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　海口市給囤地以待升值的開發(fā)商以當(dāng)頭棒喝。

　日前，?？谑袊?guó)土資源局向媒體披露138宗土地自取得使用權(quán)以來(lái)，沒有實(shí)質(zhì)開發(fā)。昨日，?？谑虚e置土地清理處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室一位負(fù)責(zé)人在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專訪時(shí)表示，這部分土地按照相關(guān)法律法規(guī)，馬上就要到期并構(gòu)成閑置。據(jù)悉，凡逾期不開發(fā)或開發(fā)達(dá)不到法定要求，構(gòu)成閑置的土地將被依法處置。

　138宗地面臨閑置

　此次，?？谑星謇硗恋亻e置工作的力度可謂前所未有。

　11月底，海南多家媒體整版刊登了《?？谑袊?guó)土資源局敦促開發(fā)通知書》，詳細(xì)披露了138宗即將構(gòu)成閑置土地的位置、開發(fā)商、面積等情況。

　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，138宗土地的總面積達(dá)5700畝，其中城鎮(zhèn)住宅用地、工業(yè)用地、商服用地所占的比例較大。

　今年 10月及11月，?？谑袊?guó)土資源局就分兩批次公布了閑置土地清查清算情況，涉及土地在100宗左右。

　今年7月1日正式實(shí)施的《土地閑置處理辦法》規(guī)定，在沒有特殊情況的條件下，超過(guò)合同規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的土地即為閑置土地，其中，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，要按地價(jià)20%征繳土地閑置費(fèi)，未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的政府則有權(quán)無(wú)償收回。由于政府原因造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，則可延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限。

　新修訂的《土地閑置處理辦法》正式實(shí)施后，我們集中開展了此次整治閑置土地的活動(dòng)。?？谑袊?guó)土資源局一位人士對(duì)記者如是表示。

　另?yè)?jù)知情人士透露，?？谑写舜伍e置土地清查風(fēng)暴或源自轟動(dòng)一時(shí)的海南美源地產(chǎn)及王德案帶來(lái)的觸動(dòng)。?？谑袊?guó)土部門今年5月決定收回海南美源房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)以賄賂手段取得和閑置時(shí)間超過(guò)兩年的土地，被收回的土地多達(dá)30宗近400萬(wàn)平方米。

　德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟對(duì)記者表示，開發(fā)商的囤地行為，可分為主動(dòng)和被動(dòng)。主動(dòng)囤地的開發(fā)商一般拿地時(shí)間較早，土地成本較低，開發(fā)后能否取得較好的業(yè)績(jī)不確定，所以減緩開發(fā)進(jìn)度。另外一部分開發(fā)商拿地成本較高，一旦開發(fā)就會(huì)面臨著虧損，那么寧愿選擇捂地，等待樓市回暖后再開發(fā)。

　圈地?zé)嵬?

　自2010年海南國(guó)際旅游島建設(shè)以來(lái)，大批房企涌入海南島。

　據(jù)悉，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里的地塊，已經(jīng)幾乎被瓜分殆盡。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)?？凇⑽牟?、博鰲三地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商手中擁有的土地儲(chǔ)備均以千畝計(jì)。今年8月，因被指在?？谌Φ?000畝建設(shè)電影主題公園，長(zhǎng)影集團(tuán)也被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。

   同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊，其主要需求并非來(lái)自島內(nèi)，而是來(lái)自島外的非剛性需求。值得一提的是，旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要還是在于地價(jià)低，開發(fā)商必須通過(guò)地價(jià)優(yōu)勢(shì)來(lái)平衡現(xiàn)金流，也只有靠這個(gè)才可以實(shí)現(xiàn)"對(duì)沖"，進(jìn)而籌得項(xiàng)目?jī)?nèi)主要工程建設(shè)所需要的資金。

　此外，記者了解到，由于前期涌入的資本過(guò)多，去庫(kù)存仍是海南房地產(chǎn)的主流。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前除三亞的庫(kù)存壓力為20個(gè)月左右，其他地區(qū)普遍需要40個(gè)月消化庫(kù)存。而根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，去庫(kù)存的合理區(qū)間為6~9個(gè)月，偏大區(qū)間為9~12個(gè)月，過(guò)大區(qū)間為12個(gè)月以上。