鄂爾多斯東勝區(qū)的許多街道十分冷清，夜晚顯得孤寂而空曠。
許多外地開(kāi)發(fā)商在兩年前蜂擁進(jìn)入鄂爾多斯，這一拍腦袋式的決定，就像現(xiàn)在鄂爾多斯的氣候一樣，因冰凍而暫停，甚至退出。
逃離鄂爾多斯
這個(gè)城市正迎來(lái)零下十五攝氏度的低溫，這個(gè)溫度，將要持續(xù)兩個(gè)月，甚至更久。
暫停，是指停止該公司在鄂爾多斯的一切項(xiàng)目。上述公司在做2013年規(guī)劃時(shí)表示，由于鄂爾多斯項(xiàng)目回報(bào)較慢，建議2013年采取封盤(pán)措施。
這和他們2010年來(lái)到這片神奇的土地時(shí)完全不同。早在2010年底時(shí)，這家公司的鄂爾多斯公司總經(jīng)理指著一片空曠的土地對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，他最重要的人生理想將在這里實(shí)現(xiàn)，這片土地可以承載一個(gè)偉大的項(xiàng)目。
項(xiàng)目現(xiàn)在還未完工，記者在工地現(xiàn)場(chǎng)看到，大部分的別墅已經(jīng)蓋好了主體部分，看不到任何施工的工人，一些建材就在地上隨意堆放著。時(shí)間在此處?kù)o默。
這是鄂爾多斯大部分項(xiàng)目的狀態(tài)，一些項(xiàng)目的吊塔還在高高矗立著，可是工地上看不到任何施工的工人，也沒(méi)有辦法進(jìn)行任何作業(yè)。這主要與當(dāng)?shù)氐臍夂蛴嘘P(guān)。這種狀態(tài)，要從每年的10月份，持續(xù)到次年的4月份，由于特殊的嚴(yán)寒天氣，這里沒(méi)有辦法進(jìn)行任何施工。
這讓許多開(kāi)發(fā)商措手不及，這些大部分來(lái)自南方的開(kāi)發(fā)商由于水土不服，紛紛在此折戟。
兩個(gè)浙江老板從杭州跑到鄂爾多斯來(lái)討債，他們接了一個(gè)鄂爾多斯的工程，剛打了幾十萬(wàn)的工程保證金，對(duì)方就跑路了。
一些開(kāi)發(fā)商試著賣(mài)出自己在北京的豪宅來(lái)發(fā)放工資。事實(shí)上，從2011年開(kāi)始，有多個(gè)鄂爾多斯的開(kāi)發(fā)商由于資金鏈斷裂問(wèn)題出事。
從2012年4月開(kāi)始，市場(chǎng)就已顯露出一些征兆。從2011年下半年開(kāi)始，就有不少開(kāi)發(fā)商陸續(xù)跑路。消息人士對(duì)記者表示，都是因?yàn)橘Y金鏈出了問(wèn)題。
這悲劇的一幕或許才剛剛開(kāi)始。
失敗的市場(chǎng)調(diào)研
在鄂爾多斯撤盟設(shè)市后的10年間，坐擁煤炭開(kāi)采，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)馬車，一路狂奔。
到2010年，160萬(wàn)人口的鄂爾多斯，GDP達(dá)到2643.2億元，被譽(yù)為中國(guó)的迪拜。
回顧過(guò)去10年，世界上發(fā)展最快的國(guó)家是中國(guó)，中國(guó)發(fā)展最快的地區(qū)是內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古發(fā)展最快的城市是鄂爾多斯。一家華南開(kāi)發(fā)商選擇進(jìn)入鄂爾多斯的原因很簡(jiǎn)單。
事實(shí)上，并非所有的大公司在投資上都如想象般謹(jǐn)慎。這個(gè)傳說(shuō)中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了許多頭腦發(fā)熱的開(kāi)發(fā)商。
于是，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)像其他城市一樣大熱。除了一些外地的開(kāi)發(fā)商外，當(dāng)?shù)氐脑S多煤老板也搖身一變成為開(kāi)發(fā)商。
到2010年底，鄂爾多斯全市房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)442家，幾乎每一個(gè)能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而煤礦，則是支撐鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要也幾乎是唯一的動(dòng)力源。
我們?nèi)プ鍪袌?chǎng)調(diào)研，當(dāng)時(shí)跑到很遠(yuǎn)的一個(gè)牧民家里。浙江的一家開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，這或許是他此生見(jiàn)過(guò)的最難以想象的場(chǎng)景之一。這個(gè)連干凈的洗臉?biāo)颊也坏降哪撩窦?，想都沒(méi)有想就買(mǎi)下了東勝區(qū)的一套豪宅。
開(kāi)發(fā)商的豪情在這一刻開(kāi)始爆發(fā)。他們的許多客戶，都開(kāi)著路虎，指著50平方米的樣板房說(shuō)：這還不夠大!
