潘石屹：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要擁抱互聯(lián)網(wǎng)有一定困難，但是SOHO一定要轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司。
華陽國際設(shè)計(jì)集團(tuán)副總裁薛升偉：在目前電商迅猛發(fā)展的情況下，實(shí)體商業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊：社區(qū)是房地產(chǎn)行業(yè)的核心價(jià)值所在。回歸客戶關(guān)懷，提升服務(wù)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)客戶滿足將成為保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容。
王健林：萬達(dá)旗下重要的公司叫商業(yè)地產(chǎn)，我們也要加快轉(zhuǎn)型。我們明年還會發(fā)布我們最新的轉(zhuǎn)型的報(bào)告，怎么轉(zhuǎn)？究竟這個(gè)行業(yè)向哪兒轉(zhuǎn)？
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當(dāng)外界紛紛探討如何應(yīng)對房地產(chǎn)白銀時(shí)代或者下行周期時(shí)，中國商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之聲亦是不絕于耳。無論是為應(yīng)對外在環(huán)境改變還是滿足自身發(fā)展需求，變已是唯一選擇。
序幕：群雄入場
中國住宅市場從2013年下半年開始便進(jìn)入緩慢發(fā)展階段，并幾近停滯，行業(yè)已進(jìn)入下行周期成為主流觀點(diǎn)?；仡櫹愀酆兔绹l(fā)展歷程，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)（以住宅為主）處于下行周期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌掷m(xù)的租金收入和資產(chǎn)的保值增值功能，往往成為緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。
2010年3月，萬科拿下第一塊商業(yè)用地。2011年，郁亮接手萬科，正式宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并確立三大產(chǎn)品線：購物中心萬科廣場、寫字樓萬科大廈及社區(qū)商業(yè)萬科紅。在萬科的業(yè)務(wù)譜系中，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正變得越來越重要。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)商也紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，龍湖、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦先后加大商業(yè)投入。
特別是在第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，服務(wù)業(yè)的發(fā)展已成為推動寫字樓發(fā)展的重要因素。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)增加值為306739億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值48.19%，遠(yuǎn)超第一、二產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的前景尚可期待。
當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)成為下一個(gè)戰(zhàn)場，如何改變戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)贏得勝利，成為眾企業(yè)不得不考慮的問題。
第一幕：告別野蠻增長 領(lǐng)頭羊先行一步
過去二十幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)以地為核心，拿到地就相當(dāng)于拿到了利潤，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)把自己定位為開發(fā)商，拿地開發(fā)后，多數(shù)都是以散售而獲得短期收益的一錘子買賣。但這又能持續(xù)多久呢？
在去年3月份的一場關(guān)于石家莊商業(yè)地產(chǎn)的討論會上，有數(shù)據(jù)顯示，石家莊市內(nèi)五區(qū)及開發(fā)區(qū)在售的純商業(yè)項(xiàng)目約為41個(gè)，待售的44個(gè)，總體量約為1932.6萬平米。在這些項(xiàng)目的宣傳推廣當(dāng)中，追求低總價(jià)的拆分散售占了大多數(shù)，超過80%。
在優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，競爭者卻越來越多的背景下，那種散售的一錘子買賣無疑是殺雞取卵。在經(jīng)歷了十幾年的瘋狂增長后，中國商業(yè)地產(chǎn)的存量已經(jīng)相當(dāng)可觀，除了部分有先見之明的企業(yè)逐漸擴(kuò)大自持、開始精耕細(xì)作外，很多尤其是二三線城市的企業(yè)依然將自己定位為開發(fā)商，走散售的路子，追逐著短期內(nèi)的盈利回報(bào)。
轉(zhuǎn)型的步伐有早有晚，類似石家莊商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象無疑還處于野蠻開發(fā)的階段，萬達(dá)購物中心、SOHO寫字樓等明星企業(yè)，在發(fā)展早期同樣經(jīng)歷過散售的模式，只不過早已紛紛宣布轉(zhuǎn)型。
2012年8月，SOHO中國正式從開發(fā)-銷售轉(zhuǎn)向開發(fā)-持有。潘石屹還表示，SOHO中國將持有物業(yè)的比例增至20%。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中也逐漸減少攤位的散賣，加大招商出租比例。
即便如此，國際領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司——美國高力國際表示，中國經(jīng)濟(jì)增速減緩令相當(dāng)多國內(nèi)二線城市寫字樓市場供求失衡格局短期難改，未來三年內(nèi)空置率還將繼續(xù)上升。
雖然中國服務(wù)業(yè)的占比不斷上升，但向高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型尚需時(shí)日。至于購物中心，中國的雙十一和美國的黑色星期五帶給整個(gè)零售業(yè)的震蕩清晰可見，傳統(tǒng)零售業(yè)的萎縮導(dǎo)致購物中心招租愈加困難。
告別開發(fā)商模式的粗放式增長，適應(yīng)并學(xué)會做好運(yùn)營商，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)真正需要面對的難題。
第二幕：八仙過海各顯神通 誰能笑到最后？
除了同業(yè)競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)面臨的另一個(gè)威脅就是互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展和人們生活工作習(xí)慣的改變。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，社會消費(fèi)品零售總額262394億元，同比名義增長12.0%，實(shí)際增長10.9%；全國網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長49.7%。
CNNIC最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，中國網(wǎng)民規(guī)模達(dá)6.49億，其中手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)5.57億。互聯(lián)網(wǎng)主要應(yīng)用包括網(wǎng)絡(luò)購物、網(wǎng)絡(luò)支付、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)、旅行預(yù)訂等。
