雖然互聯(lián)網(wǎng)中介采取無門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，可以降低包括門店租金在內(nèi)的運(yùn)營成本，但是在發(fā)展初期，各種渠道的推廣費(fèi)用很高。同時，目前互聯(lián)網(wǎng)中介并未獲得足夠的市場份額，營收相對較低，公司很難實現(xiàn)盈利。
近一年多來，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)中介打著“低傭金”的口號，以無門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式獲得資本市場青睞，大規(guī)模融資后異軍突起。但經(jīng)歷大肆擴(kuò)張后，諸多隱患也悄然而至。近期，“大幅裁員”、“虛假刷單”等負(fù)面消息成為這一領(lǐng)域饒不開的話題。
在業(yè)內(nèi)人士看來，新興互聯(lián)網(wǎng)中介處在發(fā)展初期，目前的生存現(xiàn)狀暴露了這些企業(yè)自身管理以及運(yùn)作模式中存在的問題，若在未來發(fā)展中不能加以修正，將會被市場淘汰出局。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴《國際金融報》記者，國內(nèi)房產(chǎn)中介O2O(線上到線下)必須重視發(fā)展中出現(xiàn)的問題。“首先是規(guī)模瓶頸，房產(chǎn)中介O2O的發(fā)展處于規(guī)?？焖贁U(kuò)張期，但中國的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)飽和，走向庫存消化階段;其次是房源問題，房產(chǎn)中介O2O的市場份額不夠集中。”韓長吉稱，人才管理問題對于目前的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)中介來說也很重要，如果人才數(shù)量的增加跟不上房產(chǎn)中介O2O擴(kuò)張的節(jié)奏，便會存在管理難題。
2015年是房產(chǎn)中介O2O混戰(zhàn)的一年。老牌中介或觀望或轉(zhuǎn)型，線上新貴多種模式拼搶市場，對城市覆蓋、經(jīng)紀(jì)人和房源的爭奪成為競爭的焦點。
2015年春節(jié)剛過，58同城宣布以2.6億美元的價格收購安居客，借此正式進(jìn)入房產(chǎn)O2O市場。
隨后，愛屋吉屋高調(diào)進(jìn)入上海市場，開出經(jīng)紀(jì)人6000元底薪政策，并對租房市場進(jìn)行補(bǔ)貼，推出租房者不需要付傭金政策。通過高薪挖角，傳統(tǒng)中介人員紛紛流入愛屋吉屋，而由于其傭金低廉，快速搶占了市場。
2015年9月，房多多宣布完成C輪2.23億美元融資，將在新房和二手房領(lǐng)域為線上流量聚集、線下經(jīng)紀(jì)人服務(wù)推出系列新產(chǎn)品。
同樣是9月，房天下也宣布獲得IDG資本、凱雷集團(tuán)以及管理層(主要為創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官莫天全)4億美元至7億美元的投資，以上投資方將以每股5.85美元的價格認(rèn)購搜房網(wǎng)新發(fā)行的股票。未來搜房網(wǎng)將積極進(jìn)行擴(kuò)張覆蓋更多的城市，并擴(kuò)大現(xiàn)有市場份額，以及拓展新的交易與金融服務(wù)。
一時間，房產(chǎn)中介O2O領(lǐng)域熱鬧非凡，“燒錢”成為他們搶占市場份額的首要手段。然而，這種“燒錢”的運(yùn)作模式長期很難維持。
一位房地產(chǎn)中介從業(yè)人員表示，以愛屋吉屋為例，這家曾經(jīng)一年內(nèi)獲得三輪融資、C輪拿到數(shù)千萬美元的互聯(lián)網(wǎng)中介公司，“今年3月強(qiáng)勢入市后，在品牌推廣上不遺余力，覆蓋地鐵、公交、廣播等渠道，整體推廣費(fèi)用高達(dá)數(shù)千萬元”。
推廣費(fèi)如此之高，營業(yè)收入又如何呢？
