市場預(yù)期已久的房地產(chǎn)新政終于出臺。昨日，五部委打出“組合拳”，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，二套房商貸首付比例從六成降至四成，公積金貸 款二套首付最低三成;財政部、國稅總局也聯(lián)合出臺新政，二手房營業(yè)稅從之前滿5年免征調(diào)整為滿2年免征?！斗ㄖ仆韴蟆酚浾呱衔鐝谋本┕e金中心了解到，目 前還未收到正式文件，首付比例下降正式實(shí)施還需時間。市地稅局則表示，從今天起嚴(yán)格執(zhí)行新政。
記者以一套總價200萬元的住房為例計算發(fā)現(xiàn)，雖然首付降低，但需支出的貸款利息增加，月供增加了一倍。
首付
新政二套房貸款首付比降至四成
昨天下午，市場就有傳言稱央行要召開發(fā)布會宣布房貸調(diào)整的政策，法晚記者向央行新聞處求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)了傳言的說法。而就在下午5時左右，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布對二套房貸首付等進(jìn)行調(diào)整。
通知稱，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
此前，二套房貸普遍執(zhí)行的是“首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策，在北京購買二套房首付比例不低于70%。
追訪市公積金中心、五大行暫未調(diào)整二套房貸
今天上午，北京市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對法晚記者表示，目前該中心還未收到央行的正式文件，“現(xiàn)在只是發(fā)布通知，到正式實(shí)施還需要一段時間。”
新政發(fā)出后，浙商銀行昨晚宣布即時調(diào)整二套房貸政策，二套房貸利率可享7折，但前提為購買浙商銀行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶。而在此前，該銀行對于借款人家庭有一套住房有貸款余額，又申請貸款購買住房的，首付比例不低于六成，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
工、農(nóng)、中、建、交五大行方面，截至記者發(fā)稿時，暫未收到調(diào)整二套房貸政策的消息。
浙商銀行二套房貸政策變化
房屋類型 最低首付 利率下限普通住宅(總價在500萬以下的公寓) 4成 基準(zhǔn)利率7折別墅、排屋及總價500萬以上的公寓 5成 基準(zhǔn)利率8.5折
解讀刺激改善型需求降低首付門檻
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從此次新政的核心內(nèi)容來看，本次新政重點(diǎn)利好的是合理改善型人群，降低了其購買二套房的首付門檻。同時本次新政也重申了使用公積金購買首套房的首付門檻降到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯。
胡景暉認(rèn)為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進(jìn)大戶型、高價房的銷售，促進(jìn)改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來說是明顯的利好，因?yàn)橛懈嗟闹行粜头吭纯晒┻x擇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這將是歷史上最寬松的政策，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。
稅費(fèi)
調(diào)整二手房“滿2”轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅
昨天下午，就在三部委發(fā)布通知幾分鐘之后，“組合拳”里的另一拳也打出——財政部、國稅總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。
通知稱，自今日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
財政部和國稅總局在2011年出臺了相關(guān)文件，對二手房交易繳納營業(yè)稅的區(qū)分年限是5年。在此之前，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限是2年。昨天出 臺的新政意味著，二手房轉(zhuǎn)讓享受營業(yè)稅免征的政策門檻再次降低到了2年，免征營業(yè)稅時間由“滿5”變?yōu)?ldquo;滿2”。但此次稅費(fèi)調(diào)整并未涉及個人所得稅這一二 手房交易稅負(fù)最重的稅種。
追訪營業(yè)稅“5改2”利于改善需求
今天上午，北京市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從今天起，北京將嚴(yán)格按照財政部下發(fā)的通知執(zhí)行新政。
偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝表示，此次調(diào)整針對的是普通住宅，在通知調(diào)整前，不滿5年的二手普通住房出讓，需要征收房屋總價款全額5.5%的營業(yè)稅。調(diào)整后，滿2年而不滿5年的住房出售，可減免十余萬元稅。
事實(shí)上，市場上還有非普通住宅，也就是通常意義上的“豪宅”。宋輝稱，非普宅的計稅相對復(fù)雜。不“滿2”則計全額的5.5%，“滿2”則為差額的5.5%(差額是指房屋購買時總價和二次出售時市價之間的差額)。
偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹認(rèn)為，營業(yè)稅“5改2”，有利于改善型購房人賣掉原來的房子，盡管以前營業(yè)稅也是轉(zhuǎn)嫁給購房人的，免除后，購房 人負(fù)擔(dān)下降，省了幾萬到十幾萬的費(fèi)用，利于成交。而以現(xiàn)在的供求關(guān)系來看，業(yè)主還沒有“底氣”將免除的營業(yè)稅“轉(zhuǎn)嫁”到房價里。
此外，目前新政實(shí)施以后，原政策廢除，一律按新政辦理。起算點(diǎn)為契稅繳納或領(lǐng)證的時間。
分析穩(wěn)定房地產(chǎn)市場“量增價穩(wěn)”或是主流
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，五部委同時出手，從供地、政府收購商品房做保障房、首付、營業(yè)稅等領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)整，總體試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。由于過去房地產(chǎn)市場一直彌漫著濃厚的情緒化氛圍，此種調(diào)整標(biāo)志著政策重回理性正軌。
胡景暉認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，但是依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣“量價齊升”的情況將不會再出現(xiàn)，“量增價穩(wěn)”將成為2015年樓市主流。
文/記者羅曉靜蒲長廷
調(diào)整后營業(yè)稅
(差額=銷售收入-購房價)
住宅類型 年限 稅率 年限 稅率普宅 2年內(nèi) 全額5.5% 2年以上 免征非普宅 2年內(nèi) 全額5.5% 2年以上 差額的5.5%
納稅“普宅”標(biāo)準(zhǔn)(同時適用契稅)
政策規(guī)定，“建筑面積在144平米以上、容積率低于1.0、實(shí)際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅。
對于北京，2014年下半年實(shí)施新的繳稅“普宅”納稅標(biāo)準(zhǔn)，不再只設(shè)立房屋交易單價的一個指標(biāo)，而是加入了總價的指標(biāo)，兩個指標(biāo)只需要達(dá)到一個，就可認(rèn)定為普通住宅。
環(huán)線 單價(元/平米) 總價(萬元/套)五環(huán)內(nèi) 39600 468
五環(huán)至六環(huán)31680 374
六環(huán)外 23760 281
算賬月供增一倍
雖然首付比例降低，但貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大。
貸款增加了多少?法晚記者以購買一套總價為200萬元的普通住房為例進(jìn)行計算。
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