2009年底時我在某個PE機構當臨時工，有次隔壁的同事們討論一個連鎖零售的項目，我插了段話，大概意思是：
產(chǎn)業(yè)興衰是一波一波的。80年代什么都缺，那先砸產(chǎn)能的廠家勝出;90年代生產(chǎn)線多了，那先砸品牌的勝出;品牌太多時，渠道就開始割肉了。傳播渠道比如央視廣告部就大發(fā)其財，銷售渠道比如蘇寧國美，高速增長期正好也是很多地方國有家電企業(yè)們正在比拼貸款、GDP和增值稅的時候，屬于送上門來收割;但到了每個品類只剩三四個玩家時，渠道就沒這么多油水了。
當時沒有接著往下推理：渠道多了怎么辦，是被地主收割嗎?好像美歐并沒有。然而幾年后的走勢顯然與海外經(jīng)驗和模型完全不同。值此用地指標跨省流轉松動、土地管理法和房產(chǎn)稅即將修訂之際，梳理一下這個話題吧。
一、中國的實體零售業(yè)確實是被地主收割了根源在于中國特色的農(nóng)地保護和開發(fā)管制，尤其是2006年“耕地紅線”提出以后。不過要搞懂“特色”，首先要大概知道什么是“正常”，否則可以視為對“中國特色”一無所知。
很多人聽說過那個段子，麥當勞公司是全球最大的地產(chǎn)上市公司，知識儲備更多的話，還能講出那位天才的財務搭檔，怎樣發(fā)明了“用加盟費買下地皮后建店，再租給加盟者經(jīng)營”的財技創(chuàng)新。確實，連鎖快餐，或者連鎖商超，毛利率都很薄，所以租金歸股東還是歸地主，對企業(yè)價值和發(fā)展?jié)摿?，影響巨大。至于資金壓力，倒是有加盟費或者供應商賬期能幫助緩解。
如果在一個國家買地建店非常容易，你不賣有人賣，這個鎮(zhèn)子沒人賣就換下一個，那選址、談判、買地、建店就很便宜。開店后就變成局部的流量中心，流量價值自己全得，無需盤剝消費者或者克扣股東分紅來支付地租。這種根據(jù)地通常也不會有競爭對手來搞兩敗俱傷式的焦土抗戰(zhàn)，因為太損毀資本價值了。
但是，如果選址買地太難太貴，只能租，那零售商可就太累了。因為實體零售行業(yè)整體而言可以看作是業(yè)主的打工仔，誰交租或者引流相對少，誰就早晚會被開除。
搜了一下營收500億美元以上的世界零售巨頭們，扣除電商和藥店，其中美國7家(沃爾瑪接近5000億美元、COSTCO、Kroger、家得寶、Target、Lowe’s、Albertsons)，德國5家(Schwarz、Aldi、麥德龍、Edeka、Rewe)，法國家樂福和歐尚，英國Tesco，荷蘭和澳大利亞各1家，日本兩家，分別是佳世客和711的母公司，零售額剛剛過500億美元。再往下是韓國樂天、蘇寧電器和香港屈臣氏，200億美元左右的營收，只能排到全球四五十位。
這就有趣了。論GDP的話，僅日本就接近法國英國之和，比德國高出3成來，但整個東亞在零售連鎖前50強里只有5家，而且5家銷售額之和還不如沃爾瑪一半。這可不是沃爾瑪掌握核心科技，其他人太難模仿。
而恰好，東亞也是農(nóng)地保護最嚴苛、開發(fā)限制最繁復、社區(qū)規(guī)劃自主權最小的地區(qū)，像麥當勞、沃爾瑪那樣拿到很多便宜的生地，再做成自有的流量中心，這種成功模式在日本、中國、韓國、臺灣都很難復制。
換句話說，做零售連鎖生意的話，投胎在美歐是地主的命，投胎在東亞就是搬磚的命了。
二、東亞的農(nóng)地保護迫使所有人更多的給“地主”搬磚零星說過多年了，這里匯集重復一下。首先是公司和就業(yè)人口過度的向中心城區(qū)集中。東京、首爾(漢城)、香港、臺北的集聚程度，遠超過紐約、巴黎和柏林。在農(nóng)地保護沒那么嚴重的地區(qū)，公司規(guī)模大到幾千人了，一盤算寫字樓租金太貴，很容易就挑選一塊便宜的空地，買下另建總部，比如蘋果、亞馬遜。而日本、韓國、中國臺灣地區(qū)的公司就通常要忍受更高的租金呆在市中心——便宜地皮太難搞了。
然后這又導致一系列的東亞特色。企業(yè)和工薪階層付了更多地租，創(chuàng)新研發(fā)和投資與消費都相對更低一些，結果普遍成為資本輸出國。如果扣掉賣石油的沙特，和托管全球富豪財富的瑞士，那么中國大陸、中國臺灣、中國香港、日本、韓國包圓了世界外儲的前5名，或者世界外儲的接近一半。夠變態(tài)吧?
所以土地制度不改，貿(mào)易順差怎么停的下來?
