一、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)由需方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┓绞袌?chǎng)，過(guò)去粗放式開(kāi)發(fā)讓位于定制化開(kāi)發(fā)和高品質(zhì)服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，過(guò)去是重地產(chǎn)、輕商業(yè)，通過(guò)炒商鋪賣房子。那么今天必須轉(zhuǎn)變?yōu)檩p地產(chǎn)，重商業(yè)，通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)取得投資回報(bào)率和地產(chǎn)增值。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回歸它的核心本質(zhì)“商業(yè)”。即地產(chǎn)是商業(yè)的載體，沒(méi)有商業(yè)，地產(chǎn)就是空殼，一文不值。
為了順應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)巨頭已經(jīng)開(kāi)始多種嘗試，但基本還是圍繞地產(chǎn)做文章，比如，轉(zhuǎn)嫁建設(shè)費(fèi)用的“輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”，由過(guò)去從銀行貸款，轉(zhuǎn)為向公眾募集建設(shè)資金。
如：萬(wàn)達(dá)2015年推出“穩(wěn)賺一號(hào)”，投資起點(diǎn)1000元，募集資金全部投資于2015年新開(kāi)工且在2016年開(kāi)業(yè)的只租不售的國(guó)內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，期限為7年，預(yù)期年化收益12%以上。
這個(gè)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是，萬(wàn)達(dá)要擴(kuò)張，但開(kāi)發(fā)買地建設(shè)都需要巨額資金，去銀行貸款利息高，并且太占用資金，于是以未來(lái)租賃物業(yè)的收益作擔(dān)保，向公眾籌集前期的建設(shè)資金。這也是去年萬(wàn)達(dá)提出輕資產(chǎn)發(fā)展思路以來(lái)的重要嘗試之一。
但這個(gè)產(chǎn)品并沒(méi)有觸及核心問(wèn)題，租金收益的保障是什么，無(wú)論萬(wàn)達(dá)的牌子有多大，投資回報(bào)率還是來(lái)源于在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶租金收益。首先是引入高品質(zhì)商戶，如果沒(méi)有租約，租金何來(lái);其次，萬(wàn)達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足，租金收入占比很低，2014年總收入約1078億，物業(yè)收入103億，僅占9.6%。與亞太地區(qū)同類型企業(yè)相比，如新鴻基600億，物業(yè)147億，占比24%;九龍倉(cāng)304億，物業(yè)107億，占比35%;萬(wàn)達(dá)收入租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行業(yè)先進(jìn)水平。這顯示了萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理能力的不足和內(nèi)部管理的低效。
二、商業(yè)管理居核心地位向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸
因此，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式一定是以專業(yè)商業(yè)投資管理公司為核心，商業(yè)為主，地產(chǎn)為輔，運(yùn)用先進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融手段，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所有權(quán)(即產(chǎn)權(quán))、管理權(quán)(商管公司)、經(jīng)營(yíng)權(quán)(商戶)分離。所有權(quán)資產(chǎn)證券化(小額分散、受托管理)，管理權(quán)統(tǒng)一(商業(yè)管理公司品牌和管理輸出)、經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立(各商戶在統(tǒng)一管理下，獨(dú)立經(jīng)營(yíng))。
以專業(yè)商業(yè)投資管理公司為核心意味著地塊開(kāi)發(fā)與否、價(jià)值幾何，要由商管團(tuán)隊(duì)來(lái)綜合考量和確認(rèn)，只有確定了商業(yè)價(jià)值，才有后續(xù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和投資收購(gòu)。
同時(shí)還意味著走定制化開(kāi)發(fā)路線，變以前先蓋房子后招商為先招商后蓋房子，為商戶量身打造經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提供定制化開(kāi)發(fā)和服務(wù)。
商業(yè)投資管理公司并非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。想實(shí)現(xiàn)以專業(yè)商業(yè)投資管理公司為核心就必須與金融結(jié)合向產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸，
