京深小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀調(diào)查
寒冬時節(jié)，位于北京市昌平區(qū)鄭各莊村的水城御墅小區(qū)最南端的一棟別墅已被推倒，曾經(jīng)備受追捧的項目如今毫無人氣。小產(chǎn)權(quán)房整治終于開始動真格。
中國證券報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著政策風(fēng)險凸顯，市場預(yù)期漸變，北京、深圳等地的小產(chǎn)權(quán)房銷售情況已大幅縮水。與此同時，即便是被公示清理的小產(chǎn)權(quán)房項目，仍有辦法暗渡陳倉完成銷售。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于規(guī)模龐大，且涉及土地制度，對小產(chǎn)權(quán)房的處置已成為各界非常關(guān)注的問題之一。小產(chǎn)權(quán)房存在的原因較為復(fù)雜，應(yīng)在明確政策大方向的基礎(chǔ)上，分類型、有步驟地進(jìn)行整治。
現(xiàn)場：清理項目仍在賣房
城市經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 眼下，京城最貴的小產(chǎn)權(quán)房項目水城御墅似乎已經(jīng)失去了昔日的風(fēng)采。12月3日，北京市國土資源局通報了兩起掛牌督辦的重大土地違法案件查處結(jié)果，位于昌平區(qū)鄭各莊村的天價小產(chǎn)權(quán)房項目水城御墅就是其中之一。
中國證券報記者日前探訪該項目時發(fā)現(xiàn)，項目東側(cè)的大門已經(jīng)被封，無法出入。從南側(cè)的圍墻進(jìn)入后，迎面便是一片廢墟，從瓦礫中不難看出拆除的痕跡。其后的多棟院落并未被拆除，處于閑置狀態(tài)?？帐幨幍男^(qū)無人問津，只有兩個拾荒者在尋找住處。
該小區(qū)的建筑形式為四合院，主房為兩層樓，配房有門廊，部分較大的院落還配有車庫。資料顯示，根據(jù)戶型不同，院落的建筑面積從800平方米至1200多平方米不等。有些院落還未裝修，處于毛坯房狀態(tài)。
作為北京最貴的小產(chǎn)權(quán)房項目，水城御墅曾以每棟2000萬元至5000萬元的價格被熱炒，一時風(fēng)頭無二。直至今年4月5日，該項目被國土資源部及北京市相關(guān)部門叫停，要求全面停工、停售，并重新規(guī)劃項目用地。6月21日，水城御墅連同北京高楊偉業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司非法占用的密云縣穆家峪鎮(zhèn)辛安莊村集體土地兩案一起，被北京市國土資源局掛牌督辦。隨著該項目被清理，業(yè)界驚呼整治小產(chǎn)權(quán)房動了真格。
今年以來，對小產(chǎn)權(quán)房的整治步伐驟然加快。9月17日，北京市國土局公布了初步清理整治的79個小產(chǎn)權(quán)房項目，表示將對其進(jìn)行分類處理。其中，與水城御墅位于同一區(qū)域、同屬一個開發(fā)商的宏福苑項目也位列其中。作為一個成熟的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，宏福苑屬于普通住宅，目前項目幾乎入住完畢。隨著被公示，該項目已經(jīng)被暫停二手房交易。
值得注意的是，同時被公示的昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)玉墅館項目，也曾在去年被當(dāng)?shù)卣块T部分拆除。但根據(jù)中國證券報記者的調(diào)查，此后該項目仍有交易，未被拆除部分的入住率已達(dá)到50%。一名業(yè)務(wù)員代理該小區(qū)的一棟二手別墅，報價350萬元。
在此次公示中，同屬小產(chǎn)權(quán)房熱門區(qū)域的通州區(qū)有6個項目上榜。該區(qū)域的知名小產(chǎn)權(quán)房項目月亮灣曉鎮(zhèn)，近期已悄然撤除了售樓處，經(jīng)過打聽，中國證券報記者仍然找到了項目銷售人員。該銷售員表示，項目7號樓的6、7、8單元處于正售狀態(tài)，推出90平方米左右的兩居，根據(jù)樓層不同，價格從5000元/平方米至6000元/平方米左右不等。
距此不遠(yuǎn)的另一個小產(chǎn)權(quán)房項目太玉園，同樣在公示之列。由于規(guī)模過于龐大，項目曾被稱為北京最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)。銷售人員表示，這個項目在二手房買賣中已不能辦理過戶。他同時強(qiáng)調(diào)，只要能交6-8萬元的手續(xù)費(fèi)，仍然有辦法完成交易。