同時這5個經(jīng)濟體也是全球生育率最低的那幾個。公司、就業(yè)機會和年輕人相對更集中于城市，花更長時間攢首付，住更小的房子，怎么有余力多生寶寶。倒是他們移民出去以后，勤勞、重視家庭和教育等傳統(tǒng)基本沒啥變化，唯獨生育率明顯上去了，可見文化原因導致低生育率的說法很可疑。
群聊時曾經(jīng)開過玩笑，日本、韓國、中國臺灣這么寶貴的土地，怎么能用來開公司、蓋大房子、建足球場、快樂養(yǎng)育下一代民族未來呢，必須用來種大米啊。種大米是民族信仰，是國民的神，哪怕每代人口減少三四成，那也是對神的供奉啊。
更多參看這篇給東亞模式燒紙：《中美經(jīng)貿(mào)談判為什么難?》
三、中國特色地制對零售業(yè)和消費者的影響，比東亞特色還要變本加厲的多最近拼多多刷屏，仿佛窮人們又得到了關注，但有點像是連續(xù)十幾年一號文件都是農(nóng)業(yè)農(nóng)村，更可能只是集體表現(xiàn)出一種關懷姿態(tài)，方便再集體忘卻一整年。黃章晉有篇《在隔壁的中國，那些孩子已經(jīng)長大了》里曾提過，官員、白領、網(wǎng)民其實對農(nóng)村話題生理不適，鳳凰周刊的封面只要有農(nóng)村題材，銷量就必然仆街，從無例外。
重復列舉一些數(shù)字：全國人均可支配收入(包含老人小孩)，最低1/5人口每年是5958元，然后依次是13843元，22495元，34547元，最高那2.6億人是64934元。(國家統(tǒng)計局)
居民可支配收入總量約占GDP不到一半，與GDP的比值，在全球主要經(jīng)濟體中僅高于沙特王國;城鄉(xiāng)比是2.7倍，其中股票儲蓄房租等“財產(chǎn)性收入”的城鄉(xiāng)差距是12倍。但有一個單獨的例外就是成都，由于有限度的嘗試了集體土地流轉，所以城鄉(xiāng)的“財產(chǎn)性收入”差距就只有2倍。(路乾 姚樹榮)
這又導向另一個推測，那就是日本、韓國、中國臺灣地區(qū)的城鄉(xiāng)差別不特別大，是因為他們的征地補償至少算是合理的，而且鄉(xiāng)村住宅并不禁止抵押貸款和交易(比如賣給退休者養(yǎng)老)，農(nóng)村的金融支持還有財產(chǎn)性收入比這邊高的多，不全是靠農(nóng)產(chǎn)品保護和高價格維持的。
現(xiàn)在可以大概了解特色土地制度造成的一些后果了，如果發(fā)生地制改革，那長期投資者或者業(yè)內高管也可以提前留意：
國內零售業(yè)面臨著消費者嚴重的區(qū)域和階層的分割。前百余個城市那三四億人口的消費力還可以;但有四五億人口每月幾百上千的可支配收入，連衛(wèi)生紙和牙膏里的品牌費用、環(huán)保費用、增值稅都掏著心疼，因為還要攢錢準備首付里的土地出讓金，為城市的廣場大增磚添瓦、光亮綠化，那么實體零售連鎖的生存空間就極其微薄。
除非耕地紅線取消、建設用地指標松動、城市自由向外延伸、讓市場發(fā)揮決定性作用，否則近二三十年內，實體零售超市仍然難以擺脫“場地收租代理人”的定位。而阿里騰訊京東入股實體超市所能獲得的協(xié)同效應，與亞馬遜收購全食所能得到的，多半也會不一樣。
地制不變，那么大量低收入人口，為快遞、送餐還有可避稅的淘寶、拼多多等生意模式，造出來的獨特機會，還會存在一代人。
其他請各自腦補。
四、用土地管制歷史和零售發(fā)展歷程大概核對一下以上假設先看土地管制歷史的重要節(jié)點，一是2006年耕地紅線概念提出和2007年國土徐部長上任，二是13年換屆后姜部長繼續(xù)收緊，并且要求嚴格限制特大城市擴張(所謂“部委的政策永遠正確，只會年年加碼，除非撞到其余部委或者國家的紅線”)，結果是主要城市的房價和房租飛速上漲，到現(xiàn)在大型超市許多食品日用消費品價格，已經(jīng)超過德國ALDI和美國COSTCO了。
恰好對照的是，一兩年后實體零售發(fā)展勢頭的轉折點就來了，國美蘇寧、沃爾瑪、家樂福等連鎖龍頭在2008-2010年前后開始失速。反倒是，淘寶成交額從08年的1000億，迅速跳到2000億、4000億、6000億，到2012年就突破了1萬億，2017年含天貓3萬多億。
和美國一對照就出來了。地租貴不貴，租金大頭是自己能占到，還是不得不割給房東，起了決定性作用。中國雖然處于高速城市化過程中，零售連鎖們卻成長乏力，苦哈哈的為房東打工;阿里的虛擬商城一年豪賺500多億的凈利潤，而亞馬遜就不行，一是物流員工的薪酬很高，二是線下對手租金負擔非常低，所以不太敢提價做出利潤來，仍年年給股民講故事。
到這就打住了。騰訊入股家樂福怎么評價、拼多多該怎么估值，餐飲、健身、教育、醫(yī)療等可交房租也可不交的行業(yè)，這些hard模式分析師以外的話題，還是交給行業(yè)分析師吧。我需要交一個土地政策和房產(chǎn)稅的長篇了，那才是真正的頭大到爆裂。
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