一位熟悉愛屋吉屋的行業(yè)人士對媒體透露，“愛屋吉屋剛剛進(jìn)駐北京二手房市場的前幾個月，因成交套數(shù)少營收并不高，1月至8月的營收在1億元左右，而愛屋吉屋員工底薪較高，總營收中用于承擔(dān)運(yùn)營成本和員工工資的比例超過一半，加上數(shù)千萬元的推廣費(fèi)用，事實上很難實現(xiàn)盈利。”
負(fù)面頻發(fā)
房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)中介的大規(guī)模擴(kuò)張，也引發(fā)了一系列問題：大批裁員、數(shù)據(jù)造假、遭遇客戶投訴……
前段時間，搜房網(wǎng)批量開除員工的事件被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
據(jù)了解，被開除對象多是搜房網(wǎng)今年重點打造的二手房業(yè)務(wù)的員工。針對此次大批裁員，搜房公關(guān)部表示，是由于發(fā)現(xiàn)有員工合同造假，不得已而開除處理。據(jù)該公司已離職員工介紹，合同造假在行業(yè)內(nèi)被稱作“刷單”，就是用假信息簽署一份合同。該員工稱，這種做假單的行為也得到了主管領(lǐng)導(dǎo)的默認(rèn)，這也在一定程度上說明企業(yè)管理的混亂。
一位搜房網(wǎng)的工作人員對《國際金融報》記者透露，之前確實有“刷單”現(xiàn)象存在，公司管理人員是知道的，只是一直沒有加強(qiáng)管理。事情爆發(fā)后，對公司也造成了一定的負(fù)面影響。
不僅僅是搜房網(wǎng)，發(fā)展迅速的愛屋吉屋也同樣有負(fù)面消息傳出。
據(jù)曾委托愛屋吉屋買房的王女士對相關(guān)媒體爆料，她有意購買的房屋存在多次抵押的情況，鏈家、我愛我家等中介公司不代理這套房屋，愛屋吉屋的經(jīng)紀(jì)人稱可以交易，并收取了定金，還另外收取了8萬元“好處費(fèi)”。后來王女士了解到，多次抵押的房屋交易存在較大風(fēng)險，便放棄購買，同時對愛屋吉屋這種對客戶不負(fù)責(zé)、亂收費(fèi)的行為進(jìn)行投訴。
對于種種亂象，行業(yè)專家評論，互聯(lián)網(wǎng)中介更注重效率，希望在短期內(nèi)快速提高市場占有率，太過急功近利反而會出現(xiàn)一些問題，同時也反映出互聯(lián)網(wǎng)中介公司本身在企業(yè)管理上存在弊端。對員工約束力不強(qiáng)，會降低客戶滿意度，這對于服務(wù)行業(yè)來說是發(fā)展中的重大障礙。
“房產(chǎn)中介O2O如果過分逐利，而不去追求財富創(chuàng)造的話，行業(yè)服務(wù)短板必然多。”一位長期從事房地產(chǎn)中介管理的知情人士也表示，并不是高薪誘惑就能培養(yǎng)出優(yōu)秀的員工、優(yōu)秀也不僅僅體現(xiàn)在業(yè)績上;另外，專業(yè)度不僅與行業(yè)經(jīng)驗掛鉤，更與企業(yè)的服務(wù)態(tài)度有關(guān)。
在韓長吉看來，房產(chǎn)中介O2O行業(yè)內(nèi)競爭激烈，由于擴(kuò)張速度快，在發(fā)展的過程中出現(xiàn)不少問題，埋下了隱患，接下來整個行業(yè)很可能會經(jīng)歷一次洗牌。一些大型平臺將會積極整合，淘汰掉一批運(yùn)營不規(guī)范、體驗差的低端平臺。此外，互聯(lián)網(wǎng)中介和傳統(tǒng)中介也將頻繁合作，加快線上線下融合，最終，市場集中度將大大提高，不排除行業(yè)出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者的可能。
謀求變革
在瘋狂“燒錢”的互聯(lián)網(wǎng)中介攪局下，房地產(chǎn)中介行業(yè)格局出現(xiàn)了變化。