據(jù)悉，隨著整治的進(jìn)行，除一些大型項目因樹大招風(fēng)而被禁止交易外，北京的大部分小產(chǎn)權(quán)房項目仍可交易。業(yè)內(nèi)人士表示，由于小產(chǎn)權(quán)房的土地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，在交易中無需辦理網(wǎng)簽等手續(xù)，因此購房者仍有辦法完成交易。
前景：市場風(fēng)險逐步升高
雖難以徹底禁止交易，但政府部門的多次整治，已經(jīng)使市場預(yù)期大受影響。最近來看小產(chǎn)權(quán)房的人明顯比以前少了。北京通州區(qū)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員小王向中國證券報記者表示，他代理的房地產(chǎn)項目中，以大產(chǎn)權(quán)項目為主，專門來看小產(chǎn)權(quán)房的人很少。
小王還表示，去年以來，他的不少同事已經(jīng)不再代理小產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而專做大產(chǎn)權(quán)。究其原因，一方面是由于小產(chǎn)權(quán)房的銷售情況不佳，另一方面則是擔(dān)心其隱含的政策和法律風(fēng)險，這些風(fēng)險主要體現(xiàn)在可能面臨的拆除、補(bǔ)繳費(fèi)用、禁止轉(zhuǎn)手等等。
他的擔(dān)心不無道理，小產(chǎn)權(quán)房的一些老業(yè)主則已開始面對這些風(fēng)險。中國證券報記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，太玉園小區(qū)的西區(qū)和東區(qū)僅有一路之隔。開發(fā)較早的西區(qū)已經(jīng)入駐完畢，區(qū)域周邊的餐飲、購物、娛樂、交通設(shè)施一應(yīng)俱全，生活氣息濃郁。相比之下，東區(qū)的人氣要冷清得多，不僅缺乏配套，不少房屋還處于空置狀態(tài)，有些甚至還沒有裝修。
小王表示，這些空置房屋的業(yè)主多為早先的投資客。有些投資客在3年前買下房屋時，價格還不到4000元/平方米，如今雖然房價已經(jīng)翻番，但接盤買家難尋。加之主管部門的限制，這些投資品難以出手。
據(jù)悉，此前北京小產(chǎn)權(quán)房交易旺盛之時，不少膽大的投資客介入其中。此后，除部分房屋在政策收緊前成功轉(zhuǎn)手之外，仍有相當(dāng)部分的已購小產(chǎn)權(quán)房無法完成交易，并以空置房的形式存在，投資客承受了一定損失。
相比之下，深圳的一些小產(chǎn)權(quán)房仍可銷售，但也已低調(diào)了許多。玉嶺花園是位于深圳龍崗區(qū)的一處知名小產(chǎn)權(quán)房樓盤。該項目由12棟25層的高層建筑組成，近8000套住房居然坐落在一塊不足40萬平方米的土地上，容積率之高令人咂舌。位于深圳寶安區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項目鳳凰世紀(jì)也曾是熱點(diǎn)項目。鳳凰世紀(jì)一期二期受到深圳市各界人士的一致好評，三期現(xiàn)正上市，一舉成為‘村委統(tǒng)建樓’的明星樓盤。一份宣傳資料這樣寫道。但或許是因為過于高調(diào)，11月末深圳一家本地媒體對該樓盤的熱銷進(jìn)行了報道，隨后該樓盤便停止銷售。
近日，中國證券報記者致電鳳凰國際售樓處，銷售人員最初表示是已經(jīng)售罄，在記者再三追問之下，對方才承認(rèn)是受到媒體報道影響暫停銷售?？赡苁俏覀冑u得太好了，這位銷售人員表示，項目的一期已經(jīng)入住了，過一段時間，三期的銷售可能會繼續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前北京地區(qū)的新建小產(chǎn)權(quán)房項目很少，且位置較偏遠(yuǎn)，對購房者吸引力不高;而存量小產(chǎn)權(quán)房的價格水平較以往已有明顯攀升，有些項目甚至接近同區(qū)域大產(chǎn)權(quán)商品房的價格，使其成交非常清淡?？傮w來看，小產(chǎn)權(quán)房的市場風(fēng)險正在上升。
整治：存量房處置待破題
小產(chǎn)權(quán)房的法律和政策風(fēng)險顯而易見，但對于已經(jīng)入駐小區(qū)的業(yè)主來說，似乎并不擔(dān)心。兩個月前，王女士在北京的月亮灣曉鎮(zhèn)購買了一棟房屋，目前正在裝修。她表示，對這所房屋的性質(zhì)十分了解，并不擔(dān)心像水城御墅那樣被拆除。這么大個小區(qū)，政府不會說拆就拆的。
