由于住建部官員已經(jīng)透露新國五條地方細(xì)則出臺時間將為3月底，為避開新政，各地二手房市場交投量大增。在廣州，不少買家徹夜搶過戶，手頭有多套房的業(yè)主也開始尋求放盤。由于賣家心態(tài)仍然占優(yōu)勢，市場成交價格未現(xiàn)明顯下調(diào)，某些盤源價格不降反升。
目前廣州細(xì)則未出，但由于住建部官員已經(jīng)公開表示，預(yù)計3月底之前，地方政府細(xì)則將會出臺，因此要趕過戶的購房者應(yīng)盡量選擇一次性付款。
另外，專家提醒，買家購房時應(yīng)仔細(xì)計算，不可想當(dāng)然認(rèn)為買證過五年的房產(chǎn)一定更劃算。
隨著新國五條細(xì)則問世，各種說法和消息甚囂塵上。
日前，住建部副部長齊驥透露，地方細(xì)則出臺時間為3月底，并表示各地出臺實施細(xì)則，都要以國五條為準(zhǔn)，不存在房價上漲過快城市先出臺、上漲相對較慢城市后出臺的問題。
房產(chǎn)稅傳言此起彼伏
昨日，有報道稱，貴陽市住建、國土、稅務(wù)、金融等部門正在研究制定樓市調(diào)控措施，具體實施細(xì)則將于3月31日前出臺。
房產(chǎn)稅開征城市也引起了許多猜測。3月6日下午，深圳市長在十二屆全國人大一次會議廣東代表團會議上答記者問時表示，房產(chǎn)稅如果布置到深圳，會按照國家要求進行這項工作。此言被解讀為深圳即將推行房產(chǎn)稅。近日被傳即將開征房產(chǎn)稅的城市還包括北京、杭州、湖南湘潭等。
全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康昨日上午表示，今年房產(chǎn)稅試點范圍擴大將是大概率事件。
國五條執(zhí)行或定向?qū)捤?/p>
3月6日，齊驥表示，國五條要先看市場反應(yīng)，調(diào)控細(xì)則需各地方政府翻譯成可操作的具體條款。國五條在執(zhí)行中會有區(qū)域差異，并針對剛需、改善性需求實行定向?qū)捤烧摺?/p>
而住建部政策研究中心主任秦虹表示，根據(jù)2006年國稅總局的文件規(guī)定，對出售自有住房，并計劃賣房后1年內(nèi)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，這一政策應(yīng)繼續(xù)堅持執(zhí)行。
盤源增議價空間再收窄
剛收到消息，周末看的一套金碧花園一期的房子比之前漲了13萬。近日，在廣州一本地論壇上有帖子稱?；靥?，有人猜測該套房源或是賣家擔(dān)心會加稅，便先將價格提高。
二手市場在3月初出現(xiàn)趕末班車的交投小高峰。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布的全市各中介公司二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月1~5日這5天二手房網(wǎng)簽量比2月24~28日大增150%。
記者走訪多家中介也發(fā)現(xiàn)，3月初，市中心多個板塊均出現(xiàn)剛需客急買的現(xiàn)象，如天河北、東風(fēng)東等省級重點名校所在的區(qū)域，本應(yīng)4月才出現(xiàn)的學(xué)位房交投旺季提早出現(xiàn)了。
新政后，放盤的量有所增加。我們片區(qū)以前可能幾天都接不到一個新的盤源，但現(xiàn)在一天就能接一兩套。合富置業(yè)錦城分行主管夏銀玲告訴記者。
合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，因擔(dān)心賣房后，日后再次購房時門檻會因新政而增高，不急售的業(yè)主大多心態(tài)比較強硬，議價空間較1月時再度收窄。
據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計顯示，現(xiàn)時業(yè)主愿意讓價的平均幅度只有1.3%，而去年年底到今年春節(jié)前平均幅度可達5.4%。據(jù)梁燕明介紹，個別出售意愿不強的業(yè)主，甚至?xí)霈F(xiàn)反價或?qū)⑽飿I(yè)轉(zhuǎn)賣為租的現(xiàn)象。不過，在天河北等個別板塊還是會存在業(yè)主愿意接受小幅議價的情況，但讓價空間最多只是3%~5%。
業(yè)內(nèi)觀點
地方細(xì)則應(yīng)在年限上再作文章
滿堂紅市場部研究經(jīng)理周峰認(rèn)為，如果真的出于打壓短炒的目的，地方細(xì)則完全可在年限上作更多的文章，譬如持證在2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，按差額的20%征收個稅，持證在2年以上(含2年)、5年以下轉(zhuǎn)讓的，繼續(xù)按成交價的1%征收個稅，超過5年(含5年)且是唯一住房的，繼續(xù)免稅，這樣相對會人性化，稅費和持證年限倒掛的現(xiàn)象也不會那么嚴(yán)重。
舉例算賬：新政后買房證過五年房源稅費不一定省
假設(shè)2007年以1.5萬元/平米購入一套珠江新城100平米的房屋，賣出價為4萬元/平米，非唯一住房且房產(chǎn)證過五年，按新政前的算法，買家可省去5.6%的營業(yè)稅，個稅為房屋全款的1%，即4萬元。
而如按新國五條的細(xì)則計算，這套房屋要繳納的個稅為房價差額的20%，即250萬元的20%為50萬元。
假設(shè)這套400萬元的住房是2010年購入，當(dāng)時價格為3萬元/平方米。按新政前的算法，目前由于房產(chǎn)證不過5年，要繳納5.6%的營業(yè)稅，即22.4萬元，再加上1%的個稅4萬元，共繳稅26.4萬元。
而按照新國五條的細(xì)則計算，該套房屋的個人所得稅為差價100萬元的20%，即20萬元，加上營業(yè)稅，合計稅款為42.4萬元。比新政前納稅僅僅多了不到60%。
交易提醒
1.現(xiàn)貸款購房不一定能趕末班車
按照日前住建部副部長在公開媒體上的言論，預(yù)計3月底之前，地方政府細(xì)則將會出臺。
記者從二手中介處了解到，如果是一次性付清房款購房，可以在網(wǎng)簽第二日遞件，并在當(dāng)天拿到地稅局出的稅單之后，第三日便可以交稅。
如果是貸款購房速度則慢很多。如果是走商業(yè)貸款，光是出同貸書這一步就要花費5至7個工作日，從網(wǎng)簽到銀行出同貸書再遞件，至少需要兩個星期以上。如果是使用公積金貸款，手續(xù)可能更為繁雜，因此，現(xiàn)在才抓緊入市的客戶，如果是貸款購房，不一定能趕上末班車，應(yīng)盡量采用一次性付款為宜。
2.細(xì)則出臺后應(yīng)注意計算稅費
如果廣州細(xì)則嚴(yán)格按照國五條細(xì)則，新政后，假如不是賣家唯一住房，有可能證過五年的物業(yè)要比不過5年的物業(yè)稅額更高一籌。這意味著如果賣家實收，在放賣價格相同的情況下，買家購買樓齡較新未過五年的物業(yè)或者從短炒客手中購房，所付出的稅費比從長期持有的業(yè)主手中接盤更為劃算。因此，一旦新政實施，買家應(yīng)該注意稅費計算方式，不要一味追問房源是否證過五年。
3.裝修費用和利息等可抵扣個稅
楊紅旭在其微博上支招稱，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金中是可以抵扣合理費用的，包括貸款利息、裝修費用等費用都可以抵扣在賣房所得中，再計算個人所得稅。因此，房屋所有者應(yīng)該保留好裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票等證據(jù)，以便未來賣房時抵扣。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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