接連出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，將壓抑已久的樓市再次推向輿論的風(fēng)口浪尖。二手房業(yè)主連夜?jié)q價(jià)，惜售現(xiàn)象再度襲來……
相形之下，房企和業(yè)內(nèi)投資者卻表現(xiàn)冷靜，謹(jǐn)慎看好。有業(yè)內(nèi)人士指出，從2014年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入一個(gè)新階段，優(yōu)勢(shì)資源迅速向大型企業(yè)聚集，市場(chǎng)也變得更為理性，2015年仍將是“去庫(kù)存”回款之年。
連 發(fā) 利好信號(hào)密集釋放
3月30日，央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等部委分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長(zhǎng)，包括二套房貸款首付降至40%，首套房公積金貸款首付降 為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;個(gè)人出售2年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅。加上此前剛剛落地的國(guó)土部與住建部發(fā)布的優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，中 央方面對(duì)樓市已連下三劑猛藥。
易居研究院研究員朱光表示，從3月27日至今短短幾天內(nèi)，多部委針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)一系列刺激政策，其中不乏降低二套房首付比例、降低公積金 貸款比例、出售住房免征營(yíng)業(yè)稅年限調(diào)整等強(qiáng)有力的內(nèi)容。這是2008年之后力度最大、政策最密集的救市行動(dòng)，顯示出中央穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康 發(fā)展的決心。
在此之前，地方層面已動(dòng)作頻頻。3月1日，北京、上海、杭州、西安等地紛紛下調(diào)公積金存貸款利率。2日，青海省住建廳、財(cái)政廳、人民銀行西寧支 行聯(lián)合發(fā)文申請(qǐng)公積金貸款門檻調(diào)低至連續(xù)足額繳存6個(gè)月(含)以上，公積金購(gòu)買首套自住房的首付比例下調(diào)至20%，子女可使用職工父母的公積金購(gòu)房等。
3月6日，北京市住房公積金管理中心支持居民購(gòu)買首套自住型商品房在貸款額度上給予支持，繳存職工購(gòu)買首套自住型商品房，最高可以申請(qǐng)120萬 元貸款。16日，濟(jì)南住房公積金發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，購(gòu)買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%，90 平方米以上的首付比例為30%，貸款利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
3月20日，福建省住建廳、財(cái)政廳、金融辦制定了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》，放寬全省首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首次申請(qǐng) 公積金貸款的首付比例降至20%。23日，上海市公積金管理中心稱，正在加緊制定加強(qiáng)公積金管理，提高資金使用率的具體方案，適時(shí)推進(jìn)政策落地。25日， 南京住房公積金管理中心表示，針對(duì)提取支付房租的新政策，南京已經(jīng)基本擬好方案。
驟 漲 二手房大面積反價(jià)
在利好政策的影響下，多地出現(xiàn)業(yè)主坐地起價(jià)的現(xiàn)象。深圳的張女士近日對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，此前本已和二手房業(yè)主談妥價(jià)格98萬元，但房主剛剛來電，現(xiàn)在要105萬元。
年過30歲的薛女士來深圳還不到一年，受限購(gòu)影響，還沒有買房資格，但已經(jīng)開始看房，準(zhǔn)備社保交滿一年就出手。在看房過程中，近幾個(gè)月“穩(wěn)中有 升”的深圳房?jī)r(jià)，讓她感到很忐忑。薛女士表示，此前看中了位于深圳香蜜湖的東方玫瑰花園的一個(gè)小戶型。3月30日新政一出，該片區(qū)的二手房出現(xiàn)集體連夜反 價(jià)。
“您看好的那套房子，業(yè)主已經(jīng)不賣了，說要再考慮考慮。不僅如此，昨天有一套(大戶型)房子已經(jīng)以710萬元的價(jià)格簽了合同，但是新政一出，業(yè)主毀約了，寧肯雙倍返回定金20萬元，重新掛價(jià)750萬元。”家家順房產(chǎn)中介的一位工作人員3月31日跟薛女士說。
