從新一屆管理層關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的戰(zhàn)略考慮來看，重啟市場化改革議程是主旨，即強化市場化手段解決政府和市場邊界不清產(chǎn)生的各種扭曲。在這種思路下，過去被壓抑的合理需求——改善型需求、投資性需求(促進租賃市場發(fā)展)將得到保護。而行業(yè)調(diào)控也將走市場化路子，以購買資格限制為主的行政性干預(yù)將逐步退出。因此，機構(gòu)普遍預(yù)測，即使管理層仍舊強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但2013年房地產(chǎn)市場上行的趨勢不會改變，2012年房地產(chǎn)市場的暖冬行情一定會延續(xù)到2013年。
2012年最后兩個月，各地樓市的表現(xiàn)已經(jīng)對政策基調(diào)的微妙轉(zhuǎn)變做出了反應(yīng)。11月全國商品房銷售面積達到12962萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長了25.8%，1~11月同比增長2.4%，一舉扭轉(zhuǎn)了此前累計銷售同比一直負增長的局面。2012年主要城市全年成交量同比上漲了40%，百城房價連續(xù)7個月環(huán)比上漲，2012年最后一個月結(jié)束了同比連續(xù)8個月下跌，同比也實現(xiàn)了0.03%的微幅上漲。
一方面，政策基調(diào)的改變是對過往政策反思后的自然調(diào)整。也就是，在承認房價上漲的必然性、長期性和治理房價的系統(tǒng)性后，承認房地產(chǎn)市場管理的目的并非是為了降低房價，而是更好地滿足居民住房需求，并促進行業(yè)和國民經(jīng)濟健康發(fā)展，通過理順市場和政府關(guān)系來疏導(dǎo)房價上漲的負面影響。市場需求既然很龐大，就應(yīng)該增加供應(yīng)，如增加住房建設(shè)用地供應(yīng)、普通商品住房供應(yīng)、租賃市場的供應(yīng)等;同時，強化住房保障，2013年住房保障工作側(cè)重于提高保障房的公共配套水平。
另一方面，2013年主要城市房價全面和快速上漲并不具備條件，這可以為政策基調(diào)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。一是由于2009~2012年土地和新開工的放量增長與銷售面積之間的巨大差異，絕大多數(shù)城市供應(yīng)不存在問題(無論短期還是長期)。即使2012年下半年銷售快速增長，多數(shù)城市的庫存并沒有下降，絕大多數(shù)二三線城市庫存反而在增加。二是盡管市場對限購、限貸已經(jīng)產(chǎn)生了抗藥性，但繼續(xù)在一線城市和主要二線城市實施準(zhǔn)入限制，還是能夠?qū)⒑艽笠徊糠滞顿Y性需求隔絕于市場之外。這部分需求的價格彈性小，對房價的拉動作用很明顯，控制好了房價反彈的幅度不會很大。目前，國內(nèi)開發(fā)商大多數(shù)還是實行規(guī)模決定業(yè)績的運營模式，面對自住性購房需求時，以適度定價走量是其策略上的首選。
政策基調(diào)的改變，意味著今年政策形勢上的空窗和事實上的放松成為大概率事件，但這并不意味著管理層對房價上漲完全容忍。2013年，對調(diào)控政策影響最大的不確定性來自一線城市。
一方面，一線城市在2012年末已經(jīng)出現(xiàn)房價快速上漲的跡象。百城房價在12月同比上漲0.03%，但在2012年全年，一線城市新房價格平均漲幅超過了6%。在新房供應(yīng)離中心區(qū)越來越遠的情況下，這一數(shù)據(jù)低估了房價真實的漲幅。在一線城市，由于優(yōu)質(zhì)公共配套設(shè)施大多仍舊集中在中心區(qū)，故具有區(qū)位優(yōu)勢(教育、交通和醫(yī)療等)的二手房被眾多的購房者追逐，其價格漲幅在2012年可能已經(jīng)超過了新房價格的漲幅，中原地產(chǎn)披露的深圳二手房價格在2012年同比上漲了10%，價格水平創(chuàng)下歷史新高;另一方面，一線城市2012年全年銷售面積同比增長56%，遠高于其他城市。銷售快速增長不斷降低庫存水平，一線城市2012年底新增供求比僅為0.6左右，消化周期基本上在12個月之內(nèi)，而其他二線城市的新增供求比大多能夠達到1，消化周期基本上超過了12個月，很多二線城市消化周期在24個月左右。此外，2012年二線城市土地成交接近8億平方米，同比上漲了25%，增加了后續(xù)供應(yīng)能力，而一線土地市場在2011年基本無增長之后，2012年又同比下跌了21%，后續(xù)供應(yīng)很難得到有力保障的局面可能成為2013年房價上漲的一個隱患。
事實上，一線城市房價長期上漲的根本原因在于城市的資源聚集能力遠強于其他二三線城市，對于人口流入一直有很強的吸引力，即使在未來國家大力推進新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略下，這一市場化自然選擇的趨勢也不會改變。資源聚集的過程也是產(chǎn)業(yè)升級和效率提升的過程，一線城市有限的土地資源必然要體現(xiàn)其所承載的價值而呈現(xiàn)價格長期上漲的趨勢。一線城市是各區(qū)域中心城市，歷來也是全國主要城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。一線城市房價變化將會直接影響到區(qū)域內(nèi)其他城市的房價走勢，進而影響到全國房價的走勢。因此，如果2013年一線城市房價上漲失控，管理層不會坐視不管。2013年一季度是一個非常重要的時間窗口，如果一季度一線城市房價繼續(xù)出現(xiàn)快速上漲而民眾反映強烈的話，不排除在今年兩會期間出臺新的加碼政策。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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