北京市住建委發(fā)布的存量房網(wǎng)上簽約統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，北京二手房合計簽約套數(shù)為16669套，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)排名中，鏈家和我愛我家依然穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)前兩位。其中，鏈家成交6992套，占比41.94%;我愛我家成交1630套，占比9.78%。而搜房與愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)中介共成交1249套，占比7.49%。從市場占有率看，互聯(lián)網(wǎng)中介并未對鏈家、我愛我家等第一陣營的傳統(tǒng)中介形成沖擊，而思源、中原、21世紀(jì)等傳統(tǒng)中介則逐漸被擠壓生存空間。
隨著房產(chǎn)中介O2O行業(yè)競爭的白熱化，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介紛紛謀求轉(zhuǎn)型變革。以鏈家為代表的傳統(tǒng)中介公司正布局線上業(yè)務(wù)，以互聯(lián)網(wǎng)平臺為依托，開展新房、家裝等新業(yè)務(wù)，并加速全國市場化布局。搜房網(wǎng)也同步擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局，同時開展線下服務(wù)。思源也在年底正式推出獨立經(jīng)紀(jì)人模式，分食二手房市場蛋糕。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，中介行業(yè)正面臨一波大調(diào)整，在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺的創(chuàng)新過程中，確實會出現(xiàn)一些泡沫。不過，除了傳統(tǒng)房屋撮合等業(yè)務(wù)外，最大的創(chuàng)新亮點在于提供金融產(chǎn)品或理財產(chǎn)品，這是目前移動互聯(lián)網(wǎng)中介平臺熱衷投資的領(lǐng)域。
韓長吉認(rèn)為，若是要在如今的大環(huán)境中尋求更好的生存機(jī)遇，國內(nèi)房產(chǎn)中介要加快線上線下的融合。“尤其是二手房領(lǐng)域，為用戶提供更好的體驗;當(dāng)然，也要加快信用體系的建立，由于房地產(chǎn)是一項大額交易，消費(fèi)者對傳統(tǒng)中介的信用擔(dān)保依賴性強(qiáng)，如何建立一套完善的信用體系成為關(guān)鍵。最后，還要解決由于房源質(zhì)量參差不齊引發(fā)的問題，所以制定出一套統(tǒng)一的評價估值標(biāo)準(zhǔn)必不可缺。”韓長吉認(rèn)為。
有意思的是，如今一些二手房電商開始走“回頭路”，做起了線下實體店。據(jù)悉，搜房網(wǎng)于11月初開始布局線下體驗店，北京、上海、珠海、昆明等各個大中城市已開設(shè)多家體驗店。
對此，韓長吉認(rèn)為，與傳統(tǒng)二手房中介門店相比，二手房電商有著流量優(yōu)勢，能夠通過大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地了解用戶的需求，為用戶購房提供更好的服務(wù)與體驗。“不過，依舊會存在一些缺點，比如缺乏本土化優(yōu)勢，對房源的控制力較弱，導(dǎo)致市場認(rèn)可度不高。但二手房電商的落地對于房產(chǎn)中介行業(yè)而言是一次沖擊，迫使傳統(tǒng)中介努力提高服務(wù)水平以使自己不被淘汰”。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則對媒體表示，互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)入二手房實體店，一定程度上會搶走部分客戶，也給其他二手房中介的門店形成一定的經(jīng)營壓力。從目前來看，互聯(lián)網(wǎng)二手房市場前景不樂觀，即使是低中介費(fèi)模式營運(yùn)，市場對其的認(rèn)同度也不是很高，主要是屬地性與本地化的因素，但如果是零中介費(fèi)的運(yùn)作加上本土化之后，前景則不可小看。
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