這意味著，人們將越來越多的從互聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)獲取相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)，而且不僅僅是購物。
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，以前核心地段、便捷的交通、完善的配套等等的傳統(tǒng)優(yōu)勢正在消失。最近，大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、O2O等等詞匯成了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)口中的常用詞，商業(yè)地產(chǎn)商正在謀求通過創(chuàng)新性的服務(wù)確立自己的新優(yōu)勢。許多傳統(tǒng)百貨公司，紛紛投奔互聯(lián)網(wǎng)，如王府井百貨、天虹商場、銀泰百貨等，或打造自己的線上網(wǎng)購平臺，或推出APP軟件，或入住微信公眾號，或與電商巨頭聯(lián)姻。
拿現(xiàn)在購物中心最為熱衷的名詞O2O來說，某商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)信息總監(jiān)張海明說，未來的O2O可以是這樣的：去主題樂園游玩，傳統(tǒng)方式是到現(xiàn)場排隊(duì)買票。但有了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，游客想要去玩的時(shí)候，預(yù)先計(jì)劃好多少人去、怎么去、住哪里、怎么玩，然后通過手機(jī)預(yù)訂好所有的門票、酒店和餐飲。主題樂園將游客所有的訂單信息確認(rèn)后輸入智能腕帶并郵寄給消費(fèi)者。消費(fèi)者可憑借智能腕帶打開酒店房間，驗(yàn)票快速進(jìn)場；通過腕帶智能排隊(duì)，減少游玩時(shí)的等待時(shí)間，還可預(yù)約游玩項(xiàng)目、與卡通人物進(jìn)行互動、在終端支付購買禮物。游玩結(jié)束后智能退房，獲得制作精美的電子版相冊，腕帶甚至被游客作為紀(jì)念品收藏。
即使轉(zhuǎn)身自持做起運(yùn)營商，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也告別了過去只要將物業(yè)出租，提供一些簡單的物業(yè)服務(wù)，就能坐等收租金的美好時(shí)代?？蛻粜枨笳蛑鲃踊虮粍拥米兊迷絹碓礁撸麄円蟮禺a(chǎn)商提供更加智能、更加精準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，他們更需要地產(chǎn)商幫助自己應(yīng)對同業(yè)甚至來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的激烈競爭。
在商業(yè)地產(chǎn)存量大增、供應(yīng)過剩的時(shí)期，誰能留住客戶，誰才能笑到最后。
第三幕：資本與政策互博 誰主沉浮？
或許，每一個(gè)身處一線的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都清楚轉(zhuǎn)型的必要性，只是更多的是深感無奈。商業(yè)地產(chǎn)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期開發(fā)資金投入大，投資回報(bào)周期長，即使發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于中國大陸的香港商業(yè)地產(chǎn)，如今也只能做到租售并舉，才能維持自身發(fā)展。
2014年渣打銀行一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報(bào)告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達(dá)到12.3%，較此前調(diào)研的8.7%顯著上升，而信托貸款成本則高達(dá)17.6%。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金需求，出路不過幾條：向下，企業(yè)不斷地?cái)U(kuò)大規(guī)模，靠貸款、信托和銷售來維持企業(yè)經(jīng)營；向上，房地產(chǎn)從業(yè)者們從未放棄過對資產(chǎn)證券化道路的嘗試和努力，其中，房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品（REITS）備受關(guān)注。
2014年5月21日，中信證券中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，中信啟航是國內(nèi)首個(gè)交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品。
根據(jù)媒體最新消息，暫停近7年的房地產(chǎn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）有望在今年上半年開啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來直接融資時(shí)代。
然而，REITs的中國之路依然坎坷。首先便是政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，REITs仍缺乏相關(guān)法律的支持。無論是亞洲REITs發(fā)展規(guī)模最大的日本還是起步較晚的新加坡、香港，均從法律上對REITs做出了明確的規(guī)定。在沒有政策保障的情況下，中國REITs無疑是走鋼絲。
其次是稅收障礙。REITs在收到租金后應(yīng)繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營業(yè)稅，將出現(xiàn)雙重納稅。世界上最早的REITs出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)50年代的美國，美國REITs的快速發(fā)展恰恰源于1986年推出的稅收優(yōu)惠政策。相比之下，香港REITs起步之時(shí)，業(yè)內(nèi)歡呼雀躍吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，卻始終沒有發(fā)展壯大，沒有稅收優(yōu)惠便是重要原因。
當(dāng)然，雖然政策限制因素明顯，我們卻也看到了另一層利好——最愛冒險(xiǎn)的資本從未停止過對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。2014年12月，亞洲地區(qū)最大型的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)匯宣布正式進(jìn)軍國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，并于11月與萬科簽訂了合作意向書。
或許，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，一直在等的，不是資本，而是政策。
縱觀整個(gè)行業(yè)，環(huán)境的巨變已然發(fā)生。商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地的粗放型發(fā)展模式已經(jīng)過去，深耕細(xì)作的時(shí)代正在走來。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，無論是轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司，還是向運(yùn)營商的角色蛻變，以及不斷嘗試各種經(jīng)營手段的創(chuàng)新，留給中國商業(yè)地產(chǎn)商的天地，依舊廣闊。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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