這讓許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄理性，更何況，有許多支撐鄂爾多斯市場(chǎng)的理由，比如離奇的拿地成本。
此前，有媒體透露，2004年下半年，鐵西一二期開(kāi)發(fā)時(shí)，土地成本為10萬(wàn)~20萬(wàn)元/畝，均價(jià)大概在15萬(wàn)元/畝。到2011年鐵西三期(地理位置較偏)，土地拍賣(mài)的基準(zhǔn)價(jià)為110萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)商實(shí)際拿地的成本則達(dá)到200多萬(wàn)元/畝。去年，城區(qū)黃金地段的商業(yè)土地，成本價(jià)達(dá)到700萬(wàn)元/畝。
事實(shí)上，這個(gè)拿地成本比實(shí)際成本還要更高。我們當(dāng)時(shí)拿地的成本是一畝50萬(wàn)左右。這讓在一二線城市土地市場(chǎng)上支付了昂貴代價(jià)的開(kāi)發(fā)商都十分驚喜，這個(gè)價(jià)格，實(shí)在太具有優(yōu)勢(shì)了。
所以，從2011年開(kāi)始，陸續(xù)有外地房產(chǎn)商進(jìn)駐東勝，如星河灣、綠城、京投銀泰等。
冰凍的市場(chǎng)
冰火兩重天?，F(xiàn)在，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試圖逃離鄂爾多斯。來(lái)之前，這里是天堂;這一刻，這里更像是一個(gè)冰窟。
資料顯示，2011年，鄂爾多斯計(jì)劃新開(kāi)工商品房面積1300萬(wàn)平方米，施工總量達(dá)2300萬(wàn)平方米，這意味著每天都有近6萬(wàn)平方米的住房推向市場(chǎng)，按照鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝丝趤?lái)推算，人均新增面積最少將達(dá)到10平方米以上。
這個(gè)數(shù)據(jù)背后的狂熱并不止于此。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際施工面積2696萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.1%;完成投資365.7億元，同比增長(zhǎng)129.13%。2010年，鄂爾多斯市商品房銷售面積達(dá)1009.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.1%。
樓市在連續(xù)兩年的瘋狂運(yùn)轉(zhuǎn)中終于戛然而止。
不管有多少富人，鄂爾多斯的人口密集度實(shí)在很低。繁華的東勝區(qū)域總面積2530平方公里。全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口66.8萬(wàn)人，其中東勝區(qū)53.8萬(wàn)人，平均每戶2.6人。
也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)找不到什么買(mǎi)房子的人了。能佐證鄂爾多斯樓市開(kāi)始走下坡的數(shù)據(jù)是，今年1~4月份，鄂爾多斯全市銷售商品房149.8萬(wàn)平方米，下降20.8%;銷售金額91.4億元，下降5.8%。
這里的價(jià)格，從2005年的1500元/平方米，到2011年時(shí)，高端樓盤(pán)的價(jià)格為20000元/平方米，甚至有開(kāi)發(fā)商豪言壯語(yǔ)，準(zhǔn)備開(kāi)出30000元/平方米的價(jià)格。
這些來(lái)自北京、廣東、浙江的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都已經(jīng)紛紛關(guān)閉了自己的售樓處。記者在鄂爾多斯轉(zhuǎn)了一圈后發(fā)現(xiàn)，大部分的售樓處都一把鐵鎖，幾乎看不到人。
此前，在東康線上的一個(gè)龐大的售樓處，只留了零星的工作人員，也沒(méi)有看房的人，這里曾經(jīng)報(bào)出24000元/平方米的高價(jià)，現(xiàn)在，只要10000元/平方米出頭，就可以談攏。
可怕的是，在這個(gè)市場(chǎng)上，已經(jīng)沒(méi)有人想去買(mǎi)房子了。
康巴什新區(qū)的夜晚顯得更為孤寂，市政府附近的一些房子還沒(méi)有完工，看起來(lái)，和半年前相比，這里的項(xiàng)目完全沒(méi)有進(jìn)展。
開(kāi)發(fā)商的絕望
有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完全沒(méi)有了開(kāi)發(fā)能力，還有一些開(kāi)發(fā)商放棄了這個(gè)市場(chǎng)?；氐?010年的盛況已經(jīng)幾乎沒(méi)有了可能，這個(gè)市場(chǎng)大傷元?dú)?。另一家浙江的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，他們?cè)噲D在這里打造豪宅市場(chǎng)，可是一夜之間，這些富豪全部不見(jiàn)了蹤影。
當(dāng)?shù)氐囊患议_(kāi)發(fā)商張瑋對(duì)記者表示，他在2008年就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直到現(xiàn)在為止，他最賺錢(qián)的主業(yè)還是煤炭和汽車買(mǎi)賣(mài)。
和他相似的是，大部分煤炭商靠一個(gè)勇字進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。張瑋表示，鄂爾多斯基本上沒(méi)有外來(lái)人口，只能靠本地人來(lái)消化，這么大的市場(chǎng)供應(yīng)量，這個(gè)危機(jī)爆發(fā)要持續(xù)很多年。
2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬(wàn)余平方米，市場(chǎng)上的二手房中介非常稀少，這說(shuō)明鄂爾多斯人對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒(méi)有從房市上退出的需求和途徑。
這不僅僅是鄂爾多斯式的悲哀，這幾乎是一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。實(shí)際上，國(guó)家土地城鎮(zhèn)化的速度遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化的速度。
康巴什現(xiàn)象，或者鄂爾多斯現(xiàn)象都不會(huì)是孤例?？蛋褪残聟^(qū)的成吉思汗廣場(chǎng)前，有一個(gè)巨大的青銅雕塑，在清冷的夜里，顯得十分巨大而鬼魅，整個(gè)新城仿佛速凍了，有如幻城。
數(shù)字化要一盤(pán)棋更要各自為戰(zhàn)
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