繼浙江的高利貸危機之后，下一個引爆的炸彈，會是地產(chǎn)私募基金嗎?
4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，由于樓市調(diào)控效應顯現(xiàn)，與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了2個。
在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，在IPO、發(fā)債、外資等融資通道對房企繼續(xù)關閉情況下，地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。據(jù)住建部政策研究中心今年早些時候發(fā)布的研究報告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達千億，較2010年增長了1倍。
而最大的危機在于，這些以債權形式投資于房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)私募，實際上成了變相高利貸，對大多數(shù)投資人來說，其風險處于不可控狀態(tài)。
目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是‘高利貸’，一位地產(chǎn)私募資深人士告訴本報記者，在地產(chǎn)創(chuàng)新融資外衣下，在高達25%的預期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機導火索。隨著各地中小開發(fā)商破產(chǎn)、跑路的消息不斷傳來，私募的風險正浮出水面。
高利貸角色
沈明(化名)的開發(fā)公司在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。受樓市調(diào)控影響，至今該地塊未動一鍬，而私募計劃于2012年2月到期。
無奈之下，沈明以6億元將土地轉讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息;沈明僅拿回1億，損失3億。
回想起2009年樓市的瘋狂，沈明很后悔當時與私募的約定，30%的年息拖垮了他。
沈明的境遇并非個案。長沙一大型開發(fā)商人士告訴記者，本地開發(fā)商很多都借了高利貸。而這種高利貸的形式，往往以地產(chǎn)私募的名義出現(xiàn)。在二三線城市，一些中小開發(fā)商發(fā)起的私募基金，主要是為自己的項目提供過橋貸款。
市場上叫房地產(chǎn)私募的，本質(zhì)上95%都是融資顧問公司， 金地集團(6.32,-0.01,-0.16%)穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤對記者說，有人去借錢，有人想往外借，高利貸有生存空間。金地原來只做股權投資，后來發(fā)現(xiàn)，投資者有這種需求，被投資方也有，他們不需要分股份，所以也做了一部分債權投資。這種債類的業(yè)務只要有10%的收益率，很多人都愿意做。
據(jù)本報記者調(diào)查，2010-2011年間興起的所謂房地產(chǎn)私募，是由商業(yè)銀行的私人銀行和理財部門的客戶作為LP(有限合伙人)進行債權投資，大多按照事先約定的價格進行回購。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究報告也指出，多數(shù)私募對房企或項目進行股權形式的投資，獲取股權收益，但實際上僅承擔了債權的風險。整體上看，多數(shù)基金認為目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境適合做債權投資，風險相對較小、回報率較高。
前述私募人士透露，這些房地產(chǎn)私募中，大部分實際是以過橋貸款為主營業(yè)務。
所謂過橋貸款，是指一般情況下，私募以股權形式介入項目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開發(fā)或是銷售。當項目獲得銀行貸款，或是進入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價格回購股份。在這類案例中，所謂的股權投資實際上扮演了高利貸的角色。前述地產(chǎn)私募人士解釋說。
40%預期收益率背后
據(jù)本報記者調(diào)查，從過去三年的情況看，地產(chǎn)私募給投資人的預期收益率一般都達到15%-25%，更高的有30%以上。
我見過最高的超過40%，北京中倫律師事務所律師喬文駿告訴本報記者，過去兩年，大多數(shù)但凡有點門路的房企，都是寧愿高成本融資，也不愿輕易降價。
此外，較為普遍的形式是，地產(chǎn)私募以股權或者土地作抵押，與項目方簽訂對賭協(xié)議，達不到25%的預期收益率，就把股權轉讓給投資者或者其他懲罰性措施。
多數(shù)情況下，這是在欺騙投資者。在吳濤看來，一旦在項目運作過程中出現(xiàn)問題，達不到的預期收益率，大多數(shù)私募并不及時和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發(fā)生的一切。
前述地產(chǎn)私募人士介紹說，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢給開發(fā)商了，等著回報，而不管運營，到時候不行了就把(抵押的)東西拿來。如果當初有對賭協(xié)議，還可以把抵押物給投資者。如果沒有，對投資者來說不虧損就算好的了。