即：商業(yè)投資管理公司確定項(xiàng)目，直接投資商業(yè)地產(chǎn)，然后以權(quán)益型REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)模式向小額分散投資者轉(zhuǎn)讓收益(租金和買賣收入利潤(rùn))，給予投資者相應(yīng)的投資回報(bào)率。舉例如下：
假設(shè)商管公司擁有價(jià)值600萬(wàn)的200平米商鋪產(chǎn)權(quán)(每平米銷售價(jià)格3萬(wàn)元)，租給“XXX快餐等”16年。
1、商管公司成本(3萬(wàn)/平)：
2、200平米商鋪價(jià)值600萬(wàn);
3、商管公司收到租金收入(日租5元/平米，月租150元/月.平米)：
“XXX快餐”面積200平米，月租3萬(wàn)/月，年租36萬(wàn) ，16年租約總計(jì)租金收入約600萬(wàn)。
4、商管公司轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)并受托管理：
商管公司以權(quán)益型REITs模式轉(zhuǎn)讓200平米商鋪產(chǎn)權(quán)(保留20%自持)，投資者將商鋪管理權(quán)委托給商管公司，商管公司承諾投資年回報(bào)率約為6%，如果達(dá)不到，以自持20%物業(yè)租金補(bǔ)貼。
4800名投資者每人投資1000元(總共480萬(wàn)元)，擁有200平米商鋪80%產(chǎn)權(quán)。
5、綜合收益：
16年后“XXX快餐”租約到期，假設(shè)當(dāng)年200平商鋪價(jià)值1200萬(wàn)并且賣出。
4800名投資者獲得累計(jì)租金收益480萬(wàn)，物業(yè)增值收益960萬(wàn)元(含原值480萬(wàn))，合計(jì)1440萬(wàn)元;
商管公司獲得累計(jì)租金收益120萬(wàn)，物業(yè)增值收益240萬(wàn)(含原值120萬(wàn))，合計(jì)360萬(wàn)元;
總和收益1800萬(wàn)元(含原值600萬(wàn))(平均每年112.5萬(wàn))，綜合年收益率為18.75%。
6、投資保障：
A長(zhǎng)期租約違約責(zé)任，“XXX快餐”簽訂16年長(zhǎng)期租約，如果違約賠償損失;
B不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，投資者按投資比例擁有相應(yīng)商鋪物業(yè)產(chǎn)權(quán)，在一定條件下可以賣出資產(chǎn)收回投資，商管公司承諾回購(gòu);
C商管公司按比例保留20%商鋪產(chǎn)權(quán)，當(dāng)租金收益不能覆蓋承諾收益時(shí)，以商管公司自持的商鋪產(chǎn)權(quán)租金收益貼補(bǔ)。
三、引入商業(yè)地產(chǎn)權(quán)益型REITs模式
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
權(quán)益型REITs(直接投資房地產(chǎn)，藉租金和買賣收入賺取利潤(rùn))是市場(chǎng)的主流品種，約占全球REITs總市值的約90%。
1、收益主要來(lái)源于租金和房產(chǎn)升值。REITs投資的基礎(chǔ)物業(yè)一般為具有穩(wěn)定租金現(xiàn)金流的物業(yè)，且根據(jù)投資章程約定，嚴(yán)格限制對(duì)在建的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資。因此REITs產(chǎn)品的投資收益也就來(lái)源于運(yùn)營(yíng)建成物業(yè)產(chǎn)生的租金和物業(yè)增值。
2、大部分收益將用于分紅。美國(guó)作為最先發(fā)展REITs的市場(chǎng)，法規(guī)約定將每年90%的現(xiàn)金收益分配給投資者，以提供穩(wěn)定的分紅收入。這樣的收益分配機(jī)制也同樣被新加坡、香港、日本等市場(chǎng)廣泛采納。
據(jù)彭博統(tǒng)計(jì)目前，全球有30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品，其規(guī)模已經(jīng)從1990年的89億美元增加到2015年3月底的1.8萬(wàn)億美元，發(fā)展速度驚人。
在美國(guó)，有超過(guò)7000萬(wàn)居民其證券賬戶或者養(yǎng)老金賬戶投資了REITs產(chǎn)品，更有超過(guò)300個(gè)共同基金投資于REITs。目前，美國(guó)REITs行業(yè)的總市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。
在新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式，很多REITs都是由地產(chǎn)投資集團(tuán)/開(kāi)發(fā)公司(如CapitaLand，凱德置地)發(fā)起設(shè)立，一個(gè)地產(chǎn)投資集團(tuán)或大型資產(chǎn)管理公司可以針對(duì)不同的物業(yè)類型(零售、辦公、住宅、醫(yī)院物業(yè)等)設(shè)立多只REITs。
例如，新加坡凱德置地集團(tuán)(Capita Land Group)本身為大型房地產(chǎn)上市公司，開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于較為成熟的商業(yè)項(xiàng)目，凱德置地集團(tuán)將其打包進(jìn)入由自己發(fā)起設(shè)立的REITs基金;凱德置地本身控股REITs的基金管理人及物業(yè)管理公司，也少量持有上市REITs的基金份額。
下圖為凱德置地集團(tuán)下屬Capita Retail China Trust REIT的股權(quán)和管理架構(gòu)圖。
