中銀國際此前曾經(jīng)推算，房地產(chǎn)信托兌付的高峰期將在2012年四季度至2013年二季度。截至目前，除個別項(xiàng)目之外，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的兌付問題。
用益信托分析師徐穎風(fēng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年基本上算是平穩(wěn)度過了，目前房地產(chǎn)大規(guī)模的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暫不會出現(xiàn)，但并不排除個別項(xiàng)目仍存在問題。
近期，山東省高級人民法院發(fā)布了一則關(guān)于青島凱悅置業(yè)集團(tuán)名下的房產(chǎn)拍賣公告，因該項(xiàng)目涉及信托的剛性兌付，于是再次引起了業(yè)界對房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)問題的關(guān)注和討論。
挑戰(zhàn)信托剛性兌付底線
近期，山東高級人民法院發(fā)布了一則拍賣公告，將于2012年12月12日9時(shí)公開拍賣青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司名下的位于青島市市南區(qū)燕兒島路8、10號房產(chǎn)。據(jù)悉，此次拍賣的房產(chǎn)正是青島凱悅中心，而這次拍賣引起業(yè)界關(guān)注的原因還在于，此次拍賣的項(xiàng)目還涉及信托融資項(xiàng)目。
此前，中融信托為該項(xiàng)目發(fā)行過融資資金。2010年10月，中融信托發(fā)行成立了 中融·青島凱悅信托計(jì)劃，為凱悅中心募集資金3.845億元。該信托計(jì)劃存續(xù)期限為1.5年，可在成立1年之后提前結(jié)束。
此前，有媒體曾報(bào)道，青島凱悅也曾做出多方努力，但最終沒有解決資金問題。2011年，青島凱悅的項(xiàng)目運(yùn)作方曾試圖發(fā)行川信·青島凱悅信托產(chǎn)品，但該信托產(chǎn)品因故被迫中止。據(jù)了解，中融·青島凱悅川信·青島凱悅這兩個信托計(jì)劃的相同之處在于，其項(xiàng)目所在地都是青島市市南區(qū)燕兒島路8號、10號，這正是青島凱悅中心的地址。從時(shí)間上來看，按照中融·青島凱悅的合同規(guī)定，2011年10月份就是其提前兌付期，中融信托有權(quán)要求開發(fā)商兌付并提前結(jié)束信托計(jì)劃;而川信·青島凱悅信托的募集期恰是2011年9月13日~2011年10月13日。上述情況讓人懷疑青島凱悅意在借新債還舊債，該信托計(jì)劃隨后遭到發(fā)行渠道的集體抵制而最終擱淺。
據(jù)媒體援引拍賣公司工作人員的說法表示，凱悅中心由于未及時(shí)償還中融信托的債務(wù)，資不抵債，引發(fā)債務(wù)糾紛，中融信托起訴至山東高級人民法院后，法院判定對凱悅中心強(qiáng)行拍賣，變賣資產(chǎn)還錢。
目前，這個問題是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，華南某信托人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，因?yàn)檫@涉及挑戰(zhàn)信托剛性兌付的底線。他同時(shí)表示，在信托產(chǎn)品里面，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)相對比較大，一旦出現(xiàn)爛尾或者出現(xiàn)銷售困難，可能就會面臨風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，剛性兌付是指當(dāng)信托計(jì)劃出現(xiàn)不能如期兌付或兌付困難時(shí)，需要信托公司兜底。事實(shí)上，我國并沒有相關(guān)法律有這樣的要求，這只是信托業(yè)的一個不成文規(guī)定。
個別項(xiàng)目仍潛藏風(fēng)險(xiǎn)
用益信托工作室發(fā)布的報(bào)告曾預(yù)計(jì)，2013年上半年，將是房地產(chǎn)信托兌付的頂峰，僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就將超過1000億元。
不過，用益信托研究員徐穎風(fēng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，房價(jià)的確已經(jīng)止跌回升，因此我們認(rèn)為房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)有所緩解。(今年)四季度房地產(chǎn)信托仍將平穩(wěn)度過，出現(xiàn)違約事件的可能性不大。
雖暫時(shí)沒有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是個別項(xiàng)目仍可能有風(fēng)險(xiǎn)，徐穎風(fēng)認(rèn)為，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要還是和樓市相關(guān)。如果房價(jià)下跌，那么房地產(chǎn)信托出現(xiàn)問題的可能性就比較大。如果融資方的資金鏈出現(xiàn)問題，則這些項(xiàng)目就有可能比較危險(xiǎn)。
華南某信托人士表示，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要包括企業(yè)的尾款是否充足、企業(yè)的再融資能力、銷售回款及國家的調(diào)控政策，還有就是抵押的項(xiàng)目資產(chǎn)或者土地是否充足優(yōu)質(zhì)、連帶責(zé)任擔(dān)保的集團(tuán)公司是否有能力兜底。
對于一些有抵押物的信托產(chǎn)品，上述信托人士表示，很多抵押物都是前期投入的，真正清算的時(shí)候并不值錢，最好的辦法是提前對項(xiàng)目進(jìn)行清算。最近，就有好幾個兩年期的項(xiàng)目，僅滿一年就已經(jīng)清盤。
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