在這個小區(qū)的居民中，除了當(dāng)?shù)卮迕裢?，還有像王女士這樣的外地戶籍人員。小區(qū)所在的何各莊村委會負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)最初是用于本村居民自住，此后雖有買賣，但土地產(chǎn)權(quán)仍歸村集體所有。他還表示，不必?fù)?dān)心所謂的政策風(fēng)險。
在北京現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)中，相當(dāng)一部分小區(qū)已經(jīng)入駐完畢。除土地性質(zhì)不同外，這些小區(qū)與商品房小區(qū)并無二致。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)容納的人口已達(dá)數(shù)十萬。正是這種龐大的存量規(guī)模，使得小產(chǎn)權(quán)房的處置面臨不少困難，同時也讓一些業(yè)主和村委會對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險視而不見。
在深圳，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模更為龐大。按照深圳國土部門的說法，深圳的土地已經(jīng)全面轉(zhuǎn)化為國有土地，但有部分原農(nóng)村集體用地尚未辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因此就常規(guī)概念而言，深圳并沒有小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)存的大量沒有取得產(chǎn)權(quán)手續(xù)的住宅都屬于歷史遺留違法建筑。然而，深圳的歷史遺留違法建筑占到了現(xiàn)有住宅的半數(shù)以上，且在寶安、龍崗、龍華等地，還有大量這樣的樓盤在售。
在當(dāng)前高房價的背景下，小產(chǎn)權(quán)房因其價格優(yōu)勢贏得了巨大的市場，同時也是對當(dāng)前土地制度的重大挑戰(zhàn)。根據(jù)現(xiàn)有制度，農(nóng)村集體土地不得建設(shè)商品住宅，并向集體組織以外的成員銷售。國土部此前也多次表態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
專家認(rèn)為，經(jīng)過多年的整治，新增小產(chǎn)權(quán)房的銷售已經(jīng)大受影響，但由于多數(shù)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)已經(jīng)成熟，如何處置存量小產(chǎn)權(quán)房，是當(dāng)前政府部門的主要課題。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達(dá)到7.6億平方米，其中十一五時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。
國土部今年年初表示，將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對突出的城市，開展小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理。但目前為止，這一工作的進(jìn)展尚未向外界公布。
在城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)的階段，小產(chǎn)權(quán)房的存在被認(rèn)為是土地城鎮(zhèn)化慢于人口城鎮(zhèn)化的表現(xiàn)之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其存在的原因較復(fù)雜，應(yīng)實行區(qū)別對待、分類處置。其中，尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須限期停建、停售。成熟的存量小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，應(yīng)予以有條件地轉(zhuǎn)正，即在補(bǔ)繳地價款等相關(guān)費(fèi)用之后，通過一定的手續(xù)，將小產(chǎn)權(quán)房變更為大產(chǎn)權(quán)房。
事實上，由于涉及土地制度，處理小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)展十分緩慢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議，在分類處置小產(chǎn)權(quán)房的同時，還應(yīng)探索打破制度瓶頸，破除城鎮(zhèn)化前進(jìn)道路上的障礙。
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