相比之下，香港的REITs起步更晚。在2003年8月通過(guò)了《房地產(chǎn)投資信托守則》，并于2005年11月才推出了第一只房地產(chǎn)基金(領(lǐng)匯)。香港在很大程度上借鑒了美國(guó)早期的REITs結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)，即實(shí)行外部管理人制度。截止2015年3月底，共有11只REITs香港聯(lián)交所上市。
盡管中國(guó)大陸的REITs仍然在探索和試驗(yàn)階段，但是在香港上市的REITs中，有5家REITs包含在中國(guó)大陸的物業(yè)，涵蓋了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等主要類型的資產(chǎn)，累計(jì)持有的大陸物業(yè)建筑面積達(dá)到210萬(wàn)平米。
REITs的出現(xiàn)，無(wú)疑將搬走壓在開(kāi)發(fā)企業(yè)背上“庫(kù)存高”與“融資難”這兩座大山。開(kāi)發(fā)商可以等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后，通過(guò)出售、分散和打包設(shè)立REITs，并在公開(kāi)市場(chǎng)出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實(shí)現(xiàn)資金快速的回籠。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時(shí)享受分紅和物業(yè)升值收益。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)展望來(lái)看，中國(guó)商業(yè)物業(yè)的REITs證券化水平很可能達(dá)到美國(guó)當(dāng)前10%的水平，即10%的商業(yè)物業(yè)被打包裝進(jìn)REITs基金。按照中國(guó)商業(yè)物業(yè)總面積20億平米計(jì)(截止2014年底)，每平米0.8萬(wàn)元估值水平，商業(yè)物業(yè)總市值可達(dá)16萬(wàn)億元，10%的REITs證券化率意味著我國(guó)未來(lái)上市REITs規(guī)模將達(dá)1.6萬(wàn)億元。
四、創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)REITs模式
依托已有互聯(lián)網(wǎng)REIT平臺(tái)，深度合作，將商管投資公司的物業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)REIT平臺(tái)發(fā)布，回收投資，管理物業(yè)，按期收取租金，返還投資收益。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，一方面遇到去化難題，另一方面REITs模式受到政策的制約。業(yè)內(nèi)期待REITs可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)，因此，2015年以來(lái)，業(yè)內(nèi)引入眾籌概念積極開(kāi)始互聯(lián)網(wǎng)+REITs的探索和嘗試。已有的團(tuán)鋪網(wǎng)、一米好地等平臺(tái)先期進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)REITs模式的突破。但都沒(méi)有形成規(guī)模，以當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)計(jì)算，在取得政策支持和模式創(chuàng)新后，可以預(yù)期未來(lái)3年會(huì)出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)REITs模式萬(wàn)億級(jí)交易平臺(tái)。
五、綜述
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在商機(jī)。一、目前的商業(yè)管理公司專業(yè)都不夠，不能快速適應(yīng)從重開(kāi)發(fā)向重招商的轉(zhuǎn)變;二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，目前謀求轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但船大掉頭難;三、面對(duì)天量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，互聯(lián)網(wǎng)+ REITs模式平臺(tái)剛剛起步，不能滿足交易需求。
因此對(duì)應(yīng)策略為：首先打造專業(yè)商業(yè)投資管理團(tuán)隊(duì)，以商業(yè)價(jià)值為核心，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)租金收益和物業(yè)增加值;其次輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，管理輸出、品牌輸出，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張;第三組建互聯(lián)網(wǎng)+ REITs平臺(tái)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)工具，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化電子交易。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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