這位人士表示，真正的私募是股權投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔和控制項目風險，而目前高利貸式的地產(chǎn)私募，基本上沒有風險控制可言。
在目前的樓市調(diào)控和樓價下行的趨勢下，這種風險正在釋放。國土部4月17日的最新公告顯示，一季度土地市場量價齊跌，其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負增長，地價引發(fā)房價下跌的效應已經(jīng)顯現(xiàn)。
現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項目，五折打包賣，還是沒人接，打五折都不一定賣得掉。吳濤告訴記者，因為買的時候不是現(xiàn)房，是一塊地，或者建到一半。
4月17日，綠城將其上海綠城廣場置業(yè)全部股權及貸款出售給SOHO中國，套現(xiàn)16.16億元。本報記者查詢發(fā)現(xiàn)，從2009年開始，綠城多次進行信托融資，后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類私募傾向。如平安信托安城財富1號房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品，預期收益率為大于等于20%。
在地產(chǎn)界，像綠城這樣的大開發(fā)商以私募融資的不多見，過去兩年，私募融資的主體是中小開發(fā)商。大開發(fā)商旗下項目多，打折賣掉幾個就有現(xiàn)金流，而中小開發(fā)商回旋余地小，資金風險更形突出。資金德信資本董事長陳義楓(微博)對本報記者說。
今年以來，廈門、長沙、珠海等地頻頻傳來中小開發(fā)商跑路的消息。去年下半年到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起，無一例外都是資金鏈斷裂，前述長沙大型開發(fā)商人士說，這些小開發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸。
混亂中等來春天
因為缺少專業(yè)知識，地產(chǎn)私募今后3年至5年內(nèi)會有各種各樣的問題出現(xiàn)，尤其投資人和基金管理人之間可能有很多大的糾紛。原美林中國主管、安泰盤實基金創(chuàng)始人蓬鋼對地產(chǎn)商發(fā)起成立的地產(chǎn)私募不看好。
依托于2007年生效的《合伙企業(yè)法》，私募有了合法地位，但業(yè)內(nèi)人士認為，目前尚未有任何條例或指引，作用于地產(chǎn)私募，行業(yè)監(jiān)管是完全空白的。
除了上述風控缺失，在地產(chǎn)界，開發(fā)商主導的私募基金和獨立私募基金之爭，以及如何規(guī)避開發(fā)商旗下私募和開發(fā)商之間利益輸送的問題，始終存在。
建銀精瑞基金董事長李曉東認為，與開發(fā)商合資成立的基金解決不了利益沖突和關聯(lián)交易，開發(fā)商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，最好只有6%;但是作為管理公司，又希望獲得的回報越多越好，恨不得每年獲得30%的回報。
開發(fā)商兩頭都有表決權，那么開發(fā)商肯定會壓基金公司的收益。這種模式的治理結構本來就有問題，沒有任何的監(jiān)管和風險隔離。李曉東說。
但吳濤對地產(chǎn)私募持樂觀看法。他認為，盡管問題叢生，今年是專業(yè)的房地產(chǎn)私募發(fā)展的好時機。房地產(chǎn)行業(yè)極端惡劣的資金緊缺情況是暫時性的，但以前那種寬松也不會再有。在不遠的未來，行業(yè)會有并購重組，那些真正具備專業(yè)能力、能幫助房地產(chǎn)業(yè)重組的私募將應運而生。去年我們都在找人、找資源、織網(wǎng)，基本保持空倉，現(xiàn)在機會來了。 吳濤說。
很多人看準了今年房企缺錢，轉型或者兼做私募。北京一位地產(chǎn)界人士介紹，以首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光(微博)為首的北京某地產(chǎn)俱樂部成員，今年也共同發(fā)起成立了一個私募基金，預計投資規(guī)模超過10億元。
一些大型開發(fā)商也致力于房地產(chǎn)私募的轉型，保利地產(chǎn)(12.21,0.02,0.16%)(微博)董事長宋廣菊對本報記者透露，保利的房地產(chǎn)基金，一般都是5年以上的長期股權性資金，保利擁有其40%的股權。
不過，吳濤認為，地產(chǎn)私募能否真正迎來春天，最終取決于行業(yè)的監(jiān)管和凈化。地產(chǎn)私募的業(yè)務模式，不像銀行、信托只是個放貸的人，真正的私募，不管是股份還是債的投資，都要管著項目方，爭取每個項目實現(xiàn)封閉式運作，抓好對財務預算、現(xiàn)金支出的審批。比如派個財務經(jīng)理過去，就可以及時制止資金的調(diào)集。
私募如何監(jiān)管是個問題，監(jiān)管并不是消滅虧損，而是使它的風險收益更加透明化，使投資人更加成熟。中航證券首席地產(chǎn)分析師杜麗虹表示。
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