋期，未來機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，但機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。”
庫(kù)存有多嚴(yán)重？“空置”住房可供2億人口居住
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月公布的今年1—10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。68632萬平方米的待售面積，按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，“空置”的住房可供2億人口居住。
“目前一些地方過高的庫(kù)存是前些年過量開發(fā)的結(jié)果，其源頭是一些地方對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴，和一些城市將城鎮(zhèn)化變成了造城行動(dòng)，還與一些城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足關(guān)系很大。” 朱中一告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
房地產(chǎn)庫(kù)存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比 1—9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果再不采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。
“去庫(kù)存”基調(diào)已定，從哪兒入手？
控制土地供應(yīng)、引導(dǎo)庫(kù)存化解、釋放政策紅利
針對(duì)此次中央對(duì)樓市去庫(kù)存的密集表態(tài)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，已有的相關(guān)政策將繼續(xù)強(qiáng)化?？梢钥吹?，明年棚戶區(qū)改造仍以貨幣補(bǔ)償安置為主，將成為樓市去庫(kù)存的重要途徑之一。
事實(shí)上，為了拉動(dòng)住房消費(fèi)，今年以來已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例，松綁外資進(jìn)入中國(guó)樓市等。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，明年地產(chǎn)政策將繼續(xù)寬松，“中央強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，估計(jì)政策層面還會(huì)繼續(xù)放。”
朱中一認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存形勢(shì)，主要從以下幾方面解決：首先應(yīng)主動(dòng)控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng);對(duì)已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途;對(duì)正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。
“對(duì)已經(jīng)形成的庫(kù)存，加大去庫(kù)存的力度。對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，擴(kuò)大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場(chǎng)上購(gòu)買和租賃商品房。”朱中一表示，還應(yīng)調(diào)整保障房的實(shí)現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補(bǔ)貼機(jī)制，保障房的房源以盤活存量房為主;發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，允許機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資購(gòu)房從事住房租賃經(jīng)營(yíng);繼續(xù)實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購(gòu)房需求;進(jìn)一步發(fā)揮公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持。
“此外，通過戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，可以讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫(kù)存。”朱中一說。
房企如何應(yīng)對(duì)？
除了住宅，還要積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等
盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房企面臨著極大的“去庫(kù)存”壓力，但部分房企的布局依然值得玩味。
“我國(guó)居住面積分布不均衡，城鎮(zhèn)人均住房面積在20平方米以下，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。” 新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。
2015年初，新城控股提出了“加速奔跑”的發(fā)展理念。在土地收購(gòu)方面，新城控股勢(shì)頭非常強(qiáng)勁。公開資料顯示，僅10月，新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊，總地價(jià)款共計(jì)38.23億元。而1—10月，公司累計(jì)獲取地塊已近30幅，累計(jì)投入超百億。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入去庫(kù)存周期，而去庫(kù)存的主力是我國(guó)體量巨大的在建施工面積。
中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，新增城鎮(zhèn)人口將帶來住房需求結(jié)構(gòu)性變化，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化，自住性需求仍將長(zhǎng)期穩(wěn)定地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下人口變化提出新要求。
“房地產(chǎn)行業(yè)作為為各行各業(yè)提供生產(chǎn)、作業(yè)、工作場(chǎng)所和為居民實(shí)現(xiàn)住有所居的重要行業(yè)，除了繼續(xù)按照各地住房發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)按真實(shí)需求發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)外，還要積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、
老年住區(qū)、眾創(chuàng)空間等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，適應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民消費(fèi)升級(jí)的需要。” 朱中一表示。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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