專家表示，2013年推進(jìn)城鎮(zhèn)化應(yīng)警惕地方政府巧立名目賣地
時(shí)近2012年年末，雖然土地市場(chǎng)一片火爆，但難以掩蓋全年土地市場(chǎng)冷清的局面。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)，2012年1至11月一線城市土地出讓金為1661億元，比去年同期下降41.5%。
截至30日，北京地區(qū)除暫停的農(nóng)展館地塊與石景山五里坨建設(shè)組團(tuán)地塊外，2012年土地出讓金合計(jì)為609.8億元。北京2012年土地出讓金與2011年1155億元相比縮水近半，僅是2010年的1/3，達(dá)4年來最低。
業(yè)內(nèi)人士表示，一方面土地出讓金驟減，使地方財(cái)政壓力陡增，加大地方政府明年推地動(dòng)力;另一方面，在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化背景下，土地改革不可避免，因此，應(yīng)警惕在財(cái)政壓力下地方政府巧立名目賣地。
一線城市土地出讓金驟減的現(xiàn)象中，北京并非個(gè)例。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著28日的成交收官，2012年上海共成交經(jīng)營(yíng)性用地190幅，成交面積共計(jì)802.38萬平方米，同比減少39.97%。土地出讓金共計(jì)875.78億元，同比減少25.98%。
廣州方面，雖然還沒有全年具體數(shù)據(jù)，但之前廣州市財(cái)政局局長(zhǎng)袁錦霞向市人大常委會(huì)作《關(guān)于廣州市2012年市本級(jí)預(yù)算調(diào)整方案的報(bào)告》稱，2012年1至8月，廣州市本級(jí)土地出讓金收入107.4億元，僅完成年度預(yù)算的34.2%。
中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受記者采訪時(shí)表示，2012年土地出讓金下降的原因，一方面是房地產(chǎn)整體市場(chǎng)環(huán)境較差，房企拿地積極性下降，另一方面是地方土地供應(yīng)減少。
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京土地出讓面積379.2萬平方米，規(guī)劃總建筑面積531 .7萬平方米，同比分別減少44 .5%、41 .4%。而上海2009年土地供應(yīng)建筑面積為907.70萬平方米，2010年該數(shù)字為859.20萬平方米，2011年是656.40萬平方米，2012年前11月供應(yīng)面積則降到了565.0萬平方米。
在土地出讓金下降背景下，對(duì)于地方來說，隨之而來的是政府可用財(cái)力的下降、投資下降等一系列的連環(huán)效應(yīng)，這也是今年地方政府頻繁微調(diào)，試探中央房地產(chǎn)調(diào)控紅線的根本原因。
的確，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段松綁樓市調(diào)控的城市已達(dá)近50個(gè)，2012年變動(dòng)更為頻繁。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、華創(chuàng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也認(rèn)為，在特定時(shí)期，房地產(chǎn)一度是我國一些地方政府的主要融資平臺(tái)之一，一度成為我國經(jīng)濟(jì)的重要庫存，當(dāng)時(shí)也成為我國貨幣創(chuàng)造的重要渠道。因此，土地出讓金極度下挫，使地方財(cái)政壓力陡增。
下半年地方政府加速推地的很大一部分原因就是上半年土地出讓下降嚴(yán)重。因此，2013年地方政府推地動(dòng)力仍在。除此之外，我國未來大力發(fā)展城鎮(zhèn)化將給地方政府帶來新一輪土地財(cái)政機(jī)會(huì)，也是維持2013年土地市場(chǎng)相對(duì)較熱的重要因素。顧云昌說。
國土資源部部長(zhǎng)徐紹史在部黨組會(huì)議上表示，未來要穩(wěn)步推進(jìn)集體產(chǎn)權(quán)制度改革，著力在農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地股份制改革等方面積極推行試點(diǎn)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
與此同時(shí)，有媒體曝出，國土部醞釀存量土地管理的新規(guī)定，以增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給，穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期。按照研討中的制度設(shè)計(jì)，除規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的地塊，必須由政府依法收回、收購重新招拍掛外，允許原土地使用權(quán)人自行開發(fā)、允許開發(fā)主體通過收購進(jìn)行集中開發(fā)、允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)自行組織開發(fā)。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，國土部新規(guī)主要意義在于利用政策的積極引導(dǎo)，盤活現(xiàn)有未開發(fā)的存量土地。在解決土地市場(chǎng)供需矛盾、緩解地王壓力的同時(shí)，更有利于城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程。他同時(shí)指出，存量用地原使用權(quán)所有方將有望直接參與到存量建設(shè)用地的開發(fā)過程中，由于執(zhí)行層面肯定會(huì)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移及相關(guān)利益分配做詳細(xì)說明，并不意味著土地出讓制度退回協(xié)議出讓的時(shí)代，因此，該政策本身并非是對(duì)現(xiàn)行的經(jīng)營(yíng)性土地一律招拍掛的松動(dòng)。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)就是將土地資源盤活，但是，美聯(lián)指出，從全國土地市場(chǎng)供應(yīng)來說，土地的存量還是很大，但土地不可能無限制供應(yīng)，中央政府應(yīng)充分考慮農(nóng)業(yè)用地可持續(xù)發(fā)展的問題。
此外，顧云昌也強(qiáng)調(diào)，已有不少地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)把未來城鎮(zhèn)化看做是房地產(chǎn)業(yè)的救星，因此，應(yīng)警惕地方政府在財(cái)政壓力下，巧立名目賣地。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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