在深圳后海片區(qū)，之前報(bào)價(jià)565萬元的后海雅園一套使用面積120平方米左右的房子，3月31日已調(diào)價(jià)至620萬元。
一線城市的房地產(chǎn)中介也再度忙亂起來。北京一家中介機(jī)構(gòu)，在新政出臺(tái)的第二天就新招募了近40名置業(yè)顧問。天津房天下中介機(jī)構(gòu)到訪量成倍增長(zhǎng)，有的門店甚至工作到午夜。
房企也迎來了久違的高成交。據(jù)北京萬科官方統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月1日零點(diǎn)，萬科在京的9個(gè)在售樓盤來訪共165組客戶，認(rèn)購(gòu)認(rèn)籌54套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)1.56億元的銷售總額。
未 變 去庫(kù)存仍為房企要?jiǎng)?wù)
記者發(fā)現(xiàn)，3月31日新政發(fā)布當(dāng)天，各個(gè)房企便抓住消費(fèi)者的心理做起了廣告。萬科地產(chǎn)在萬科沈陽(yáng)官方微信上發(fā)布：“萬科承諾36小時(shí)不漲價(jià)、不 打烊。購(gòu)房者購(gòu)買萬科在沈陽(yáng)的11個(gè)項(xiàng)目均不漲價(jià)、不打烊。”碧桂園隨后表示：“東莞碧桂園基于社會(huì)責(zé)任，我們暫緩漲價(jià)，迫于市場(chǎng)壓力，我們僅限一周。” 榮盛地產(chǎn)也表示在沈陽(yáng)的多個(gè)樓盤聯(lián)合承諾不漲價(jià)、不打烊。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心發(fā)布報(bào)告指出，近期政策密集出臺(tái)，預(yù)計(jì)4月以后多個(gè)已開放營(yíng)銷中心或樣板間的樓盤將正式開售，成交表現(xiàn)自然值得期待。二手 方面，樓盤反價(jià)、惜售現(xiàn)象迅速來襲，業(yè)主態(tài)度堅(jiān)挺，賣方市場(chǎng)進(jìn)一步加劇，而需求亦積極入市。此次政策面已迎來2009年以來的最寬松時(shí)期，購(gòu)房窗口逐步打 開。
值得注意的是，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多位房企負(fù)責(zé)人和金融機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)于新政并不十分激動(dòng)，反而謹(jǐn)慎看淡。他們中的多數(shù)人認(rèn)為，這是房企加速消化庫(kù)存，回籠資金的好時(shí)機(jī)。
在3月31日舉辦的2015房地產(chǎn)金融論壇上，投資人表現(xiàn)普遍謹(jǐn)慎。
長(zhǎng)富匯銀總裁張保國(guó)表示，雖然新政利好頻出，但在房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力的情況下，不會(huì)再回到10年前的狀態(tài)。“從去年‘930政策’出臺(tái)之后，政策利 好不斷釋放，但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖有點(diǎn)兒乏力，原因無外乎幾點(diǎn)：第一，市場(chǎng)預(yù)期并沒有大的改變;第二，經(jīng)濟(jì)宏觀基本面并沒有出現(xiàn)更大的利好;第三，政 策執(zhí)行方面力度沒有想象得大，比如貸款利率優(yōu)惠，目前很少有銀行執(zhí)行到7.5折。”他說。
張保國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已步入一個(gè)新階段。從整個(gè)市場(chǎng)來看，需求是剛性的，現(xiàn)階段也變得更為理性，因此，雖然政策對(duì)信心有一定的提振，但仍難以瘋狂。他預(yù)計(jì)，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨庫(kù)存釋放和新樓盤上市的雙重壓力，因此，重點(diǎn)仍是去庫(kù)存回籠資金。
一位房企負(fù)責(zé)人也對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然在新政的暖風(fēng)下，迎來了新一輪購(gòu)房潮，但值得注意的是，此輪的購(gòu)房者多是上一輪積攢客戶群。如 果客戶目標(biāo)被消化，再度漲價(jià)后，沒有新的客戶接手，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨困難。“所以現(xiàn)階段我們要做的是盡快將庫(kù)存消化回籠資金，但也有一些未上市的新盤打算 延期上市，看看市場(chǎng)情況再?zèng)Q定漲價(jià)與否，反正降價(jià)應(yīng)該是不會(huì)了”。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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